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2023年龙岩楼市继续在底部调整，市场仍处供应收缩、需求退潮阶段，楼市环境不明朗，新房成交量已不复往日。客户对楼市信心及购房预期明显降低，部分购房者对当前楼市存观望态度，放缓入市脚步。房企开发节奏同样缓慢，开发主体以国企为主，多数民企仍深陷泥潭中。对企业而言积极调整经营策略，加强销售守住现金流成为众多房企“活下去”的生存要义。因此面临价格为王的混乱市场局面，买卖双方博弈现象愈发明显，房企尝试各种营销手段，除了降价促销外，以新、奇为特点的“花式卖房”层出不穷。

2023年龙岩市区商品住宅新增供应52.09万㎡，同比下跌11.0%；住宅成交37.13万㎡，同比下跌10.2%，住宅成交42.48亿元，同比下跌13.7%。数据同比均出现超10%的跌幅，且与之前高热期相比甚至不足零头。现如今的市场活跃度普低，客户购买力低位再降，以价换量成效趋低，不同板块及项目间竞争压力加剧。

龙岩榜单

榜单数据说明

1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；

2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。

5.龙岩市区区域范畴：新罗区；

6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据；

7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

8.统计时间：2023年1月1日-12月31日。

榜单解读

01

地方政策松绑，托举并用降购房成本

2023年同样是利好政策频出的大年，楼市松绑政策花样百出，从中央到地方都在鼓励提振楼市消费需求。从全国层面来看，救市的政策力度呈前弱后强，上半年力度多限于托而不举，多在对现行政策的优化调整上，其中LPR在上半年期间降至4.2%，房贷利率进入3.7%的时代。

下半年则是重拳出击，政策力度逐渐转向托举并用，从三四线到核心一二线反向传导，行政限制性措施几乎都已退出，先后落地“认房不认贷”、调降首付比例下限、动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限、落实存量房贷降息，众多调整陆续推出，重在减轻居民房贷成本及购房压力等方面。同时提升刚性及改善群体的购房需求释放，以望推动楼市逐渐复苏。另外续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出，以缓解房企资金压力。

2023年龙岩市区主要楼市政策汇总

对于龙岩实际实施效果来看，在响应国家政策导向的同时，亦不断推出地方购房补贴、公积金等政策，尤其购房补贴换着花样连续推出或延长，但更多则是集中在上半年。龙岩楼市多重优惠并行，在于刺激有置业需求客群进场，提升居民购房信心，政策提振意图明显。但从实施成效来看，仅一季度在疫情放开后迎来首波集中释放期，其他时间节点均较平淡，随着需求端受到制约，房多客少成为市场常态，政策推动效果一般。

02

本土国企扛大旗，土拍回归价高者得

2023年龙岩市区共迎来五次土拍，合计成功出让12幅地块，与2022年出让数量保持一致，出让土地面积49.05万㎡，成交总建面89.77万㎡，共揽金为47.52亿元。今年土地成交主要集中在8-9月份，两次土拍即出让7幅，其他三场为1-2幅地块出让。土拍市场竞争热度明显降低，全年成交平均楼面价为5293元/㎡，溢价率为5.2%，成交地块中仅三幅地块存在溢价率，分别由建发、厦门安居及土发拍获，其他地块则均是底价成交，民营企业参与热情不高，多为本地国企或厦门实力国企拍获。

2023年龙岩土拍市场逐步取消销售限价、土地最高限制价及摇号等限制条件，回归到价高者得的竞拍方式。另外值得注意的是今年共出让四幅四代住宅地块，由建发、紫金山及城发（2幅）收入囊中，龙岩正式开启四代住宅的时代，其中建发缦云与紫金山成均台作为首批四代住宅项目已正式入市销售。

从成交地块分布的板块来看，全年成交的12幅地块中，曹溪与龙岩大道各占据3幅、东肖与东山各2幅、红坊与小洋板块各1幅。各板块待售项目再囤积，截至目前尚有约28幅可售宅地待入市，尤其在曹溪、龙岩大道及东肖板块最为集中，三个板块合计还有14个地块待销售，未来的板块竞争格局将会愈发激烈。

目前待入市地块中有一大批掌握在城发、土发、交发、汇金等本地国企手中，另外建发、厦门安居、福能美伦、厦鑫等房企亦有待售存货，外来民企则以去库存为主，拿地则基本处于停滞状态。

03

供求价低位再下探，低位震荡仍是主旋律

供应方面：全年商品住宅新增供应52.09万，同比下跌11.0%，共计迎来20个项目新增取证，其中仅6个项目为纯新盘，其他项目均为老盘取证加推。6月与12月是全年供应较高的月份，分别达到9.74万㎡与17.15万㎡，适逢半年度及年度时间节点，房企为实现业绩抢收，推售节奏有所提速。全年月均新增仅勉强超4万方，主要受到楼市低迷行情、地市缩量及开发节奏放缓等多重影响。尤其当下大部分地块囤积在本土国企手中，叠加各房企推售积极性一般，老盘以去库存为主，部分新盘迟迟无法入市销售，导致整体市场供应缩量明显。

成交方面：全年商品住宅成交37.13万㎡，同比下跌10.2%，月均成交量仅为3.09万㎡，同比低位再降，其中单月最高成交量为3月的11.49万㎡，主要得益于疫情全面放开后，叠加购房补贴优惠，积压的意向客户得到集中释放，迎来短暂的爆发期。最低月份下探至9月的0.59万㎡，与去年处在相同月份，传统金九在当前市场下已不复存在。另外今年1月与7月均在1万方以下，单月成交量3万方以下更是常态，甚至低于2万方的月份高达半数，足可见龙岩市场成交颓势之甚，筑底、低位震荡等成为主旋律。

全年TOP5成交合计17.09万㎡，占比高达46%，其中建发和鸣以单盘成交4.42万㎡、394套傲居首位。当下龙岩市区的房价回调基本已经见底筑稳，从城南到城北，再到东山等各片区，跌价幅度均巨大。除去龙津湖核心片区，其他区域在售盘销售价格基本都在1.2万元/㎡以下，不乏多个跌入万元以内的，尤其在价格战白热化的片区形势更甚。以价换量不断下探价格空间，市场销售价格回归理性，同时购房者愈发理性购房，各房企销售压力巨大。

另外，各房企为了顶住当下的销售压力，在营销策略上积极提振购房者信心、适应市场周期变化及时调整，只求能够促进销售去化，诸如不设层差价格任选房源、超低一口价房源任选、“7”“8”字头特价房频出、买房送车位、送高额物业费、渠道提佣及首付分期等多重手段不断加持，迎合部分首置价格敏感度较高的客群需求，部分楼盘短时间受价格刺激勉强走量，但持续性不强，竞品跟风趋势明显。

04

TOP2房企遥遥领先，业绩分化加剧

从上榜企业情况来看，TOP10房企权益榜业绩同比再下滑，上榜门槛仅为1.01亿元、1.82万㎡。上榜房企中仅建发均破10亿，其次德兴业绩尚可，其他房企权益不乏在3亿元、4万㎡以下，与头部房企差距悬殊，业绩分化明显。

建发房产包揽各大房企榜单&项目榜单冠军，主力贡献项目为和鸣、云著及缦云三盘，其中和鸣与云著两盘住宅成交套数均超350套。权益榜金额与面积达到14.74亿元、12.34万㎡，市场占有率均超过20%。同时，建发今年在龙岩再拓储2幅地，其中四代住宅地块-建发缦云已赶在12月底入市销售，且部分成交房源已实现备案，另外一幅洋潭片区地块也已动工，这两个将成为2024年该房企的主力销售项目，同时也是保证其占据市场的关键。

德兴集团揽下所有房企榜单亚军，主力销售项目成交面积贡献值排序依次为津湖熙悦＞津湖澜悦＞印象铂郡＞璞玉润园＞时代天骄，其中后面三个项目均还有较多可售存货。该房企暂无待开发土储，接下来将以去库存房源为主导，随着龙津湖两个项目可售房源减少，业绩将会逐渐缩水。

龙岩紫金山摘得权益榜&全口径榜季军，主要得益于合作项目观樾台的业绩贡献，另外龙岩首个四代住宅-紫金山成均台入市备案后进一步加持，成均台将成为其销售主力，能不能再上榜就看后续的持销情况。

当前行业仍处在风险出清期，复苏动能不足，龙岩楼市面临的问题依旧严峻，居民经济收入预期、购房信心预期修复等方面尚需时间恢复。同时在人口进入负增长后，楼市也由增量市场转入存量市场时代。

当前市场上新老盘云集，尤其在售盘内卷最为突出，卷价格、卷营销、卷产品等此起彼伏，加速去化是房企生存的重点，未来新盘迎合市场需求变化进行差异化打造，将是同质化竞争局面下的有效出路。

龙岩如今的楼市环境，一二级市场将继续保持底部运行，购房政策有优化空间，诸多金融支持政策的落地成效有待观望。预计2024年在短期内亦难以扭转局面，本土房企仍是楼市主力军，房企与购房者双方均变得愈发理性，市场仍将面临深刻的调整。