最近，相比于平静的一二手房市场，土地市场却展现出了不寻常的活跃。

土地市场，作为房地产市场的晴雨表，其动向对预测2024年的楼市趋势具有决定性影响。

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12月29日，广州诞生新单价地王。

琶洲西区AH040331地块，建筑面积仅3万平方米，但地理位置颇为优越，9家房企花了5个多小时、竞价85轮，最终被越秀地产以约22.7亿元的总价、约7.57万元/平方米的单价拿下，溢价率高达59%。

近几年，广州为调整产业结构，发展新兴业态，珠江新城CBD随城市规划迁移指向两处，一面是金融城，另一面则是琶洲，并演化出“珠江新城+琶洲+金融城”的黄金三角区，造就了广州CBD集群发展时代。

这里聚集了腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等人工智能与数字经济领域的龙头企业。2022年以来，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能发展三大支柱，启动建设“琶洲算谷”。

如果说珠江新城CBD代表的是金融时代的广州，那么琶洲CBD代表的就是人工智能、数字经济时代的广州。

目前，琶洲南TOD项目销售价格为12万元/平方米至15万元/平方米，琶洲·樾的价格也差不多，在12万元/平方米至14万元/平方米。

12月14日，东莞诞生新地王。

历时3个多小时，经过6家房企鏖战140轮，东莞CBD商住地最终被保利以约18亿元的总价收入囊中，比起拍价高出约4亿元。

值得一提的是，这也是今年东莞土拍取消最高限价后，首宗采用价高者得方式确定竞得人的地块。

该地块折合可售楼面价约29333元/㎡，成功登顶东莞新地王。

虽然东莞城市发展的重心也在向滨海靠近，主动拥抱这条大湾区黄金轴线，但东莞真正的城市中心是南城CBD。

南城是东莞的新贵，是最近五年才站在舞台中央的网红区，计划打造东莞CBD，吸引了不少新钱，热钱。

在2019年，华润与东莞政府签订合作协议，以特色的深圳南山片统模式，深度参与东莞国际商务区建设，打造东莞迈向世界的名片。

在2020年9月至2021年4月，东莞CBD华润万象府完成4次开盘“秒光”的成绩，累计揽金73亿元；2023年，悦府入市宣告东莞CBD进入“6万”时代。

早在去年6月，深圳也诞生了新地王。

在深圳2023年第二批次土拍中，中海拿下备受关注的深湾超总地块，创下两个新纪录：

毛坯限售均价13.33万元，突破深圳新房的最高限价；

成交总价125.32亿元，是5年来最高总价地王；

值得关注的是，这也是深圳的可售楼面价新地王！

2016年由泰禾创造的尖岗山7.9万元/平方米的楼面价“地王”，2020年由龙光刷新，在前海创造8.7万/平方米的可售楼面价“地王”（扣除人才房面积后）。

而中海深超总地块，扣除58500㎡企业自持的租赁住房面积后，可售楼面价高达9.28万/平方米，这是深圳的新楼面价“地王”。

相比于广州7.57万/平方米的楼面价（广州已取消土地限价，价高者得），深圳在新房限价+土地限价的背景下，可售楼面价高达9.28万/平方米，这说明对于房企来说，同样是核心区，深圳的价值会更高。

该地块的占位真的太优越了，毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，东靠欢乐海岸，北依华侨城湿地公园、世界之窗，西边是高尔夫球场，南边是深圳湾公园等城市级配套和自然景观。

过去的深湾超总曾因名校缺失带来缓涨问题，不过在去年末，华侨城中学初中部加入了南山外国语学校集团，获得了教育资源的补强。

极为稀缺的地段，片区近20年来首个住宅，企业总部环绕，城市级配套和山海景观环伺，再加上新房的限价，这个项目绝对值得关注。

2022年，中信红树湾共成交24套，成交单价区间12.93-22.06万/㎡。

2023年3月小区一套190平的房源以3550万的总价成交，折合单价突破21万元。

2023年11月，南山红树湾片区的红树西岸，3套千万级豪宅全部溢价超千万成交，单价约14-20万/㎡。

同时，在去年10月，上海也诞生了“年度总价新地王”，中海地产联合上海西岸开发以超240亿元竞得徐汇区龙华街道地块。

与广州、东莞类似，取消地价竞拍上限后，合肥、成都最近也都拍出了全市楼面地价的“新地王”，南京、杭州、苏州、长沙、青岛则拍出了区域板块的“新地王”，其中成都在一场土拍中一次性拍出的三个区域板块的地王更是震惊了市场。

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短时间内，广深莞三座城市地王频现（即土地价格创新高的情况），意味着什么？

1、核心地段房价上涨的预期

面粉价格贵了，面包价格自然上涨，这是最简单不过的道理。

广州琶洲，东莞南城CBD，深圳深超总三个片区，都是一座城市最有潜力的地段，是有钱人心甘情愿配置资产和财富的地方。

这些地方的地价频频上涨，未来的房价也可能突破人们的心理预期。

事实上，在中国一二线城市，一场豪宅抢购热潮已悄然掀起。

数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%，其中四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成。

这一数据清晰地反映出中国财富群体对于高端豪宅不断增长的热切需求。

2、城市分化和区域分化加速到来

两极分化，是中国楼市下半场的主旋律。

全国范围内，这一轮楼市调控松绑的过程，本质上是一场全国购买力“重新分配”的过程，资金持续流向更有价值的城市不可逆转。

为了寻找确定性，大量中产和有钱人将把资产从普通城市转移至省会城市，从三四线城市转移至一二线城市。

而且即使一线城市资产，也会出现两极分化。

以深圳为例，过去近3年楼市退潮，深圳房价普遍下探20-30%，一些概念片区的网红盘挤出大量泡沫，但仍有一些核心区的房子比较抗跌，甚至逆势上涨。

从2020年到2023年10月，在深圳整体市场下行的背景下，成交价还能逆势上涨的片区如下图所示：

不难发现，深圳豪宅区如香蜜湖、华侨城、深圳湾均榜上有名且表现不俗。

3、一线城市商品房将取消限价

商品房取消限价是大势所趋，只是早或晚的问题。

在10月末，“14号文”对住房制度的新表述，确立的中国房地产未来的发展方向，影响深远。

当时这则消息引发全网轰动，中国将推动新一轮“房改”引发广大网友的热议。

“让商品住房回归商品属性”这句话非常重要，而商品属性，就意味着需要取消限价。

更进一步想，如果让商品房回归商品属性，不仅要取消限价，还要取消限购、限贷、限售、限商，回归定价基于市场调节自主定价的原则。

因此在这个大方针，大背景下，你会发现最近几个月，一线城市都开始松动了。

比如说广州，不仅解禁了部分核心区的限购，还出台首套住房公积金贷款最低两成的重磅政策。

深圳，11月22日出台了两项关键政策，即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消，直接影响了高端房产市场；另一个是调整二套住房最低首付款比例，由70%/80%统一调整为40%，大幅降低了二套房客群的上车门槛。

北京和上海，12月14日发布楼市新政，涉及普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率几大调整。

北上广深，四个最谨慎的城市如今都作出松绑，预示着中国房地产迎来新的发展阶段。

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从土地市场的变化中，还有一点值得关注：深圳已经结束高供应模式。

来自CRIC的统计数据，今年全国土地出让金前十城市出炉，分别是上海、杭州、北京、广州、南京、苏州、无锡、宁波、合肥和长沙。

2023年土地出让金前十一强

其中深圳位列第十一，是一线城市中土地出让金最少的城市。

再来看深圳历年的土地出让金，如下图所示：

从2018年开始，深圳的土地供应开始持续上升，到2021年出让金达到最高峰约1118亿元。

从2022年开始，深圳的土地出让金开始下滑至872亿元，到2023年已低至303亿元。

在过去的文章中作者就曾一再强调，以深圳的城市面积（可开发土地），不足以支撑过去两年的高供应模式，从长期看，商品房是稀缺的，好房子是稀缺品。

另一方面，当深圳土地出让金腰斩后，有没有影响到深圳的经济发展？

今年前三季度，广东省GDP的增量为4438.4亿元，其中深圳的增量达到了1543亿元，占了全省增量近35%。

跟全省相比，深圳7大指标全都显著超过；跟全国水平比，深圳有6个指标显著超过。

尤其在反映经济发展后劲的固定资产投资方面，深圳的增速达到了13.9%，而全省、全国平均水平均为3.1%，深圳遥遥领先。

由于欧美加息，全球需求都在萎缩。所以今年，很多贸易大国的出口都下滑或增长乏力，中国前三季度的对外出口也只增长了0.6%，广东全省增速为3.9%，但深圳却达到了惊人的17.7%。

随着新能源车崛起，似乎在一夜之间，深圳就诞生了全球第一大新能源车企——比亚迪。

今年前九个月，比亚迪的新能源车销量突破了200万辆，目前月销量突破20万已成为常态。

比亚迪奇迹之后，华为也在创造奇迹：今年以来，华为几乎全面出击，不仅智能手机王者归来，在新一代汽车上也刮起了旋风。

根据深圳统计局的数据，今年前三季度深圳规模以上汽车制造业增加值增长65.6%，新能源车产量增长了125.8%。

尽管深圳的土地出让金大幅减少，这座城市的经济却逆势而上，展现出惊人的韧性与活力。

这说明深圳是全国城市中对房地产依赖度最低的城市。

这让人想起著名的“马太效应”——爱会流向不缺爱的人，钱会流向不缺钱的人。

只有当一座城市经济不依赖房地产时，它的房地产市场才会走向健康和可持续发展。

这样看来，深圳在全国房地产市场中仍是最特殊的存在。