元旦之后这两天，大湾区核心城市之一的东莞放出了两条重磅楼市政策：

1.取消个人住房贷款利率下限

东莞市将实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限 具体的房贷利率由各商业银行自主确定

此前东莞对首次购买住房的居民家庭，贷款利率下限规定为LPR-20BP。

这也意味着，东莞现有首套房贷利率将突破LPR-20BP的限制，房贷利率进一步下降！

现阶段东莞首套房房贷利率已经下调至3.8%，首付两成。

2.东莞正式启动“双（多）证合一”

针对东莞全市商品住宅符合“9070”政策、位于同一楼栋、同一楼层相邻位置并实际按照一套使用的两套或多套商品房（其中至少一套建面在90平以下）形成了台账。

符合以下4个要素，可向房屋所在镇街（园区）不动产登记中心申请办理产权合并：

1、纳入台账且为同一权属人

2、无抵押或查封等限制状态的房屋

3、其中至少有一个证90平以下

4、权利人承诺不再分割。

那东莞的双证房比例有多大呢？

据不完全统计，仅四大主城区和松山湖范围内，东莞的多证房源就将近1.2万套左右，涉及35个小区。

双证房楼龄普遍都比较高，成交流动性很差确实很需要尽快放开政策限制。

东莞一开年这么急着连放两个政策大招，不是偶然。

不过政策虽然在变化，但对今年楼市的走向，大伙还是挺迷茫的，

我有几个观点，想要和大家分享一下，大家可以参考。

1.救市不是为了救楼市，而是为了救ZF财政

东莞是比较早开始突破贷款利率下限的湾区城市。

原因在于——

东莞是大湾区城市中最依赖土地财政的城市之一，依赖度达到39%。

对一线城市而言，救市是在救经济；

对于东莞这样的非一线城市而言，救市是在救自己的ZF。

当然，千万不要以为一线城市就高枕无忧。

最近两天上海就连续发布政策宣布：

将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%

上海放开政策的背后是什么？

是上海去年同比2022年的土拍收入少了600亿。

东莞财政有压力，一线的上海、深圳难道就没有吗？

一线城市绝对不是铁板一块！

2024年，是楼市政策放开的大年。

东莞只是打个头炮，接下来广州、深圳绝对会继续跟进。

2.中产的财富，只能靠自己自救

经过过去一年的房价下跌，城市中产的财富已经在崩溃边缘。

前两天东莞楼市出了一个新闻：

东莞松山湖业主600万买入的房子，挂280万没人要

这个案例在东莞、深圳、广州这些城市，绝对不是孤例。

我们国家大量城市中产的财富并不是工资收入，而是压在房子里面的。

尤其是深圳、东莞这些房价曾经暴涨的城市，财富缩水已经是既定事实。

宏观层面，财富缩水到一定程度，就会出现经济问题；

微观层面，财富一旦缩水到一定程度，作为个人，就需要及时止损。

不要指望政策和信心回归，那些都是没有确定性的事情。

对于持有房产的业主来说，如果手里的房子没有价值，想要止损，只有自救卖房。

当然，我也知道当下大部分业主卖房的时候都遇到不少棘手的问题！

比如找不到好的买家、卖不到自己心仪的价格等等......

卖房是一个技术活，需要技巧和方法，尤其是在市场不好的时候，技巧和方法的重要性更加突出。

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3.今年的利率还会下调

LPR今年会继续下降。

东莞2024年开年就放开放开房贷利率下限，是2024年lpr持续下行的信号。

当下的LPR是1年期lpr为3.45%，5年期以上lpr为4.2%。

其实利率水平整体还是高，调整空间不小。

5年期LPR今年大概率有机会再下调20-30个基点到3.9%-4%；

1年期LPR调整到3.2%-3.25%。

深圳虽然不会和东莞一样直接打破房贷利率下限，但是只要LPR下降，深圳的房贷利率就能继续下调。

现在深圳银行的首套房贷利率为4.1%，一旦LPR下调，首套房贷跌到3.8%-3.9%，是有可能的。

4.不要期待楼市政策

最后还是要提醒一下大家。

作为一个个体，你要记住：

千万不要赌政策，没有期望，就没有失望。

楼市政策现在就像一个输液针，输一点液就有点效果和变化，但是这点效果都是稍瞬即逝，不能根治疾病。

此刻楼市最大的问题，是没有资金流入。

人们拿钱去东北旅游、去股市里面赔钱都不买房。

这才是楼市不振的根源。

要根治，只能是货币放水，而且是直接对准楼市这个池子精准放水。

上面没有对准楼市放水之前，一切政策动作都没有意义。

那上面现在有没有精准放水的信号呢？

其实最近市场上是有一些小道消息的，尤其是深圳的政策，也有一些小动作和内部消息。

具体是什么内容，因为比较敏感不方便在文章里面直接透露，详细的内容我们准备在最新的闭门直播课中关起门来给大家详细分析分析。

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