本报记者 李贝贝 上海报道

二次递交招股书后，集中式长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活服务”）上市进程日前迈出关键一步。

8月29日，中国证券监督管理委员会官网信息显示，中国证监会国际合作部于8月25日发布关于Cubic City Service Apartment Group Holdings Limited（魔方生活服务集团有限公司） 境外发行上市备案通知书。通知书显示，魔方生活拟发行不超过356,092,800股境外上市普通股并在香港联合交易所上市。

截至目前，还未有一家长租公寓企业成功登陆港交所，这也令魔方生活服务的IPO进程备受关注。克而瑞租售向《华夏时报》记者指出，目前，随着住房租赁行业的发展逐渐规范，监管措施的不断完善，上市环境相比一年前已大幅改善，而魔方生活服务或将成为继蛋壳、青客后的首个上市长租公寓企业。

就上市环境是否改善、运营商盈利难问题如何解决、长租公寓行业未来发展形势等问题，魔方生活服务方面显得颇为谨慎。9月8日，该公司向《华夏时报》记者表示，目前未通过港交所聆讯，还处于静默期，不方便对市场环境作出评价。

公司境外上市备案信息确认获通过

“魔方生活服务集团作为首个赴港上市的长租公寓企业，经过了为期达一年的上市申请后，于8月25日证监会对魔方生活服务集团境外上市备案信息确认，这也意味着其离接受港交所聆讯审批再近一步。”克而瑞租售表示。

《华夏时报》记者看到，根据港交所上市规则，企业需在聆讯审批日期至少4个营业日之前需提交“备案通知书”，即魔方生活服务已满足进行香港上市聆讯的前置要求。

公开资料显示，魔方生活服务曾在2022年9月26首次向港交所递交上市申请，之后招股书失效。今年4月28日晚，魔方生活服务再次向港交所递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利、建银国际。此次IPO，该公司拟发行不超过356,092,800股境外上市普通股，募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

更新后的招股书显示，2020年—2021年，该公司收入由9.49亿元增加至14.71亿元，同比提升55.0%。2022年，尽管受新冠疫情疫情等重大干扰等因素影响，魔方生活服务出现净利润下降，但受益于公司行业并购整合及新开设的直营公寓数目增加，营收仍实现了增长，达17.14亿元，同比增长16.5%。

同时，公司毛利由2020年和2021年的7.86亿元及12.67亿元增加至截止2022年12月31日的14.70亿元，毛利润复合增长率为36.74%。

规模方面，截至2022年年底，魔方生活共有76245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点，公寓网络实现大幅增长。直营公寓数目由2020年12月31日的31881套增长至2022年12月31日的50833套，复合年增长率为26.3%；加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7149套增至25412套，复合年增长率为88.5%。

根据弗若斯特沙利文的资料，2022年中国机构化长租公寓的渗透率仅为8.2%，市场规模达到人民币1394亿元。2022年，中国集中式长租公寓市场的规模达到人民币511亿元。以截至2022年12月31日在营公寓数量计，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

值得一提的是，魔方生活也是北京及上海最大的集中式长租公寓运营商，于2022年在这两个城市合共拥有约35700套运营中公寓；而在广州及深圳，魔方生活是第三大集中式长租公寓运营商，于2022年在这两个城市合共拥有14100套运营中公寓。

长租公寓乱象过后再瞄准资本市场

就证监会对魔方生活服务集团境外上市备案信息确认一事，克而瑞租售表示，目前，随着住房租赁行业的发展逐渐规范，监管措施的不断完善，魔方生活服务集团的上市环境相比一年前已大幅改善，其或将成为继蛋壳、青客后的首个上市长租公寓企业；中指研究院亦指出，魔方拟发行3.56亿境外上市普通股并在香港联合交易所上市，给市场带来较大信心。

至于当前上市环境是否改善、运营商盈利难问题如何解决、长租公寓行业未来发展形势等问题，魔方生活服务方面回复《华夏时报》记者称，由于公司目前未通过港交所聆讯，还处于静默期，因此不方便对此作出评价。

公开资料显示，过去几年间，由于盈利模式不成熟、盈利难的通病，长租公寓行业乱象不断，频发“爆雷”“跑路”事件。随着青客宣告破产清算、蛋壳纽交所摘牌，长租赛道更是被蒙上了一层浓重的阴影。

不过，历经数年的沉寂与蛰伏，长租公寓运营商们开始希望再度敲开资本市场的大门。记者注意到，今年以来，市场已数次出现长租公寓运营商筹划IPO的消息。

除魔方生活服务外，今年5月，我爱我家在业绩说明会上透露出打算拆分旗下长租公寓品牌“相寓”独立上市的准备；7月27日，市场消息称，自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。此前，3月8日，自如也曾被传考虑最早在4月IPO，计划筹资约10亿美元，最快于今年上市。但对于两次IPO传言，自如均作了“不予置评”的答复。

需要注意的是，长租公寓行业仍难以突破盈利难、盈利低的现状。截至目前，如何探索到更加成熟的商业模式，仍是长租公寓运营商不得不面临的难题之一。贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖即在近期的一次采访中强调，住房租赁行业不可能做到暴利，贝壳住房租赁业务的目标是“微利可持续”。

尽管如此，业内公认，经历几轮“大洗牌”之后，在政策支持以及需求支撑的大背景之下，长租公寓行业的前景仍值得期待。

近年来，中央层面多次明确提出支持租赁市场。仅今年8月，就有多次会议强调继续推进城中村改造，积极施策扩大公租房等保障性住房供给。

例如，8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，国家发改委在答记者问时肯定了“推进超大特大城市城中村改造、有序扩大基础设施REITs发行规模”在推动经济高质量发展中的重要意义，同时央行提出稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地等。

据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者提出，保租房公募REITs的启幕，加上不动产私募基金在住房租赁领域的稳步推进，为整个行业开启了不动产金融化时代的“新纪元”。这一时代的明确标志是，无论是“轻资产”“中资产”还是“重资产”模式，各行业参与者都构建了完整且明晰的商业模式闭环。例如，魔方等创投参与方即为首批采用“中资产”包租模式的企业，之后随着运营管理能力的日益成熟逐渐向轻资产管理暑促模式演变。

“展望未来，长租公寓行业在各种金融工具的推动下将持续高速增长。”赵然判断，从孵化和培育成熟的项目或Pre-REITs，到发行符合要求收益率的底层资产的公募或私募REITs，再到不断的资金扩增、为市场提供更多高质量的租赁住房，这将是整个行业的预期发展轨迹和完整闭环。