2023年，注定是不平凡的一年。

在“供求关系发生重大变化”的定调之下，从中央到地方，从供给端到需求端，一系列重磅宽松政策落地，房地产“鼎盛”时期的限制性政策基本退出或优化，政策环境已然接近2014年最宽松阶段。

不过，政策环境持续宽松，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，楼市仍未出现明显回温。而对于沈阳这一年来又有哪些重要楼市新政值得铭记，我们不妨再来回顾一下。

【沈阳篇】

2022年12月30日，《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会举行。

1、推行住房”以租换购”

房屋所有权人自愿申请将存量住房盘活用作保障性租赁住房或长租住房的，经房源审核认定后，通过沈阳市住房租赁交易服务平台发布，纳入保障性租赁住房或长租住房管理。该房源可不纳入家庭住房套数计算，在我市限购区域内新增购买一套商品住房。原则上一个家庭只核减一套。

2、实施”卖旧买新”

个税减免2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。

3、推行二手房”带押过户”

产权人在没有全部偿还抵押贷款的情况下，将抵押房产过户给买方，结清房款后，买方继续在银行抵押并按合同偿还贷款。通俗来讲，就是抵押房屋在不用提前还清抵押贷款并注销抵押登记的情况下，完成交易过户。

1月27日，辽宁省人民政府关于印发《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》的通知。

加强企业金融信贷支持、强化政府性融资担保支持、支持企业直接融资、支持重点产业发展、推动消费复苏回暖：鼓励合理住房消费。

鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。落实非住宅类商品房去库存支持政策，对购买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的，水电气暖等收费价格参照住宅标准执行。对抵押银行的二手房，在交易时可以“带押过户”，不用提前还贷即可办理过户。

1月31日，沈阳住房公积金再出新举措新闻发布会，加大对职工住房消费支持力度。

一是延长阶段性支持职工家庭互助购房提取住房公积金政策执行期限。

二是扩大既有住宅增设电梯提取人范围。除符合沈阳市既有住宅增设电梯范围实际支付既有住宅增设电梯费用的职工本人及其配偶，其子女及夫妻双方父母也可提取住房公积金支付既有住宅增设电梯分摊费用。

自2月1日起至4月1日，沈阳大部分银行首套房贷利率将下调至3.9%。

根据央行、银保监会2023年1月5日下发的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

3月28日，“沈五条”发布，首套房贷利率降至3.8%！

1、科学安排土地供应。合理制定年度土地储备、出让计划。结合已供土地开发利用及市场库存情况，科学确定供地总量、容积率、商住比和出让时序，采取清单化、滚动式供应土地。

2、实施首套个人住房贷款利率动态调整机制。按照人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》要求，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

3、支持公寓类非住宅去库存。对购买公寓类非住宅实际用于居住且为首套刚需的，水电气暖收费价格参照住宅标准执行。

4、进一步优化商品房预售资金监管。以重点监管额度和企业信用评价为依据，动态调整监管资金比例，实施差异化、精细化管理。

5、优化限购区域。继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购政策。

3月28日，沈阳“商转公”贷款政策自2023年4月1日起实施！

沈阳市个人住房商业贷款转住房公积金贷款政策新闻发布会召开，出台了《沈阳市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》。

4月6日，在沈灵活就业人员可自愿缴存住房公积金！

1、适用对象

“灵活就业人员”是指年满16周岁，未达到法定退休年龄，具有完全民事行为能力或被视为具有完全民事行为能力的个体经营者及其雇工、非全日制工作人员、新就业形态人员等。

《住房公积金管理条例》规定范围内单位的在职职工，仍按现行单位在职职工相关政策缴存、使用住房公积金，不得以灵活就业人员身份设立个人账户。

2、缴存规定

灵活就业缴存人应当按月缴存住房公积金，缴存基数、缴存比例由其自行申报。缴存基数不低于本市上一年度社会最低工资标准，不高于本市上一年度社会月平均工资的三倍；缴存比例不低于10%，不高于24%。

灵活就业缴存人的缴存基数、缴存比例每年可调整一次，住房公积金缴存年度内缴存基数、缴存比例应保持不变。

4月13日，沈阳首套房贷首付比例降至20%！

根据辽宁省市场利率定价自律机制要求，即日起，对沈阳市限购区域【和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）】外个人住房贷款首付比例执行如下：1、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%；

2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；

3、对拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例为30%。

7月12日，市委召开专题会议，听取全市闲置土地和房地产停缓建项目处置工作进展情况汇报，研究部署下一步工作。

1、要强化分类施策，针对已有效处置的闲置土地和房地产停缓建项目，开辟“绿色通道”，做好各类要素保障，加强工程质量和进度把关，形成更多实物工作量；针对难度较大、进展较慢的闲置土地和房地产停缓建项目，要逐一摸清底数、细化分类，明确具体可操作的路径，形成“一楼盘（地块）、一方案、一项目表、一任务书”，实行挂图作战。

2、要强化处置手段，深化府院联动，注重运用法治化方式解决债权债务与司法案件交织等问题；调动市场力量，坚持用发展的思路、市场的办法推进工作，加强资源整合、创新处置方式，开展精准招商，吸引央企、优质民企等市场主体积极参与；坚持政府引导，用好“有形之手”，在打通堵点痛点难点问题上发挥关键作用；健全政策体系，及时完善续建、承接、收购等相关政策，打好政策“组合拳”。

3、要强化组织领导，坚持专班专干，进一步理顺体制、完善机制，实现协调联动、高效运行；加强常态调度，压实市区两级责任，坚持以上率下，深入一线，解决问题，务实推进；加强督导考核，强化结果运用，层层传导压力，推动各项任务落地落实。

8月16日，沈阳市公安局发布关于公开征集《进一步促进外来人口落户沈阳的若干政策措施（征求意见稿）》意见的公告。

1、实施我市重大、新增投资建设等项目用工人员落户政策。在我市有重大、新增投资建设等项目的正式用工人员，本人可办理落户。

2、进一步畅通人才落户我市渠道。经沈阳市认定的人才、重点产业急需紧缺人才以及具有大专以上学历人员，本人及其配偶、子女、父母、成年兄弟姐妹可办理落户。

3、明确购房单独落户人员范围。在沈购房并取得合法房屋手续（含普通住宅、商业网点、公寓、写字间等）的人员，本人及其配偶、父母、子女、兄弟姐妹均可单独（均需成年且取得产权人同意）在我市办理落户。

4、增加我市积分落户缴纳税款加分指标项目。

5、放宽我市投靠落户政策。

6、放宽派出所集体户落户人员限制。

7、取消落户租赁房屋时间限制。

8、吸引专业技能及突出贡献人员落户。

9、建立以经常居住地登记的户口制度。

10、放宽随军落户落户地限制。

8月31日，中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量房首套住房贷款利率的通知！

一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

9月4日，沈阳新“沈八条”政策公布。

一、取消限制性购售政策

取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。

二、优化住房信贷政策

（一）认房不认贷。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（商业性住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

（二）降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。银行机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。

三、提供公积金支持政策

（一）支持沈阳市高层次人才住房公积金贷款。

（二）支持二孩或三孩家庭住房公积金贷款。

（三）支持新市民、青年人使用住房公积金贷款。

变化体现在最高额度提升：此前--单人50、夫妻70、三口90万。现在--单人60、夫妻80、三口100万。

（四）支持改善性住房贷款。对拥有1套住房并已结清贷款的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买自住住房的，执行首套房最低首付比例。

（五）支持首套住房商贷未结清的职工使用公积金贷款购买第二套住房。对有1笔未结清住房商贷的缴存职工家庭，支持使用住房公积金贷款购买第二套改善性住房。

（六）支持职工延长贷款偿还期限。

（七）调整首套和第二套住房公积金贷款最低首付比例。

（八）取消提取公积金后准贷时限。

四、落实差别化税收政策

五、鼓励人才留沈创业置业

六、促进商品房销售

七、保障购房者权益

坚决完成保交楼任务目标。完善预售商品房资金监管制度，确保管住管好不管死。规范居间服务，建立房地产经纪机构、从业人员实名登记制度，合理确定经纪服务收费，严格实行明码标价，保障买卖双方权益。

八、优化不动产登记服务

（一）优化二手房“带押过户”。

（二）不动产登记业务“全城通办”。

（三）新建商品房项目“交房即交证”。

（四）推广不动产电子证照数字化应用。

11月30日，"沈20条"发布。

11月30日，《沈阳市巩固增势推动经济持续回升向好若干政策举措》发布：以盘活存量为主，加强保障性住房建设，将具备条件的城中村改造地块除安置用房外的住宅用地按照一定比例建设保障性住房。按照户型、区位、价格筛选保交楼项目和停缓建项目，在债务产权纠纷、司法诉讼处置完成的前提下，可进行收购、改建为保障性住房。

12月22日，沈阳市房产局发布关于开展“卖旧买新”活动的公告，给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。

1.自2023年12月22日至2024年3月31日，在本市范围内，对出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴，卖旧房买新房时间不分先后。

2.出售现有住房时间以合同交易时间为准，购买新建商品住房时间以网签备案时间为准。

3.出售自有住房的卖房人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

4.购买的新建商品住房在取得《不动产权证书》后方可申领购房补贴。

5.出售自有住房、购买新建商品住房均不含公寓。

【全国篇】

1月5 日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

1月13 日，央行明确金融支持房地产的四大政策方向:需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。

1月28日，推进有序落户城镇。

国家发展改革委等十九部门发布《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》。其中提出，推进有序落户城镇。充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。

2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。

调整的重点在于取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境，地方供地可以通过优化供地节奏、强化公开信息披露积极引导市场预期，企业资金压力也将有所缓解。

2月15日，央行召开2023年金融市场工作会议。

会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

3月5日，“两会”中提到房地产，主要有三个方面的内容：

1、“保障基本民生和发展社会事业”，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；

2、“有效防范化解重大经济金融风险”，提出有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

3、“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程和实施城市更新行动。

3月27日，全面降准。

央行决定于降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。

不动产“带押过户”是指已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

4月14日，央行货币政策委员会召开2023年第一季度例会。

会议指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。

包括合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。新规有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性。

5月15日，央行发布第一季度中国货币政策执行报告。

报告提出推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。

6月LPR报价出炉：一年期、五年期LPR均下调10个基点。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是既2022年8月以来LPR首次调整。

7 月21 日，国务院常务会议审议通过 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》:在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

7月24 日，中央政治局会议要求切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

8 月25 日，财政部、税务总局、住建部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》:延长换房个税退税优惠期限至 2025 年末。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：首套住房认房不认贷。政策纳入“一城一策”工具箱。

8月31日，央行、金融监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》:最低首付款比例统一为不低于首套 20%，二套30%。二套商业性房贷利率下限 lpr+20bp。

8月31日，央行、金融监管总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》:符合条件的存量住房贷款可申请调整，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷款利率政策下限。

10月12日，住房和城乡建设部对城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

10月17日，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

11月 17 日，央行、金融监管总局、证监会举办金融机构座谈会: 一视同仁满足不同经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

11 月 27 日，央行、金融监管总局等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》: 鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。抓好《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发[2022]254 号文)等政策落实落地，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。

12月13日，住房和城乡建设部副部长董建国表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开，住房和城乡建设部部长倪虹在会上强调：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，明年做好四大板块、18个方面工作。

因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡；进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度；保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革；一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资；积极推动城市更新行动，抓好问题导向和目标导向两个工作等。

总结

对于房地产行业而言，2023年的政策环境呈现愈来愈宽松的态势，促需求、增信心、防风险是其重要发展方向。而2024年的房地产市场走势仍存在不确定性，但随着政策的持续调整和市场需求的转变，可以预测的是，房企需要更加注重产品的研发和创新，未来的房地产市场将不再是简单的“规模为王”，而是一个多元化、个性化、品质化的“适者生存”发展格局。