“代发工资和代缴个税”打限购政策擦边球的购房行为，并不鲜见，但是一旦双方从默契到反目，纠纷不断就是结局。陵水县住房保障管理中心相关负责人表示，如果不退款，就关掉开发商的网签系统。

中房报记者 陈标志丨海南陵水报道

2023年12月29日上午，陵水黎族自治县住房保障管理中心一名许姓负责人接待了罗皓姜一家三口。

前一天，罗皓姜与妻儿一家三口从上海飞往三亚，马不停蹄地赶往陵水县与开发商进行交涉，并向房管部门投诉。

2023年年初，罗皓姜夫妇以儿子罗晓豆的名义，在四川清凤集团于海南陵水土福湾开发的海棠长滩别院项目，斥资上千万元全款购买了一套123平方米的房产。

因罗晓豆出国留学且在海南没有购房资格，同时考虑到开发商关联公司“代发工资和代缴个税”的购房行为具有风险性，同年8月，罗皓姜决定向开发商申请退房。

“已经与开发商协商达成一致，双方都不承担违约责任退房退款。”2023年12月29日，罗皓姜告诉中国房地产报记者，但时至今日，开发商迟迟未将款项退还给他们。

此前，记者曾前往陵水县海棠长滩别院项目销售中心采访过此事，相关销售人员明确向记者表示，她本人及公司不接受媒体任何采访，“你的任何问题我回答不了；也跟领导汇报了，不接受采访。”

陵水县住房保障管理中心相关负责人对记者表示，按照当前海南限购政策，开发商将房子卖给未取得购房资格的客户是违规的，必须进行整改，将购房款退还给购房人。

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全款购买“千万豪宅”

罗皓姜夫妇给儿子购买的16幢房产。陈标志/摄

距离上次申请退房已经过去4个多月，罗皓姜夫妇心急火燎般从上海飞往海南。

罗皓姜很懊恼当初“太冲动”，仅仅是看了网上房产推介广告，就决定在陵水县土福湾的海棠长滩别院项目购房。

2023年年初，罗皓姜与妻子在海南三亚休假过春节，闲来无事就在网上浏览当地的房产信息。最终，罗皓姜将购房目标锁定到了海棠长滩别院项目。

“在网上看完项目后就开车去了海棠长滩别院。”罗皓姜告诉记者，在海棠长滩别院售楼处看了看，觉得这个项目“还挺大的”。

2023年1月6日，罗皓姜及妻子向开发商转账支付了15万元定金，以儿子罗晓豆名义认购了一套建筑面积为123.56平方米房源。

之后，罗皓姜与妻子又按照开发商要求，以刷卡和转账方式，分多笔向开发商全款支付了1000万余元购房款。

记者在罗皓姜提供的多份开发商出具的收据（复印件）上见到，收款单位为“海南海兴房地产开发总公司”，时间为2023年1月13日、2023年2月13日，两张收据金额一共970万元；另一张“收款收据”出具时间为2023年1月13日，收款单位为“四川鸿鑫远达建设工程有限公司”，收款内容为“工程费”，金额为40万元。

算上此前的15万元定金，罗皓姜与妻子实际一共支付了1025万元购房款，折合单价超过8万元/平方米。

为何花费上千万元购房款，在海南陵水县土福湾仅购买到123平方米的房子？

罗皓姜解释，一方面该项目是近海“别院”产品；另一方面开发商承诺，房子在通过有关部门验收后，会将房屋镂空部分进行改造，多拓展出300平方米左右使用空间。他所交的40万元“工程费”，实际上就是后期开发商对空间的改造费用。

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曲折的退房

2023年8月，罗皓姜和妻子向开发商提出退房。

罗皓姜提出的退房理由为“开发商违规销售”，担心后续办证存在诸多不确定因素和政策风险。

“儿子在海南没有购房资格，开发商违反海南限购政策，将上千万元一套的房产卖给我们，存在限购政策风险。”罗皓姜还提到，他儿子已出国学习深造，国内的银行卡也无法继续使用。

罗皓姜向记者提供的一份《情况说明》中，也提到“开发商销售团队在罗晓豆没有购房资格的情况下，违规游说把海棠长滩别院XX号房屋销售给罗晓豆，并签订认购协议（罗晓豆母亲代签，父母代交款）。同时开发商让购房人签订委托其关联公司代发工资、代缴个税的代办委托书。”

为了佐证上述内容，罗皓姜还向记者提供了多张微信聊天记录截屏。该微信截屏显示，2023年5月5日，海棠长滩别院置业顾问郑女士告知罗皓姜妻子“代交个税”事宜。如“嫂子，这个月10日我们要开始给您（购房人罗晓豆）交个税了，麻烦您支付一下个税的服务费16000元，微信转账给我即可噢。”

一番交流后，罗皓姜妻子将16000元“个税服务费”微信转账给了郑女士。转账后，郑女士又称：“本月就开始给您缴税，您可以在国家个税APP上查到缴税记录”。

“我儿子没有购房资格，开发商属于违规销售。”罗皓姜告诉记者，他们提出退房后，开发商也同意无违约责任退房，“但从2023年8月份申请退房至今，开发商迟迟未将1025万元购房款退回。”

“每次追问置业顾问都说在审批，一拖再拖。”罗皓姜告诉记者，后来开发商又说购房款只能打到购房人的银行账户，“他们明明知道我儿子已在国外，国内银行卡都不能使用。”

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无奈的投诉

在项目销售中心，开发商方面明确表示不接受记者采访。陈标志/摄

无奈之下，从2023年12月份起，远在上海的罗皓姜多次拨打当地12345政务服务热线进行投诉，希望尽快要回购房款。

陵水县住房保障管理中心也对此投诉件进行了回复，称“已约谈开发企业有关人员，责令企业退房退款”。

但令罗皓姜感到失望的是，开发商退款一事并没有太大进展。

2023年12月19日上午，罗晓豆书面授权委托代办人——“三亚朋友”王先生，再次到海棠长滩别院销售中心与开发商协商沟通退款事宜。

“我之前来了好几回，在大厅‘坐冷板凳’一坐就几个小时，没人搭理。”王先生告诉记者，“因为顾及销售中心断断续续有人来看房，我还不敢大声说话。”

记者当天采访也遇到了同样情况。在销售中心大厅坐等半个多小时后，置业顾问郑女士才走了过来。此前的2023年12月4日，记者曾就该项目被投诉违规销售、购房人退房等事宜，致电和发短信联系郑女士，但未获回应。

“王先生不能代表购房人，那份授权委托书无效。我已经给领导反映过了，领导说辞非常明确，你说是代办人，但提供的委托书又不是公证处公证的委托书，我们不能确定是否业主本人委托你前来办理的。”郑女士对王先生说。

当天下午，记者又前往陵水县住建局、陵水县住房保障管理中心采访。陵水县住建局一名负责人告诉记者，购房纠纷由县住房保障管理中心负责人处理。在陵水县住房保障管理中心，记者遇到了一名自称是海棠长滩别院项目的王姓负责人，他当着记者的面在电话里向罗皓姜表示，将在2023年12月底之前将所有购房款退回。

陵水县住房保障管理中心一负责人也向记者表示，将商品住房销售给没有购房资格的客户，是违规的，“我们会要求开发企业整改，将款项退还给购房人。”

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房管中心：不退款就关网签

事情并不顺利。仅隔一天，上述王姓负责人又否定了上述说法，称购房款只能打到购房人名下的银行卡。

为了拿回购房款，2023年12月28日，罗皓姜夫妇和从国外专程回来的儿子从上海飞往三亚，并于当天赶往海棠长滩别院销售中心处理退款事宜。

罗皓姜夫妻及儿子按照开发商要求，再次填写了相关退款材料。虽然材料已经齐全，但一名销售负责人称无法给购房人一个明确退款时间。

“退款需要半年左右，但我没法给你们一个具体的退款时间。”一名阮姓销售总监表态称，“你们可以采取其他方式，如投诉、找领导甚至诉讼，但这样做可能退款时间更无法保证。”

对于上述销售总监的说法，罗皓姜表示不能接受，他认为开发商不能明确退款时间是故意刁难。

2023年12月29日上午，罗皓姜夫妇带着儿子去了陵水县住房保障管理中心。

“现在不管开发商什么理由，没有购房资格就要将钱退回。”陵水县住房保障管理中心相关负责人许先生接待罗皓姜一家时表示，过了12月29日，开发商如果还没退款，就要关闭该项目网签系统，“等什么时候整改好了（指退款），我们再给他们开网签系统。”

对于罗皓姜提出的开发商违规销售、购房款没有进入政府监管账户等问题，该中心负责人表示，等搜集证据后介入调查。

罗皓姜告诉记者，2023年12月29日下午，一位陵水县住建局分管领导接访了他们，该负责人对此高度重视，当场给海棠长滩别院项目负责人打电话协调。“对方向陵水县住建局分管领导承诺，2024年1月2日上班就走内部流程，1月10日前完成所有退款。”罗皓姜对记者说。

“截至目前，我们还没有收到开发商退款，也没有任何沟通信息。”罗皓姜告诉记者，陵水县住房保障管理中心工作人员已答复他，海棠长滩别院项目网签系统已于2023年12月29日关闭，并会继续跟进此事。

记者也将对此事进一步关注。

（应采访者要求，本文罗皓姜、罗晓豆均为化名。）

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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原标题：上海商人海南陵水退房纠纷调查：隐秘的购房资格丨深度