2015年3月，北京万科的会议室召开了一次特别会议，时任北万董事长、总经理的毛大庆和刘肖搭着肩进入了会议室，系着同样的浅蓝色领带，紧随其后的是一脸笑容的万科董事会主席郁亮。

这次会议后，北京万科的接力棒完成交接，并开启了艰巨漫长的转型之路。

在此之前的2014年，他们是北京楼市的绝对王者，全年首度突破200亿大关，现金回款超过170亿元，在竞争激烈的北京市场雄居第一。但2015年，销售额榜首的位置就被取代了。

新的王者是拥有“一部首开史，半座北京城”的地头蛇。

2015年首开股份北京销售额达到213亿元，超出万科50多亿。

江山代有才人出，各领风骚三四年，历史的周期律在无形中操弄着房地产的角逐。

2017年中海在新任执行董事兼任行政总裁颜建国的带领下开始向规模发起冲击。2年后，北京楼市新的王者再次更替，中海夺下北京常年的“老大”首开的销售冠军。

连续5年，中海一直在北京霸榜，直到今天。

中指数据显示，2023年中海在北京实现了533.6亿元的销售额，领先第二位的北京城建近100亿。

此时的房地产市场正在进行新一轮洗牌，旧的竞争者，新的挑战者，队首是中海的格局还会持续多久？

销冠的养成

2020年北京上演了一次“靠图纸卖豪宅”的戏码，在没有举行发布会，甚至在没有样板间的情况下，中海推出的中海甲叁號院项目，首次开盘就卖出20亿。

这几年，中海陆续在北京制造了数个类似的“红盘”，稳稳地坐在冠军的位置。

2023年也是如此。根据网签数据显示，截至2023年12月27日，北京中海在售13个楼盘的网签总金额达到301.7亿元，其中中海富华里实现84亿元的销售额，中海湖光玖里网签金额超63亿元，中海和瑞叁號院网签金额超54亿元。

制造红盘，要集结几个关键点，首先就是拿地，特别是热门地块。

12月20日，中海联合未来科学城以42.7亿元拿下朱辛庄地块。这幅地块体量大、总价高、配建多，却是北京2023年最火热的区域之一，也是北京的红盘基地，而且地块销售指导价6.6万/平米，比越秀星樾、大华启宸府高出4000元/平米。

更多时候，热门地块的竞争更需要运气，而运气不会总是降临在同一家房企。于是，为了扩大拿地的几率，中海也想了其他办法。

10月，防水材料供应商东方雨虹以约40.14亿元人民币拿下北京市丰台区一块住宅用地，此番跨界买地引发诸多关注。11月15日，东方雨虹公告称，将该地块的建设主体公司95%股权出让给苏州一家公司，后者系中海系的成员企业，转让价格47.5万元。

这种操作方式被市场理解为“马甲”，但从结果来看，中海2023年在北京拿地金额已经超过200亿元，其中单独拿下4宗地，花费了172.6亿元。

拿地后的周转速度也是关键。一位北京房企投资人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“中海在北京非常卷，拿地到开盘45天，带动所有企业都卷起来。”

行业内一直有传言，中海对项目营销总的业绩考核很严，开盘就是生死战，首开没打响，营销总地位难保。

从近两年中海北京热销项目确实能看出对开盘的重视程度，中海京叁號院首次开盘去化150套；中海汇德里45亿元拿地，开盘销售50亿元；中海兴叁號院24.8亿元拿地，开盘销售20亿元。

这样的营销节奏也影响着北京其他房企，比如，同样是在朱辛庄的越秀，在没有沙盘、没有样板间、户型图只是A4纸打印的状况下就开始蓄客。

但也正是因为如此快速的节奏，让中海在北京遭遇了多次维权。

近年来，中海寰宇天下、中海云熙、中海金樾和著等多个由中海地产开发的北京项目均遭到业主投诉。

职业经理人的跳板

夺下北京市场的头名宝座，跟整个中海近年来的发展密切相关。

2017年，对于中海来说是一个转折点，出走龙湖的颜建国在2016年12月回归。

从2017年开始，中海在土地市场一改保守风格，开始加速对规模的追逐。

2019年3月22日，中国建筑国际发布人事任命公告宣布，委任颜建国为公司主席兼非执行董事，开始全面主持中海集团工作，而这一举动也被外界认为，颜建国得到母公司中建的彻底信任，中海全面进入“颜建国时代”。

也是在那一年，中海开始全面加速，据中指院数据，2019年整年中海在全国获得53宗地块，总土地金额达1133.59亿元，新增土地面积334.14万平方米。

中海借此首次进入拿地金额千亿房企阵营，仅次于万科、碧桂园和保利，排名全国第四。

而在北京，中海开始大肆高溢价抢地。2019年7月15日，中海在丰台造甲村以79.4亿的代价，拿了全国总价地王。

中海借此实现在北京市场对首开的反超，也是在2019年。当年中海分别以280.9亿元的权益金额以及283.5亿元的流量金额稳坐北京房企头把交椅。

那两年，中海北京的人事方面迎来巨变。此前中海华北区域负责人是欧阳国欣，是当年中海主席及行政总裁郝建民掌舵北京公司时的下属。

很快北京公司总经理就交给了刘慧明短暂过渡，2020年，天津公司总经理成欣接任，中海北京公司完成了颜建国掌权后的一系列人事变革。

2022年，欧阳国欣被调回集团，成欣接替了他华北区首的位子。

同年6月，中海再度在区域层面进行了调整，从七大区域精简至五大区域，其中华北区域与北方区域整合，成立了北部大区，新成立的北部大区仍旧由成欣执掌。

一系列人事调整后，中海北京业绩表现突出，也成为这些职业经理人的跳板。成欣很快得到晋升，2023年他调任集团分管营销，中海北部大区总裁由付熙嵬接任，中海北京公司总经理则由原中海天津公司总经理倪健刚担任。

中海在北京的稳定成绩，不得不提到石景山。北京公司走马换将之际，中海在石景山区域市场占有率一度达到40%，为调整中的中海贡献了不小的现金流。

中海在石景山的公司为中海新城置业有限公司，总经理为张欣。

中海内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“当初在北京成立2家公司，一个是以公开市场为主，一个是以一二级联动为主。”

2023年，中海新城在石景山拿下2幅地块。目前在该区域有中海云庭、学仕里、学府里等多个项目。

追击者们

尽管失去了销售第一的位置，但是作为本地企业的首开仍然保持着在北京市场的竞争力。

克而瑞数据显示，2023年首开位居北京房企全口径销售面积榜首，为110万平方米，不过这一数据与身后的北京城建和中海并未拉开差距。

但从整体业绩来看，首开显现出明显的颓势。2023年1-12月，首开股份共实现签约面积269.85万平方米，同比降低15.09%；签约金额615.33亿元，同比降低29.24%。

在巨大的压力下，首开在2023年年末迎来人事变动，北京市国资委副主任谢忠胜“空降”首开集团，接任党委书记、董事长，原董事长潘利群到龄退休。

值得一提的是，2019年，李岩接替潘利群任首开股份董事长职务后，开始调整规模需求，坚持稳中求进，减少获取高溢价地块。也就是在这一年，中海在北京完成对首开的反超。

在重重压力之下，首开要想夺回北京销售霸主地位，难度不小。

中海面临的另一个追逐者，是中国建筑内部的兄弟公司。

2023年，中建系内部各局的地产公司再进一步，中建智地位列第七，中建壹品排名第十二。

这样的势头在2024年开年仍旧保持。

1月4日，中建壹品以22.3亿元底价竞得丰台羊坊041地块，中建信和以38.5亿元、15%的溢价率竞得丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目DWY-L42地块。

但从中建系统内部消息来看，压力还不会传导给中海，中海凭借强大的开发能力，在内部优先级上要高于其他公司。

一位中建八局内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“对于土拍，总公司会内部协调，评估谁有优势，总公司说给谁就去参加，这样像一些属地化企业就更有优势。”

但从这两年的对比看，中建各局的内部销售也出现了比较大的变化，中建壹品去年排名第七，今年已经跌出前十，中建玖合去年排名第十，今年榜单中已经没有这家企业的身影了。

在全国楼市都处在深度调整之际，北京头部房企竞争仍没有消退的趋势，头部企业仍然实现了增长。年关将至，2024年的王者之争在春节之后也将再度打响。