土地规划发布,世欧王庄,不再寂寞?

更新时间:2023-09-19 20:30:29作者:无忧百科

土地规划发布,世欧王庄,不再寂寞?

这几天福州规划局发布了不少地块的规划,从数据来看,都很惊人,容积率一个比一个高,限高还在突破,下面聊聊。

南湖旧改

前几天网友发布了一个关于这个地块的规划,虽然容积率不低,不过还不够惊人:

A地块:容积率2.9,面积44.8亩
B地块:容积率4.1,面积64.5亩
C地块:容积率3.8,面积79.5亩

这个巨型旧改,房屋征收面积约23万㎡,规划AB地块做安置房。

从最新官方发布的版本来看,两个地块合计194亩,限高130米,容积率4.29。


这样的数据,回顾一下上海西旧改:


平均容积率3.99,限高100米,面积191亩,最终地块被三家房企拆分:

榕发安商房:容积率4.35,面积113亩
建发璞云:容积率3.02,面积36亩
国贸天琴樾:容积率3.2,面积45亩

从这个数据来看,安商房承载了大部分的升容,占地面积占比58%,建筑面积占比66%。

以此类推南湖旧改安商房的情况:23万方安置,建筑面积占比41%,换算占地面积预计36%,容积率4.93。

这样纯商地块,占比能达到64%,相当于有124亩。

通过提容之后,南湖旧改相比于上海西,商品房方面,能多提供40亩左右。

配合这样的限高,加上这样的容积率,世欧王庄迎来了新的兄弟,这个天际线扩容成功!

新地块规划

除了南湖旧改外,近期几幅旧改也都发布规划:

雁塔二地块,用地面积2.64公顷(39.6亩),容积率3.97,建筑限高100米。

地块位于南公园边,容积率高达3.97,后续预计不用多久就会上架。


汽车南站地块:用地面积2.43公顷(36.5亩),容积率2.5,建筑限高100米。

地块位于台江二环内,同样是近期的旧改地块,从指标来看,对比其他高容积率,这幅相对更优质。


省彩印厂地块:

用地面积3.39公顷(50.8亩),容积率3.0,建筑限高100米。

用地面积2.03公顷(30.5亩),容积率2.0,建筑限高80米。

地块位于晋安区二环内,与鼓楼一河之隔,两幅地块也合计达到80亩,一幅容积率高,一幅容积率低。


东二环地块:

A-20地块:面积:1.07公顷;容积率:3.3;建筑限高:100米。

A-34B地块:面积:1.84公顷;容积率:3.0;建筑限高:100米。

两幅地块都位于东二环,南方建材北侧,合计43亩,容积率都突破3.0。

最好的对比,即地块南侧的建发朗云,一幅容积率1.8,一幅容积率2.6,这两幅地块,没有直接的湖景加持,加上有高架存在,类似五里亭的融侨望云。


综上,从这次公布的规划来看,虽然地块分布不均,不过相比于此前土拍,也算是相对优质的地块,其实三幅都处于二环内,一幅处于东二环核心区周边。

虽然体量都不算非常巨大,不过每幅都有40亩左右,合计也达到200亩左右。

这些地块的上架,从容积率来看,一半以上都不低,也被动提升了后续的供应量,对于周边的地缘客,又是一次性的关注和选择。

当然从影响来说,也会让目前下游的外围新盘承压,

规划变更

除了南湖旧改外,位于金山浦上大道南侧的高宅村旧改,发布规划面积256亩,容积率3.03,限高100米。


按这个数据计算,可以提供51万方住宅,按套均100平计算,5100套。

这个数据,就是目前万科城市之光的double。

结合蓝房网的分享,原先地块规划规划体育、文化用途,全部取消,同时限高,容积率大幅提升。


除此之外,近期三江口下洋片区发布土地规划,这幅地块同样是回锅肉。

2021年底上架过土拍,最终临时取消,随后地块拆分上架,其中南侧被国企兜底拿下。

从最新的规划来看,三幅混合住宅用地,容积率都在3.0,限高100米,面积合计199亩。

相当于建筑面积达到:39.8万方,按套均100平计算,4000套。


对于这幅地块,早期上架信息:

宗地2021-39号:面积371.84亩,容积率2.74
宗地2022-06号:面积123.59亩,容积率1.9


按当时土地规划来看,比如:

G-11 = A地块,容积率2.14
G-01 = C、D地块,容积率2.4
G-04 = F、G地块,容积率2.5

通过数据对比,即可发现,2年时间,这幅流拍的巨型地块,在拆分被新区集团兜底一幅后。

面对剩下的200亩巨型纯商,直接给出提容,容积率从2.14-2.5,全部提升到3.0。

可以说这个操作,在如今的市场,也只是顺应潮流。

盘点总结

此时结合目前土地供应情况,会发现整个福州,不管东南西北,还是正中心,都不缺大货。

东边的三远几百亩,西边高宅几百亩,南边三江口几百亩,北边新店旧改几百亩,市中心南湖、河南、屏西几百亩。

这些地块最大的特色,几百亩,容积率3.0以上,部分突破4.0,后续上架,无一幸免。

至于此前鼓楼的拆迁,目前还未放出剩余地块最终的规划,按目前的节奏来看,容积率预计都不会太低。

这也是即土拍遇冷,吸金低迷后,福州在土地供应上做出的比较明显的调整。

当然这样的调整,配合部分巨型旧改,会在短时间就能产生天量的供应,对于周边的楼市会有很大压力。

对于购房者而言,既然土地供应,已经传递了这样的预期,无非就是在看期房的时候,对比看看目前的去化情况,以及后续周边的供应情况。

目前9月,18天,网签合计286套,日均16套,还包括了安商房等。

试想一下,上面那些动不动200亩,容积率3.0以上的供应,一个供应就是大几千套,放在这去化面前,一个供应去化可能至少都要5年以上。

不知道面对这样的供应+去化,后续的发展会如何?