这几天福州规划局发布了不少地块的规划，从数据来看，都很惊人，容积率一个比一个高，限高还在突破，下面聊聊。

南湖旧改

前几天网友发布了一个关于这个地块的规划，虽然容积率不低，不过还不够惊人：

A地块：容积率2.9，面积44.8亩
B地块：容积率4.1，面积64.5亩
C地块：容积率3.8，面积79.5亩

这个巨型旧改，房屋征收面积约23万㎡，规划AB地块做安置房。

从最新官方发布的版本来看，两个地块合计194亩，限高130米，容积率4.29。

这样的数据，回顾一下上海西旧改：

平均容积率3.99，限高100米，面积191亩，最终地块被三家房企拆分：

榕发安商房：容积率4.35，面积113亩
建发璞云：容积率3.02，面积36亩
国贸天琴樾：容积率3.2，面积45亩

从这个数据来看，安商房承载了大部分的升容，占地面积占比58%，建筑面积占比66%。

以此类推南湖旧改安商房的情况：23万方安置，建筑面积占比41%，换算占地面积预计36%，容积率4.93。

这样纯商地块，占比能达到64%，相当于有124亩。

通过提容之后，南湖旧改相比于上海西，商品房方面，能多提供40亩左右。

配合这样的限高，加上这样的容积率，世欧王庄迎来了新的兄弟，这个天际线扩容成功！

新地块规划

除了南湖旧改外，近期几幅旧改也都发布规划：

雁塔二地块，用地面积2.64公顷（39.6亩），容积率3.97，建筑限高100米。

地块位于南公园边，容积率高达3.97，后续预计不用多久就会上架。

汽车南站地块：用地面积2.43公顷（36.5亩），容积率2.5，建筑限高100米。

地块位于台江二环内，同样是近期的旧改地块，从指标来看，对比其他高容积率，这幅相对更优质。

省彩印厂地块：

用地面积3.39公顷（50.8亩），容积率3.0，建筑限高100米。

用地面积2.03公顷（30.5亩），容积率2.0，建筑限高80米。

地块位于晋安区二环内，与鼓楼一河之隔，两幅地块也合计达到80亩，一幅容积率高，一幅容积率低。

东二环地块：

A-20地块：面积：1.07公顷；容积率：3.3；建筑限高：100米。

A-34B地块：面积：1.84公顷；容积率：3.0；建筑限高：100米。

两幅地块都位于东二环，南方建材北侧，合计43亩，容积率都突破3.0。

最好的对比，即地块南侧的建发朗云，一幅容积率1.8，一幅容积率2.6，这两幅地块，没有直接的湖景加持，加上有高架存在，类似五里亭的融侨望云。

综上，从这次公布的规划来看，虽然地块分布不均，不过相比于此前土拍，也算是相对优质的地块，其实三幅都处于二环内，一幅处于东二环核心区周边。

虽然体量都不算非常巨大，不过每幅都有40亩左右，合计也达到200亩左右。

这些地块的上架，从容积率来看，一半以上都不低，也被动提升了后续的供应量，对于周边的地缘客，又是一次性的关注和选择。

当然从影响来说，也会让目前下游的外围新盘承压，

规划变更

除了南湖旧改外，位于金山浦上大道南侧的高宅村旧改，发布规划面积256亩，容积率3.03，限高100米。

按这个数据计算，可以提供51万方住宅，按套均100平计算，5100套。

这个数据，就是目前万科城市之光的double。

结合蓝房网的分享，原先地块规划规划体育、文化用途，全部取消，同时限高，容积率大幅提升。

除此之外，近期三江口下洋片区发布土地规划，这幅地块同样是回锅肉。

2021年底上架过土拍，最终临时取消，随后地块拆分上架，其中南侧被国企兜底拿下。

从最新的规划来看，三幅混合住宅用地，容积率都在3.0，限高100米，面积合计199亩。

相当于建筑面积达到：39.8万方，按套均100平计算，4000套。

对于这幅地块，早期上架信息：

宗地2021-39号：面积371.84亩，容积率2.74
宗地2022-06号：面积123.59亩，容积率1.9

按当时土地规划来看，比如：

G-11 = A地块，容积率2.14
G-01 = C、D地块，容积率2.4
G-04 = F、G地块，容积率2.5

通过数据对比，即可发现，2年时间，这幅流拍的巨型地块，在拆分被新区集团兜底一幅后。

面对剩下的200亩巨型纯商，直接给出提容，容积率从2.14-2.5，全部提升到3.0。

可以说这个操作，在如今的市场，也只是顺应潮流。

盘点总结

此时结合目前土地供应情况，会发现整个福州，不管东南西北，还是正中心，都不缺大货。

东边的三远几百亩，西边高宅几百亩，南边三江口几百亩，北边新店旧改几百亩，市中心南湖、河南、屏西几百亩。

这些地块最大的特色，几百亩，容积率3.0以上，部分突破4.0，后续上架，无一幸免。

至于此前鼓楼的拆迁，目前还未放出剩余地块最终的规划，按目前的节奏来看，容积率预计都不会太低。

这也是即土拍遇冷，吸金低迷后，福州在土地供应上做出的比较明显的调整。

当然这样的调整，配合部分巨型旧改，会在短时间就能产生天量的供应，对于周边的楼市会有很大压力。

对于购房者而言，既然土地供应，已经传递了这样的预期，无非就是在看期房的时候，对比看看目前的去化情况，以及后续周边的供应情况。

目前9月，18天，网签合计286套，日均16套，还包括了安商房等。

试想一下，上面那些动不动200亩，容积率3.0以上的供应，一个供应就是大几千套，放在这去化面前，一个供应去化可能至少都要5年以上。

不知道面对这样的供应+去化，后续的发展会如何？