如题。

想过没有，老城区的新房价格，为什么这么贵？

拆迁款的单价，由谁来决定？

先记住一个数字。

4.6万/平米！

是大胡同目前的拆迁单价，因为最近这件事激起了很大的水花。

毕竟天上掉馅饼的事儿，不是人人都能赶上的。

经过漫长曲折的过程，大胡同片区的金钟里、利民里以及钧和里的部分楼栋，进行拆除，用于建设地铁7号线以及换乘站东北角站的建设。

并且在同一时间，评估了这几个老破小的拆迁价格，并且给出两种补偿方式，货币补偿和产权调换，只能二选一。

根据楼门处张贴的明细表，能看到部分房源公示了具体的补偿数额：

直管公产22.56平米，评估价格961303元；私产私产51.47平，评估价格为2226593元。

算下来均价约4.3万/平米。

结合搬家、装修补偿和奖励，约3000元/平米。

合在一起约4.6万/平米左右。（截止至发稿前的公告价格，最终结果以公告文件为主。）

这个价格熟悉么？

靠近老城区的中海云麓公馆的平均单价，就在4.5万/平米左右。

高层4-4.4万/平米，小高层4.5-5万/平米。

而这一片区的老破小，之前二手房的均价在2.7万/平米。

再记住一个数字。

4.6/2.7=1.7！

看看其他的案例。

地铁6号线建设，征收南开区六里台板块的天大北五村部分楼栋，拆迁房款折合60000元/平米，加上其他补偿费用，可以到6.4万/平米。

北五村二手房9月份成交均价为3.6万/平米。

6.4/3.6=1.77

而新房呢？旁边的金地阅千峯，均价为6.4万/平米。

还有和平区的信华楼、迎新楼和南开区的灵隐南里拆迁款，都是这个比例。

事实已经证明，在老城区的新盘价格≈老破小价格的1.7倍。

那么问题来了，如果拆迁款和新房价格一致，都是老破小二手房房价的1.7倍。

拆迁、安置、整理土地、盖楼都有成本，政府和开发商不就白忙活了么？

不会，因为容积率扩容了。

拆迁的楼座，一般都是30年以上的低矮老楼。

比如灵隐南里是四层，天大北五村、大胡同等都是六层到顶。

而到了新房项目，会变成高层产品（涵盖精装修价格），偶尔出现洋房或者小高层产品，就会有相应的溢价。

比如刚才提到的，中海云麓公馆高层4-4.4万/平米，金地阅千峯高层6.4万/平米，中海峰境南开高层5.5万/平米，南开铂悦融御小高层5.2万/平米。

老城区，以后只能靠“有机”更新来增加新的地块。

就是拆一块地，出一块地，现在的老城区也基本是插花地。

可能有的买房人还寄希望于老城区的房价会下跌。

因为存在这个“定价体系”，所以这种期望很难实现。

等来等去，没准儿等来的更贵。

毕竟现在有些新盘拆的还是学校，比如中海峰境南开、上实仰山等。

是最好拆的，相比于拆居民区，成本相对低的。

因为拆迁款不便宜，所以核心区的土地不会便宜。

那房价呢？肯定也不会便宜。

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