文/子木

昨天武汉、西安、无锡，三座万亿GDP城市同步放开限购，登上新闻头条。

很多人问我，是有什么特殊意义吗？

其实没有。

认房不认贷后，二线城市放松限购，基本是常规操作，只是加速传导而已。

先是沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、南京，后来衍生到了武汉、西安、无锡这些城市，扩大了阵营。

这波放开限购走的也是“因城施策”，比如厦门放开岛外，西安放开二环外，苏州放开120平米以上房源……

各有各的逻辑，各有各的目的。

只能说现在还能保留一丝余地的，对自家楼市尚保有些许自信，但这种自信也有可能是盲目的。

武汉放开全城限购是一个信号，意味着头部二线城市全部“脱光”，接下来成都、杭州基本没什么遮挡的必要了，紧跟着出台，是大概率事件。

不出意外，10月之前，除一线城市以外，全国通体解除限购，至于一线城市放不放开限购，我认为有一定的可能性。

政策跟行情，呈反向关联。

认房不认贷解除后，虽然利好爆发，但撑的时间不会太久，还需要后续政策做引导。

归根结底在于，真正盘活市场改善逻辑的，并不是改善，而是刚需。现在一线市场急需要500万以下购买力入场，才能让“卖一买一”顺利进行。

按照托举楼市的必要性，如果9月下旬数据走不起来，那么紧接着，下调利率和首付比例，放开一线郊区限购，甚至不认房不认贷的政策，都可能下发。

方向是确定的，只是节奏不同而已。

在一线城市行情起来之前，后面所有城市再怎么刺激都没用，放开限购也是徒劳。

市场就是这样，房价越涨人们越买，房价越跌人们越抛，买涨不买跌是人性使然，没有对错之分。

一线城市承担的责任更多是要告诉大家：

楼市能行，老乡回来……

前几天北京释放了一个重要信号——全面放开了二手房指导价，在贝壳官网上可以看到大量18万以上的房源，天价学区房也被公示了出来。

这在前些年是被禁止的，擅自上传高价二手房，罚得很厉害。

那么为什么转变了呢？

其实是在跑成交量的同时，鼓励高价房成交，带动整个市场的房价增长。高价房成交多了，房价上涨，新政后跑出的曲线也就非常好看了。

这就是定向预期引导。

只要一线城市点燃预期，全国楼市恢复指日可待，如果一线城市无法点燃预期，那么就下放更狠的手段，直到达到效果。

这就是10-12月份的楼市预演。

这波无锡新政暗藏一个重要信号。

“鼓励民间资本入局，推动城中村改造。原则上不再新建拆迁安置，鼓励拆迁户用房票通兑全城商品房。”

这基本敲定了棚改货币化2.0模型，条例通过，也意味着上面默许了一部分城市，可以再次借城中村启动最后的楼市大招……

二线城市，未来的竞争只能越来越残酷，越来越激烈，不仅要把楼市做起来，维持城市良性运转，更多是要把产业做起来，站稳脚跟。

能达到这样的目的，方法只有一个：

继续抢人。

9月20日，郑州公安局发布了“关于进一步深化户籍制度改革的实施建议”，里面提到：

凡在我市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在我市申请登记城镇居民户口。未成年人迁移按照相关规定办理。

翻译成大白话就是：

“来了就是郑州人”。

按照《“十四五”新型城镇化实施方案》，郑州这样的超大城市，落户多多少少还需要人才细分门槛的。

而郑州已经管不了那么多了，抢人要紧，之前还配套出了全城解除限购，首套2成首付的政策。

郑州也属于一手好牌打了个稀烂，又逢天公为难，价值一泻千里，作为个人，还是希望它能发展起来，带动更多河南老乡的就业。

但在房地产角度，先别忙着卖房，而是多把烂尾楼解决一下吧。

最后插播一条楼市比较重磅的消息——

刚刚北京四部门联合发布了《北京市既有多层住宅加装电梯操作指引（试行）》：

依法加装电梯。

1、只要有一户申请，就启动征询意愿工作

2、1/2业主同意，即可启动项目工程。

3、加装方案，公示期不少于一周

4、针对1、2楼住户，适当进行补偿。

什么意思呢？

之前老小区加装电梯，非常困难，因为1-2楼压根用不着，还增加了噪音，业主举双手反对，投票不通过。

但现在，反对没用。

如果是6层楼住宅，只要4-6层同意，1-2层业主参不参加都没用……这样电梯加装效率，直线拉升。

如果1-2层业主坚决反对怎么办？

答案是依法强制执行，《无障碍环境建设法》已经在9月1日开始实施。

1-2住户的补偿是什么？

根据当地协调，比如杭州那边在房顶盖了储物间，送给了1-2层住户，北京这边可以给车位和经济补偿。

北京一旦依法试验成功，将会推行全国。

前段时间，洛阳还推出政策，明确三年内，将城市核心区符合条件的住宅区，加装电梯率达到50%以上，郊县也要达到20%以上，洛阳是头一个把加装电梯当作KPI的城市，接下来只能越来越多。

这个事情我之前就讲过，存量步梯房这种上个时代的产物，占地方、又拆不动。

但如果动一动，蛋糕效益就出来了。一方面帮助老居民改善居住环境，另一方面，无风险刺激消费。

别小看一个电梯，带动的消费和就业是庞大的，

包括了钢铁、电缆、有色金属、装潢材料、运输、广告、监控、维保、售后、水泥、工人……就这还没算什么工程配套，管道、停车位改造等等。

6楼层，加装电梯价格在50-60万左右，一部分政府补贴，另一部分由居民出，这时候还能把人们储蓄在银行里的钱，心甘情愿地套出来……

在历史长河中，只要对经济有益，符合大局观，任何人的反对也只能是螳臂当车。

那么随着加装电梯盛行，一二楼步梯楼也只能加速出货了，因为再赔偿，也逃避不了贬值的命运。

昨天文章比较短，今天补一下作业，先写这些。