太原楼评☞| 业内视角

514篇/文3033字/阅读15分

导读

短短几年大浪淘沙，三千亿房企西南王金科败走麦城，前途未卜。

蓝光已退，金科、迪马危在旦夕！川渝尚有龙湖、邦泰！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

正月十二，2024年2月21日晚间，金科股份公告如下：正式向五中院提交申请破产重整，且法院接收并公告。至此，房企主动申请破产重整成为新年地产现象事件！

时代崛起｜派系命运！

三十年的地产崛起时代，造就了地产四大派：粤、海、京、渝四派。

其中华南的老字号粤派名声过盛，淹没了实力不容小觑的闽派，多为可复制高周转的标准化产品系，如今“成也萧何败也萧何”，华南五虎今安在？

金融中心的海派融合了江浙和苏南的大都市风采，精致的书香情调，舒适的圈层生活，关注女主人的功能性精雕细琢，外立面好、造型创新的项目多在这里诞生。

政治中心的京津派，因其地位超然，重视内功修为，又要略显低调的“文化属性”，往往是阆苑春深，正派庄严，方方正正，即便寻常中产，也要颇有府衙的体制礼序！

而川渝派，纯属地方豪强，源于人口密度高，产品需求旺，川渝子弟遍全国，四海财富归故乡，川渝成为各类不同产品的试验田，住宅商业乃至游戏都是创新基地！

如今，粤派恒碧富等房企早早的躺下了，京津和江浙依旧能保持经济稳定增长，人口持续的输入，波折中仍属于未能伤筋动骨，然而川渝派崛起依赖于大本营市场化时代的红利，而市场鼎盛不在，面临不同的困境落幕也就是周期规律了！

金科前身1994年成立的重庆东源产业，1998年成立金科达置业，1999年首个项目金科花园入市！2009年成为“中国地产品牌10强”。2013年入围中国企业500强。版图扩展到23个省级区域，2019年资产达到3000亿被业界誉为“西南王”。

2023年半年报显示：营业收入约261亿元，同比下降16.75%；归属于上市公司股东净利润亏损19.4亿元，同比下降34.99%，经营活动产生的现金流量净额由正转负。

NO. 1｜金科的债务重组

2022年，金科出现亏损，净利润亏损213.92亿元，看起来好像也不算很大，但是金科资产的3000亿中，将近9成都是负债，故而，二百多亿的亏损已经让其动了筋骨！

金科出现重整的信号！2023年5月22日，金科股份发布《关于公司被债权人申请重整的提示性公告》：金科债权人端恒建筑，以金科“不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，但仍有重整价值”为由，向法院申请对金科进行重整。

2023年5月，金科2022年业绩发布会上掌门人黄红云讲：不管是引进国企战投成为公司股东，还是债务重组重整，任何有利于化解公司流动危机的举措都会全力支持。

2023年6月21日，金科宣布收购控股股东旗下“重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司”20%的股权，金科计划以发行股份的方式购买。

2023年6月30，金科引入战投，与“金融央企AMC巨头”中国长城资产的全资子公司长城国富置业签订了《战略投资框架协议》：成立工作小组，开展尽职调查！

2023年7月31日，金科股份：目前状况依旧不是很好，积极化债，外部支持，保交楼前提下，盘活存量资产，计划向法院申请重整及预重整（破产重组），“不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司仍有一定的重整价值”。

八个月后，2024年2月21日晚间：正式向五中院提交申请破产重整。

NO. 2｜如何看待金科破产！

与被破产不同，金科选择的主动破产重组，还有有一些意思的！破产重整包括破产清算、破产重整、破产和解三种类型，而金科主动选择是破产重整。

破产重整，是指专门针对可能或已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业，经由各方利害关系人的申请，在法院的主持和利害关系人的参与下，进行业务上的重组和债务调整，以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力的法律制度。

综合来看，金科还是想“积极自救”，大概率此次主动破产重整应该是能搞成的，对于金科来讲并非完全是坏事，主动推进的必然是深思熟虑过！可能面子丢了，但还能“活下去”！

作为川渝房企“原一哥”，全国优秀民企之一，从2016年开始，黄红云和孙宏斌经历二年多的股权征战，势均力敌，创始人并非是做企业“养猪”的思维！

金科的布局：地产开发，物业管理，科技产业，文旅康养，商业地产本身和融创的赛道极为接近，也是布局轻资产管理的赛道，但是高负债的“反噬”是存在的。

2019年楼评君最早接触金科在山西意向拿地，2021年在清徐由合作开发转为类代建合作，以及在晋中项目的“挪用资金”被住建局暂停受理相关抵押的公告函！

2022年元旦后出现过几百名债权人到重庆金科地产总部讨债，尽管金科对外宣称没有债务逾期和违约，但2022年年底12月就宣告：债务违约！

2023年金科积极引入战投化解危机，2024年2月6日，金科股份股价最低点为1.14元，已经徘徊于退市底线的关口！

如何化解债务成为房企必然的课题：恒大的处置给房企划清了化债的底线，随后融创和碧桂园及时调舵，碧桂园杨氏家族和高管主动降薪，融创债转股化债百亿美金等。

2023年年末，云南景成集团提出破产清算申请。金科此次的主动提出破产重整，也是主动求变，积极自救的表现，对于行业而言，也是寻找到化债之路的案例实践。

NO. 3｜金科地产与山西

（一）晋中金科博翠天宸！

晋中榆次的金科进驻相对较早，不仅有金科地产的金科博翠天宸多期开发，也有金地产业的600亩规模的晋中金科智慧科技城。

虽然金科在晋中被住建局“发函”，也出现了骨折降价的现象，但在晋中市和住建局的强力管控下，金科在晋中的项目相对妥善的进行开发，履约保交房的项目交付。

（二）太原清徐金科清泉城！

金科在太原清徐落地的项目为金科清泉城，业主方为汇丰兴业的曹老板，此项目在加持了北辰双语的教育属性，并位于太原和清徐的交界门户，拥有河湖等景观资源。

本身具备不错竞争力，奈何清徐楼市接连出现万科和双湖城这种开盘千套，成交规模放量容量见顶，项目分期开发，目前已有部分楼栋实现交付。

项目背后大股东汇丰兴业曹老板实力颇强，也是太原的畅销的准现房阳光汾河湾大股东，故而其保交楼的问题不大，金科清泉城大概率已经逐步去“金科化”。

（三）运城金科好运城！

2021年，金科布局运城金科好运城，原名金科大运城。位于运城学院南侧，占地约500亩，规划为城市综合体，加上四百多亩教育用地打造千亩一站式全龄教育体系。

根据股权结构看该项目为金科小股操盘，大股东为中恒兴业，目前看项目交付仍有近一年的时间，在建楼栋已经全部封顶，是否去金科化或未可知，希望金科好运！

未来金科地产趋势判断：

金科的主动申请破产重整，看似是丢了面子的坏事，实则也有一定发展转机，为了活下去，使用一些手段，是生存的本能。

治大国若烹小鲜类，金科的此举似于信用卡负债过高扛不住的个人，具备一定的工作和还款能力，也会主动选择“摆烂”成为债权人的呆坏账，洽谈只还本金的筹码！

但鉴于商业是本是建立“信任”，从服务和产品中获取利润的活动！这里有两个链各个筹码很重要，一个是诚信，一个就是价值。行业价值减弱，失信的筹码也就降低！

故而，楼评君对金科申请破产重整的观点如下：

（一）活下去概率较大，但活的质量堪忧！

（二）合作商去金科化，或减弱其控股比！

（三）债权人中部分承担社会成本和风险！

（四）股票或将面临停牌，增加股东风险！

（五）降低交付类风险，保交楼优先排序！

咨询顾问，专注趋势！

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