每年两会，房地产都是一个备受关注的话题。

今年也不例外。

2024年全国两会及地方两会对房地产问题都有不少着墨，其中，“保交楼”便是重点之一。

2024年《政府工作报告》就强调，“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。”

保交楼，稳民生。保交楼既是维护购房者的合法权益，也是恢复楼市信心、推动房地产良性循环的需要。

去年各地积极推动保交楼工作，已取得了一定成果，积累了一定的经验。今年，保交楼进入攻坚阶段，任务将比去年更为艰巨。

一方面，要继续推动已售未建的项目复工和交付；

另一方面，要多管齐下全面防范新的烂尾项目出现。

从中央到地方，保交楼的相关政策仍在进一步加码。今年，注定是保交楼力度空前的一年！

保交楼攻坚战打开

中央到地区相关政策措施持续加码

2022年7月，中央首次提出“保交楼”，此后，央行等金融管理部门相继出台一系列措施支持“保交楼”。

去年，各地全力推进“保交楼”工作，取得了明显效果。

从国家统计局数据来看，尽管2023年房地产各项销售数据都在大幅下滑，房屋竣工面积却保持两位数增长。

来源：国家统计局

另外，据新华社报道，截至2023年末，350万套保交楼项目实现交付超300万套，交付率超过86%。3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。

保交楼，是稳民生的需要，也是提振市场信心的需要。今年，各地政府工作报告中，保交楼也是重点工作之一。

如何打赢保交楼攻坚战？中央及地方制定了一系列的政策措施。

1、保项目不保企业，今年将精准支持困难项目

“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。”

可以预见，今年在保交楼工作上，将会出现呈现出两大趋势：

第一，对于问题房企的处置会提速、加码。

住建部这次的表述空前严厉。

此前就有人表示，恒大系及相关人员被处置，就是在“杀鸡儆猴”，让房企将对政策心存敬畏，用实际行动“保交楼”，而不是走过场。

接下来，对于出险企业的处置会更坚决；存在违法违规行为的个人及集体，将会付出应有的代价，这个代价，包括公司破产重组以及涉事人员追究法律责任。

第二，更多的优质项目会获得融资支持。

保交楼的核心问题仍是资金。

从风险管理的角度出发，金融机构并不乐意贷款给出险房企。这也导致出险房企的项目很难拿到融资，哪怕这个项目本身很优质。

房企的各个项目之间差异非常大，正如倪虹部长在答记者提问时提到的，“好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。”

对于好项目，如何才能不受母公司牵连，顺利完成交楼？

年初由住房城乡建设部与金融监管总局牵头建立的房地产融资协调机制，就是用来解决这个问题的。

“按照‘一项目一方案’提出项目‘白名单’，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。”在两会答记者提问时，住建部倪虹部长如是说。

截至2月28日，全国31个省份276个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。金融机构也在快速对接，截至2月底，已审批通过贷款金额超2000亿元。

目前，首批入围的项目已经陆续收到融资款项。同时，各地第二批“白名单”也开始推送，越来越多的项目被纳入“白名单”，比如广州一共116个项目入选，较首批的47个大幅增加一倍以上。

有了金融协调机制的保驾护航，接下来越来越多的项目有望“起死回生”。

2、支持政府及企业采购房源，帮助困难项目交楼

这两年不断有学者专家提议，政府回购商品房来帮助有困难的项目实现交付。

此前，已有多地政府也在试水这一模式，批量购买新建商品房作为保障性住房和廉租房等，推动项目复工及交付。

政府批量购入商品房并非新鲜事。各地建设保障房体系，除了新建项目外，也会适当从市面上采购部分房源。现在，各地政府在采购房源时，会适当的向保交楼项目倾斜。此举不仅能加速项目复工，也有助于提速保障房建设，可谓一举多得。

有些城市则在探索用“以旧换新”方式盘活存量盘。据不完全统计，截至目前已有徐州、淄博、南京、济南等10多个城市陆续推出了“以旧换新”活动。

以江苏太仓为例，居民将旧房卖给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。国资收购的房子则作为保障性住房或人才房使用。

为了支持地方及企业采购房源，进一步盘活存量房屋，2023年底人民银行专门设立了1000亿元租赁住房贷款支持计划，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持。该计划将在济南、郑州等城市展开试点。

3、保交楼纳入各地重点工作项，配套政策相继出台

在今年各地政府工作报告中，保交楼都是年度的重点工作之一。

山东提出扎实完成“保交楼”年度任务；四川提出完成“保交楼”年度任务；福建提出持续做好“保交楼”工作、海南提出稳妥做好“保交楼”；海南提出稳妥做好“保交楼”……

在落实保交楼任务上，各地也制定了系列政策措施。

例如，贵州提出，将开展未建成交付安置房三年清零行动，探索二手房、库存商品房、保障性租赁住房转化政策，打通房地产市场“一二手房”联动通道等等。

安徽省也对“保交楼”提出细致要求，明确推进房地产开发项目逾期交房专项治理，加强商品房预售资金、交付质量、等监管。

从中央到地方，保交楼的攻坚战将全面开打！

全面加大监管力度

多管齐下防范更多烂尾楼出现

保交楼，不仅要盘活存量的烂尾项目，更要从源头上防范更多烂尾项目出现，达到标本根治的效果。

今年两会上，高层对此也做出了指示。今年，针对新建项目的保交楼力度必然会比以往更强。

1、最高法发声，制定更高效力的预售资金监管法规

地产项目烂尾，很大问题出在预售资金上。

按照规定，地产项目的预售资金必须进入监管账户，用于支付工程建设进度款。

而在现实中，有些项目的预售资金并未入预售资金监管账户；有些则被开发商违规挪做他用。

加强预售资金监管，是防范项目烂尾的关键手段。

为了堵塞监管漏洞，近年来各地落实属地责任，纷纷强化预售资金监管。

以北京为例，2023年底，北京就预售资金监管办法修订出台了征求意见稿。

意见稿显示，北京拟将预售资金由银行监管调整为政府监管，拟引入市住房资金管理中心作为第三方机构，开发商在商品房销售现场公示预售资金监管协议和监管账户名称，购房人可查询本人入账信息。

针对这一问题的法规也在进一步完善。去年5月，最高法就针对目前房地产市场与建设工程行业部分乱象发出了“1号司法建议”，明确提出，加快制定效力层级更高的商品房预售资金监管法规。

今年的两会，最高人民法院院长张军在工作报告中也提出“助力保交楼稳民生”。

张军还特别谈到一个保交楼案例。

湖南某房企资金链断裂造成项目烂尾，法院审理推动重整引资、复工续建，促成13家关联企业成功合并重整，盘活资金168亿元，最终解决了1.6万户交房难题。

根据1号司法建议，各地将推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，以促进做实保交楼、防纠纷。

可以预见，为了更好地保护购房者的权益，防范商品房交付风险，今年各地预金监管及交易流程上将会更规范，从法律上约束企业行为，进一步防范项目烂尾。

2、各地加大监管及防范力度，封堵烂尾漏洞

在防范项目烂尾上，各地也在不断探索新举措。

以深圳为例，2023年12月，深圳市规划和自然资源局发布通知，进一步强化的建设用地开工、竣工期限管理。

按照规定，住宅类项目的必须在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，并在4年内竣工。

超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处置。

另外，通知还明确道，因企业自身原因而造成竣工延期的，只能申请延期1次且最长不得超过2年。竣工预期2年以内将被要求缴纳违约金；逾期满2年或以上的，将有可能被无偿回收土地使用权及地上建筑物。

这一规定，将开工时间和竣工时间明确化。延期交付所需承担的责任越重，房企就越不敢心存侥幸，置烂尾项目于不顾。

3、优化预售制度，有力有序推动现房销售

商品房预售，是房子供不应求时代的产品。而今，房地产供需关系已扭转，继续推行预售制度不合时宜。

特别这几年，商品房项目烂尾风波不断发酵，行业内外对于取消预售制的呼声越来越高。

有观点认为，当前房地产仍未走出低谷，取消预售制会让房企雪上加霜。

房企当然也不乐意采用现房销售，这意味着现金流压力会更大。但时代车轮滚滚向前，趋势非人力可挡。

事实上，早在2023年初，倪虹部长就已提出“有条件的可以进行现房销售”。随后，深圳、济南、合肥、福州、北京等地率先试水。

今年两会上，倪虹在两会上回答记者提问时，再度明确提出要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，“有力有序推行现房销售”。

现房销售制度，势在必行。而随着现房销售的逐步推广，项目烂尾风险将大大降低。房地产行业也将步入一个全新的、更为良性的阶段。

SPRING HAS ARRIVED

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