最近，各大上市房企都交出了上半年成绩单，有人欢喜有人愁。

从数据来看，相当大一部分上市房企营收与利润同比下滑，且下滑幅度惊人。

相较之下，越秀地产取得的成绩令人艳羡。

据越秀地产2023年财报，其上半年实现合同销售金额836.3亿元，同比上升71.0%，股东应占净利润21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润21.5亿元，同比上升 0.8%。

在市场下行期，越秀地产的业绩表现实属难得。明源君深入研究发现，越秀地产逆势增长，除了在战略、投资、财务、营销等方面表现出色，其产品力的优秀更加值得关注。

以当下卖得火爆的改善产品系和樾府为例。据克而瑞数据，华发越秀·和樾府2022年销售金额超160亿，获得全国销售TOP4，越秀天河·和樾府2023年1-7月卖掉约18亿，斩获天河区千万元豪宅三连冠，江湾和樾首开同样火爆。

更不可思议的是，与大部分项目以价换量不同，和樾府项目均价普遍是所在城市住宅均价的约2倍，是所在板块均价的1.3倍左右。

市场一片惨淡，凭什么和樾府卖得又贵又好？

明源君深入了解后发现，相比市场上很多产品系是资本驱动型，产品策略高度服务于经营需求，和樾府的产品研发主要基于客户真实需求，产品策略是真正基于客户需求来研发。

和樾府瞄准的目标客群是城市精英，他们在居住层面往往还存在以下痛点：

一是向往健康的生活方式，但居住在水泥森林中，与自然亲密接触往往成为奢望。

二是工作太忙，时间太少，对家人缺少陪伴，家人关系逐渐变得疏离。

三是物质需求基本被满足了，但情感体验的需求却往往被忽略。

从目前和樾府落地的项目来看，他们通过设计都能很好解决了客户上述痛点。

下面，明源君就详细来分析一下。

选址严苛

地段与生态资源都要足够好

越秀和樾府的拿地标准相当严苛，首先地段要好，其次要拥有城市级生态资源配套，再者是地块建筑计容面积要≥5万㎡。

不得不说，这样的项目在一二线城市太稀缺了。为什么和樾府要制定这么严苛的标准？

越秀地产认为，对于客户而言，买房子等于选择一种生活方式。而和樾府的择址观背后，本质是想为客户提供一种既高效又健康的生活方式。

▲万博·和樾府实景图；图源：广州越秀地产

首先，优质地段往往意味着更高的生活质量，更低的时间成本，以及更保值的资产。

城市精英往往同时拥有多重角色，上有老下有小，既是爱人，也是同事、朋友、客户等等。他们最大的痛点是事务太多，时间太少。在他们看来，时间价值和其导致的生活成本往往最为关键。

而优质地段往往意味着配套成熟、生活高效、出行便利，很多客户希望日常生活需求能在1公里范围内解决，这样生活质量将大幅提升，时间成本也将大大降低。

比如学校就在小区对面，孩子上学放学走路约10分钟，早上就能多睡半小时；超市在1公里内直接送货上门，买菜时间可以省下来运动；公园距离小区约200米，走路约5分钟，节省下来的交通时间，可以让孩子多玩1个小时。

除此之外，优质地段能满足客户资产配置的需求。

相比于高端或终级改善客群，城市精英对资产保值增值的诉求更加强烈，而地段越好的资产无疑越保值增值。

能保值的好房子是时间的朋友，反之则是时间的敌人。这也是为什么和樾府能开一个火一个的关键因素。

其次，丰富的景观资源，更有利于打造生态健康的居住空间。

疗愈理论认为，人类起源于大自然，骨子里有亲近自然的本能。英国埃克塞特大学和瑞典乌普萨拉大学的研究团队发现，每周身处大自然环境（街心公园、林地、郊野和海滩等）中至少120分钟，才可以达到提升身体健康指数和心理幸福感的效果。相比之下，那些完全接触不到自然环境的人和接触大自然不到120分钟的人则无法获得这方面的益处。

如何才能带给客户回归自然的生活体验，让客户随时随地都能亲近大自然呢？

一方面是优选具有丰富景观资源的地块，或依山或临水或有公园或绿地。很多人可能都会有体会，如果住得离公园够近，走路就能到，那么你每周去公园活动的频率将大大增加。

另一方面是在小区打造更多园林景观，这就需要项目本身有足够的面积用于打造园林。

据明源君了解，目前越秀地产在全国布局的7个项目，基本都秉持了这样的择址观。

比如首个项目华发越秀·和樾府占据万博CBD的C位，地铁3号线、7号线、18号线三地铁环绕，一出门就是番禺大道和南大干线两大主干道，出行方便，且生活方便，出门不远就是万达广场、天河城、山姆会员店等商业配套，周围环绕着三个公园，整体绿化体量达到约148.2万㎡。

再比如越秀天河·和樾府位于天河中轴，约1km内地铁3号线、地铁18号线，交通便利，且项目距离白云山较近，平时业主去爬山很方便，而且项目内有20余棵大榕树，景观资源同样丰富。

还有今年刚开盘的江湾和樾同样地段优越，项目位于海珠珠江后航道，地铁步行约15分钟，周边商业配套非常成熟，有太古仓还有四大商圈，教育资源丰富，包括省级宝玉直实验小学、广州市为明中学、四十一中、江南外国语学校等。

与此同时，项目还享有前江后园的景观资源，约300米即到珠江畔，约150米即到广州市最大的免费市政公园——庄头公园，公园占地面积约9万㎡。很多业主在家就能看江，步行几分钟就能与大自然亲密接触，这样的生活不得不说太惬意了。

▲江湾和樾规划图；图源：广州越秀地产

在公园里种房子

给业主最健康的生活方式

上文提到，和樾府在选址阶段就会充分将景观资源纳入到评判标准中去，那么，在规划阶段，和樾府又如何去思考，真正能将健康的生活方式落到实处呢？

越秀地产调研客户时洞察到，现代城市精英的生活其实充满压力和内卷，他们经常有逃离城市去到山林度假的冲动，因为大自然的环境能让人忘记城市的喧嚣，放下压力，治愈身心。

为了回应客户的真实需求，越秀地产提出了一个产品理念——住宅与自然共生，越秀希望带给客户一种回归自然的生活体验，让他们回家就像度假一样放松，身心也会更健康。

而为了将产品理念贯彻到底，越秀地产对常规设计流程进行了调整——先做公园规划，再做建筑设计，将住宅与公园融为一体。

这其实要求开发商具备很大的魄力，舍得投入成本，并让渡一部分可售货值。

很简单，一线城市寸土寸金，土地成本高居不下，正常逻辑肯定是盖越多房子卖，项目越赚钱，但越秀地产选择了拿出更多面积做园林绿化，他们要求和樾府所有项目园林面积不得低于2.4万平米。

比如天河和樾府容积率约3.65，项目总占地约4.6万㎡，却打造了 建面约1.5万㎡ 的园林，这在一线城市优质地段的项目是非常罕见的。

再比如大学城和樾府，容积率不到3，计容面积约20.5万平米，景观面积达到约11.2万平米，园林面积几乎超过一半。

除了舍得投入，在规划设计上，越秀地产坚持的原则是：一是尊重自然，尽量维持原有的地形地貌，充分利用好原有的生态资源。二是通过设计实现景观价值最大化。

以大学城.和樾府为例，地块内原来有39株百年树龄的乌榄树，是广州主城区最大的乌榄古树林。

项目规划设计时，先制定了树木保护技术方案，再结合古树分布，进行公共配套建筑设计规划，对古树给予最大限度的避让。与此同时，住区采用点式布局，并疏松楼间距，让天然的古树与社区空间相互渗透，因地制宜打造具有历史韵味以及有趣的景观空间。

▲（广州）越秀·大学城·和樾府展示区实拍图

同样拥有原生榕树资源的天河和樾府，也基于古树群进行景观二次设计，比如利用小区门口的古树打造了环岛落客区，仪式感满满。

▲天河 ·和樾府展示区实景图；图源：广州越秀地产

与此同时，小区大门右侧结合古树打造了榕荫广场，配上石条凳，就成了非常珍贵的林下空间，业主回家前可以坐在这里聊天、休息。这种林下空间不但很有仪式感，还能激发业主停留的欲望，让业主能参与到景观中去，非常难得。

▲天河·和樾府展示区实景图；图源：广州越秀地产

据了解，天河·和樾府在社区内还利用4米地势高差打造了建面约1.5万方度假式园林，是目前天河中轴在售一手项目园林面积最大的项目。

▲天河 ·和樾府景观意境图；图源：广州越秀地产

在城市住宅中，景观资源的稀缺性无需赘言，如何最大程度引景入室，同样是和樾府产品系在空间营造的重点。

对于项目排布、住宅梯户比、窗地比等指标，越秀地产都有严格要求，室内空间布局也会反复推敲，让更多业主享受到尽可能好的景观资源。

比如大学和樾府项目在规划时，首批地块规划的是容积率仅2.7的小高层，布局上采用北高南低的结构，让小区业主都能最大限度的享受公园景观。

▲大学 和樾府规划意图；图源：广州越秀地产

而江湾和樾距离江边约300米，为了让业主更好地欣赏江景，采用围合式布局设计，部分业主推窗就能感受到风景如画。

▲江湾和樾示意图；【非交标示意，仅供鉴赏】

当然，住宅景观除了让人赏心悦目、身心治愈，还必须具备很强的功能性，能满足不同年龄段业主的活动、社交需求。

从人的社交场景出发，越秀地产为为各年龄段人群设置了丰富的户外活动场景，儿童乐园、会所、架空层休闲空间、老人康体空间等等，每个业主都能找到自己所需。

比如万博和樾府打造了地上、地下双会所，下沉式会所配套长约35米宽约10米集游泳戏水按摩一体化的露天景观泳池，泳池区还配有SPA按摩区、健身区、休闲区等，满足业主在小区内体验休闲度假式生活。

▲万博·和樾府 景观示意图；图源：广州越秀地产

而江湾和樾更是细致入微，打造了艺术沙龙、健身会所、棋牌会友、亲子学堂四大生活馆，业主平时要健身或者遛娃，不用跑远，下楼就可以。而且小区还设有多处半开放式共享客厅，方便业主接待朋友，邻里聚会交流也更容易，更多的社交空间能更好促进邻里交往，让业主在小区交到新朋友，更有归属感。

▲江湾和樾景观示意图；图源：广州越秀地产

户内空间

重塑家庭关系，家人更幸福

据越秀地产调研，大部分购买和樾府产品的业主都是有孩家庭，其中二胎家庭、三代同堂的家庭也不在少数。

很多人可能都有所体会，家里人一多、关系一复杂，就很容易引发矛盾和冲突。核心原因在于，家人对空间的多元化需求没有得到满足。

如何帮助客户重塑家庭关系，提高幸福感，是和樾府户型设计考虑的重点。

一、户型设计从强调功能，到强调场景需求满足

据明源君观察，越秀和樾府户型设计上有个明显的趋势，那就是动区面积占比非常高。

大部分户型动区面积占比都超过了40%，比如天河和樾府约140平米的四房户型，客厅面积达到约60平米，相当于一个小两房户型。

▲天河·和樾府约140平四房户型图；图源：广州越秀地产

江湾和樾约125平四房户型，客餐厅加上景观阳台，整个巨厅空间可达到近50平。

明源君发现，和樾府的景观阳台尺度都非常大，江湾和樾约125平户型的景观阳台，天河和樾府约140平户型的景观阳台宽度，进深达到约2.2米。而万博和樾府阳台长约8.6米，进深达约2.4米，近21平米的完整空间为客户营造出了私家庭院的意境。

▲万博·和樾府景观阳台实景图；【非交标示意，仅供鉴赏】

这样的空间布局，不仅仅是考虑到家人日常吃住的刚性需求，更洞察到了白天家人在一起活动的场景需求。比如家庭聚会、亲子游戏、喝茶聊天等等。

二、重视家人交流互动，用空间设计提升幸福感

在越秀地产看来，户型功能性固然重要，但空间所带来的情感体验，更能给客户带来幸福感。好的空间设计可以影响甚至改变客户的生活习惯和家庭关系。

比如和樾府基本采取了LDKB设计，将客餐厅、厨房、玄关、阳台全部打通，形成一个开放、灵活的融合空间，这种开放式布局更有利于家人互动。

可分可合的开放式厨房，加上岛台、餐桌组成了三重交流空间，家人或朋友在一起做饭、吃饭、聊天时，孩子在客厅玩耍或在餐桌做作业，家人都可以随时跟他对视、聊天。虽然大家在各忙各的事情，但却能感受到陪伴。

▲ 江湾和樾 样板房实景图；【非交标示意，仅供鉴赏】

再比如主卧是夫妻在家里唯一独处的亲密空间，传统主卧往往只能放下一张大床和衣柜，忽略了夫妻的情感互动需求。

现在主卧小家化的设计趋势更加明显，目的就是让客户在家里也能过上二人世界，促进情感互动，改善夫妻关系。

越秀和樾府同样为客户提供全家庭场景主卧空间，采用了南北双飘窗设计、南北通透的户型格局，部分户型还设有沙发区、飘窗观景区等等。

比如天河和樾府约125平主卧套房中，创新性预留了枕边空间，业主可以根据自身需求进行DIY。比如可以作为工作区，如果有了二宝可以放婴儿床，也可以设计成梳妆台。

▲天河·和樾府样板房实景图；【非交标示意，仅供鉴赏】

而江湾和樾主卧套房配置南北双面飘窗，南北对流，在具备优越的通风、采光和景观视野的同时，最大程度地增加房间的利用率，还独立配备超大容量衣帽间，满足存放衣物鞋包功能。关上门，夫妻就能过上二人世界，可以坐在飘窗观景区聊天，还可以换衣走秀。

▲江湾和樾样板房实景图；【非交标示意，仅供鉴赏】

三、超高得房率，保证每个空间的尺度感

市场上大部分改善产品，受限于总面积，房间数量一多，就要牺牲居住体验感，美感和品质感也比较差。

而和樾府约125平户型就能做到四房两厅，且不牺牲每个房间的尺度感和品质感。核心原因在于其通过飘窗、阳台等巧妙设计，大大提升了空间利用率，得房率最高可达到98%。

比如天河·和樾府建面约125平四房两厅户型，大客厅、大阳台，尺度感很强，视觉上完全就是建面约140平的效果。

部分户型还在入户处设有阳光储物室，可以把孩子各种玩具、推车、大人的运动装备等等都收纳在这里。这样的设计，市面上140平的户型都很少见。

再比如，大部分次卧空间进深不低于3m，让家里每个人居住体验更舒适。

小结

我们正处在一个瞬息万变的不确定时代，无论是行业、客户还是对手，都在快速变化，要想在竞争激烈的下半场站稳脚跟，超强的产品力将是房企的护身符。

越秀地产之所以能在市场下行期逆势增长，本质是深入洞察到客户的居住需求，并打磨出了真正的好产品来回应客户。作为地产国企，在经营管理上，越秀地产求稳，在产品创新上，越秀地产却相当激进。在回归产品的行业呼吁下，作为出色的产品选手，越秀地产无疑值得大家对标、学习。

据明源君了解，越秀和樾府近期又有新产品要推出，青岛·和樾府售楼处和样板间预计9月23日开放，天河和樾府预计在9月加推约180㎡大平层户型，同步开放榕樾流水会客厅及180㎡创意板房，感兴趣的朋友可以前往参观。

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