图片来源：中房报图库

“这项政策主要就是挤压一批近期就打算购房，又不想舍弃利率优惠的客户，刚需受这项政策的影响会更大一些，改善客户受影响相对较小。”

彭红侠/发自北京

近日，一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》的文件在业内流传。通知显示石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这也就意味着，石家庄地区自4月起，首套房贷利率将从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

多位银行人士表示，这主要是地方根据首套住房贷款利率政策动态调整机制的相关规定进行的自主调节。各地方根据当地房价变化对房贷利率进行调整。石家庄地区房价环比、同比均已经连续三月上涨，因此该地区房贷利率回调至全国房贷利率下限水平。

“即便是有所上调，这些城市房贷利率仍保持较低水平。这不意味着政策就此转向。”招联首席研究员董希淼预计，其他城市是否跟进还需要看各地房地产市场变化而定。从大趋势上来看，未来房贷利率总体仍有下行空间。

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房价连涨三个月

“上调房贷利率的消息是真的，我们已经收到文件。”中国建设银行河北省分行工作人员说，因政策自4月1日起正式执行，目前该行还可以申请到3.45%的首套房贷利率。

中国银行石家庄裕东支行贷款部工作人员告诉中房报京津冀，目前已经接到上调房贷利率下限的口头通知，但还未收到正式红头文件。利率上调后，首套房贷利率将从3.45%上调至3.75%，二套维持4.15%不变。

农业银行和工商银行石家庄某支行房贷部门工作人员则表示，已听说首套房贷利率下调，但银行还没接到具体通知，目前首套仍为LPR-20个基点。

建设银行上述工作人员表示，房贷利率调整是因此前就有相关政策。2023年1月，央行、原银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制时明确，后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，下一季度恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局数据，上海、西安、石家庄2023年12月~2024年2月新房价格已连续三个月同比环比均上涨，符合首套房贷利率恢复条件。当前，西安首套房贷利率下限为3.75%（LPR-20BP），上海首套房贷利率下限为3.85%（LPR-10BP），在4月均无调整。

逆市上调房贷利率，购房者对此反应较为保守。多位购房者在社交平台惊诧表示，“石家庄房价真的涨了吗？”“不买房差得是那点利息吗？”，其中更有多位刚需人士称，将继续观望，“涨得越高房子越不好卖，等房子降价再买！”

购房者对此调整感到诧异，是因为石家庄房价连涨和购房者现实体感并不相符，市场并未达到过热区间。

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楼市真的火了吗？

从克而瑞统计数据来看，石家庄2月市场供求量环比下降，当月进入春节假期，多个项目沿用新春购房优惠活动，但因到访量下滑，成交量也随之下滑，节后市场小幅升温。二手房受春节假期影响成交量下滑，客户观望情绪较重，市场价格仍处于下行趋势。

“当前楼市热度远低于往年。”链家资深房产经纪人张鹏称，2023年此时市场已经比较火热，新房月均成交可以达到1500套，而现在新房月均成交只有往年的1/3。“相比于新房，今年二手房比较火热，月均成交可以达到800套左右。”

“房贷利率下调其实上周末就已经传出消息，发酵一周带看和成交也没有太多变化。年后龙湖的项目入市时热闹了三五天，但这个热度和前几年比已经差得很远了。”张鹏说，这样的冷清也体现在土地市场，除了交投、城发投，已经很少有房企在石家庄拿地了。

他认为，石家庄楼市的变化除大环境影响外，与成交结构也有一定关系。“现在在石家庄买新房的客户主要就是这四种，一是教育需求驱动，二是刚需结婚购置新房，三是买新房照顾孩子，四是二手房置换。和前三种硬性需求相比，第四类客户占比少之又少。”

据张鹏透露，其所在的门店昨日已有因房贷利率上调成交的客户，总价120万元的房子，利率上调前成交，月供可以减少300元左右。

“这项政策主要就是挤压一批近期就打算购房，又不想舍弃利率优惠的客户，刚需受这项政策的影响会更大一些，改善客户影响相对较小，因为他们对项目和房源的考量更全面，如果还没有确认购房目标，即便房贷利率出现变化，他们也不会恐慌出手。”张鹏说。

石家庄正大房产经纪人闫强认为，这次房贷利率上调，一方面是因为石家庄之前的利率就比较低，央行核定基准利率下浮20BP，石家庄是在此基础上又下浮了30BP。近期石家庄楼市行情比较好，达到政府预期要求，因此2024年第二季度就回调了利率。

另一方面与石家庄高端改善型项目拉动也有一定关系。据其称，当地多个高端改善型项目陆续入市，如中海、绿城等多个近30000元/平方米高价项目带动区域房价整体提升。据中指研究院统计，石家庄商品住宅1月均价15442元/平方米，其中120～160平方米的商品住宅成交量占整体成交量的比例最高，达45.56%。

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仍存一定下行空间

房贷利率提升后，闫强分析近期可能会刺激部分购房者提前交易，月底可能会带来部分成交上涨，但4月利率提升后成交量大概率会回落。对于房价，闫强认为这项政策对其影响不大，因为楼市基本面相对稳定，并没有发生根本性变化。

中指研究院市场研究总监陈文静秉持类似的观点。她认为石家庄首套房贷利率将保持3.45%至月末，在此期间受房贷利率上涨预期影响，月底前或有部分处于观望状态的购房者加快入市，或带动成交量出现阶段性回升。

石家庄利率调整后，其它城市是否会跟进？陈文静认为，短期来看，后续符合条件的城市将继续按照房贷利率政策动态调整机制调整房贷利率，而房贷利率较高的城市（高于利率下限的城市），未来也存在进一步下调房贷利率的空间和预期，以降低购房者置业成本，促进住房需求释放。

事实上，在全国两会经济主题记者会上，央行行长潘功胜曾提出，“目前我国银行业存款准备金率平均在7%，后续仍然有降准空间”“价格上继续推动社会综合融资成本稳中有降”，业内人士普遍认为，这意味着年内降准、降息仍有空间。

“当前政策利率持稳，但后续政策性降息的必要性仍在。”民生银行首席研究员温彬认为，利率中枢整体下移，需进一步强化利率协同。2月5年期以上大幅调降后，贷款利率加快下行，并将带动整体利率中枢下移。在此背景下，也将倒逼政策利率相应跟进，以实现各类利率之间的协同联动。

在他看来，若政策利率中枢迟迟不下降，在市场利率带动下，货基等收益高于存款利率，将导致银行吸存困难，流动性或会出现一定问题。同时，考虑到当前通胀整体低迷，实际利率仍处高位，不利于实体有效融资需求的修复，需要通过降息来进一步降低负债成本，扩大融资需求，激发主体活力。

董希淼也预计，下一阶段，央行将降低MLF利率等政策利率，引导银行降低存款利率，继续推动LPR有序下行，进一步降低实体经济融资成本。政策利率、市场利率都有下降的空间和可能。