鼓励共享电动自行车是一个思路
2024-03-23
更新时间:2024-03-23 04:18:09作者:无忧百科
文/子木
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刚听说石家庄破天荒上调了房贷利率,从3.45%上调到了3.75%……
消息出来后,当地购房者坐不住了,因为全国房贷利率都在下调,而石家庄却选择逆势上调,是梁静茹给的勇气么?
没错,还真是这样,只不过勇气是行情给的。
年后,石家庄新房二手房,均实现了同比环比三连涨,而且热度还在持续攀升,给了逆势调节的操作空间。
石家庄这个城市,从去年开始我就让大家上车了,逻辑很简单:
“超跌入底”。
2017年,石家庄跟着北京房价上涨,最高炒到2万/平米……而后,调控+疫情+恐慌挤泡沫,一路下滑,现在的房价多少呢?
11365元/平米。
如果2万元,石家庄就是高攀不起的“国际庄”,但1万出头的价格,这算是老老实实的“摇滚之乡”了,毕竟石家庄也是千万人口的河北大省会。
当然房价实现三连涨,房贷利率就必须上调吗?
不一定,两者没有必然联系。
所以石家庄这次敢打破常规,我猜还有另外一种可能性……调控者找到了调控法门:
房贷利率上调其实比下调,更容易刺激楼市行情。
今天房贷利率下调,明天继续下调,购房者会认为房贷利率还有下调空间,现在买房不就亏了吗?
然而一旦房贷利率上行,这下坏了,今天不买,明天给银行的利息更多,而且行情好了,是不是房价要涨啊……
买涨不买跌,是刻在骨子里的“人性”,避不开的。
所以石家庄在连续三连涨的逻辑上,上调房贷利率,势必会进一步刺激楼市行情复燃,未来可能会有更多城市学习模仿,加入到行列里来。
其实从某种意义上讲,3字头的利率现在也是楼市的大底。
如果继续往2字头蹦,前提是把存款利率继续打下来,以平衡净息差,现在储户都在外流,银行压力非常大,继续降息空间极其有限,也注定是一个漫长的过程。
2、
听南京那边的朋友讲,说南京很多楼盘业主自发创建了房价保卫群。
群主是小区里有头有脸的“大人物”,目的是带领其他业主,对抗中介。
这其实是一个很有意思的话题。
行情不好,房子不好卖,中介为了成单,就会拼命压价,所以南京年后,量起来一点,但价格却在一路下跌,这就是常说的,以价换量。
但现在很多业主绷不住了,因为房价跌破预期,中介继续压价,意味着亏得更多。
所以房价保卫群,就起到了控制房源的作用,所有业主都不便宜卖,那么买家就找不到好房源,就只能被迫服从业主的定价。
这个在杭州出现过,我记得当时因为一个业主低价卖房,结果遭到邻居的围攻,差点儿上门打了起来,这事儿还上了新闻。
房价保卫,想法挺好,操作挺难。
这就像“囚徒困境”,总有一个人背叛的,没有人会绝对忠诚于房价保护组织,碰上情况紧急着急卖,说跑就跑。
南京之前我也分析过,泡沫太大,最高三万多块钱的房价,不适合城市的基本面。
但没想到2023年跌得这么任性:
跌的最惨的是江北新区,很多盘都腰斩了,原因是很多配套和基建都没有如期兑现……
这就是我经常强调的,不要看一纸规划天花乱坠,还要评估项目的可落地性,这两年没有如期兑现的配套太多太多了,地铁说砍就砍,学校说没就没。
没有确定性,千万不要乱上车。
3、
就在南京民间打响房价保卫战的同时,隔壁“叔叔辈”杭州,升级了保卫战的形势。
朋友说,杭州民间自发组织起了一个「举报联盟」,但凡有媒体看唱空杭州楼市,他们就以“政治不正确”,联名举报,轻者删文,重则封号。
战斗力,着实彪悍……
朋友说,这可能是民间高举官方大旗对抗媒体的经典战役了……杭州业主真是玩出了花活儿。
我认为恶意唱空收割情绪流量,的确有违道德标准,不是君子行径,但如果正常报道,还会被大旗压倒,那么媒体也就彻底失声,沦为草芥。而人们也被剥夺了公共信息知情权。
我看待杭州的视角,从未变过。
杭州算是二线中较好的城市,但当初为了亚运会,整体地价和房价拉得太高了,而最后亚运会并没有给城市带来多大的财富机遇,这就意味着后续支撑力薄弱,回调是必然的。
再加上杭州的企业,以某大厂为核心,最近几年发展的也并不是很好,导致之前炒高,甚至追平一线城市的房价,被逼显出了原形。
看了一下,杭州目前很多板块已经破发了,青山湖腰斩,中泰、余杭普遍跌幅都在30%左右,老余杭也在回调,良渚苦苦支撑,文化村也差不多要破发。
杭州郊区几乎要全军覆没。
南京和杭州作为全国前十的城市,房产肯定是有价值的,放在长远视角,依然具备上涨的潜力。
但短周期内,妄涨必然要付出代价,所以合理回调我认为并不是坏事,因为只有房价回调到真实价值,才有重新出发的基础。
杭州之前对一线回流人才的吸引力非常强,但之后高房价导致生活成本太高,而真实的产业又没有提供很多高薪就业岗位,以至于很多杭漂年轻人,过得还不如北漂和沪漂。
而南京,之前一直学杭州炒房价,安徽人也把南京视为香饽饽,一顿胡炒,结果跌得面目全非,伤了市场信心。
3、
其实讲到到这里,我们对周期应该有一个重新的认识了——
再好的城市,房价都可能下跌,再差的城市,房价都可能上涨。
归根结底,在于房价是否匹配城市的人均财富和购买力,这也同理于板块和房子类型。
比如最近北京很多中介告诉我,北京老破小竟然也在复苏了,成交量稳涨。
为什么呢?
因为北京很多老破小的房价跌到了2-3万/平米,跌得过分了,就跌出了性价比,有些房子的租金甚至可以打平月供。
很多年轻人买来,里面装修成奶油风或者日式小屋,把收纳做好,住得也舒服,因为老小区周边配套也全,上班通勤也近。
虽然他们知道自己买的房子未来房价可能不涨,但在住这方面,可能是最实际的选择了。
北京坊间还成立了很多「低首付低月供抄底群」,里面塞满了大量的北漂,这些都是最真实的住房需求。
还有一个消息是,最近法拍房成交特别火爆,不止是北上广深这些一线大城市,杭州、成都、武汉、合肥、西安成交都很热闹。
之前人们可能对法拍房心有余悸,害怕出现一些问题,但现在的平台规则相对过滤掉了一些风险。
最主要,价格太低了,抵挡不住诱惑。平均捡漏20~30%的空间。
所以说,今年的小阳春,有些人还在观望,有些人已经上车,有些人破产倒闭甩卖房子,有些人已经蜂拥入市抄底抢资产。
有些人站在悬崖边痛不欲生,可悬崖下的有些人,望着天上即将掉下来的资产,欢欣鼓舞。
这也算是一个时代的陨落,另一个时代的新生吧。
今天先分享这么多。本文完,如果喜欢,请点个在看。
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