3月22日，无锡市自然资源和规划局决定以挂牌方式出让4幅地块的国有建设用地使用权。这意味着，2024年无锡首场土拍即将开场！

据悉，本次无锡市国土局共计出让4幅涉宅用地，其中，梁溪区2幅、滨湖区1幅、新吴区1幅，总建面积达18.08万方，土地起始出让金超42亿元！单幅地块来看，最高楼板价21000元/㎡！

挂牌出让活动有关时间:

（一）网上公告及下载挂牌出让文件时间：2024年3月22日至2024年4月14日17时00分止；

（二）网上竞买申请及交纳竞买保证金时间：2024年4月15日09时00分至2024年4月22日17时30分止；

（三）网上挂牌报价时间：2024年4月15日09时00分至2024年4月24日09时30分止；

（四）网上限时竞价开始时间：2024年4月24日09时30分；

这四幅地块预计将于4月24日竞拍，具体地块质素如何呢？一起来看看。

地块具体信息

XDG-2024-13号地块（谈渡桥地块）

地块位置：梁溪区清扬路与新民路交叉口东南侧

出让面积：27289.8㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.2

起拍楼面价：21000元/㎡

起拍总价：68771万元

建筑限高：住宅建筑≤24米（4-6层）

地块配套：该地块位于主城核心，地块西侧为夹城里项目，交通便利，居于地铁1号线谈渡桥站旁，能够快速通达三阳广场等核心商圈，生活氛围浓郁。

图|XDG-2024-13号地块规划图

XDG-2024-14号地块（民主街地块）

地块位置：梁溪区中山路与全昌路交叉口西南侧

出让面积：60503.3㎡

土地用途：商住用地

容积率：1.0-2.21

起拍楼面价：12776元/㎡

起拍总价：170830万元

建筑限高：住宅建筑≤54米（4-18层），其中建筑高度控制区内住宅建筑≤24米（4-6层）；非住宅建筑≤24米

地块配套：地块周边各项生活配套一应俱全，15分钟生活圈内有万达广场、运河外滩、无锡锡惠公园、江南大学附属医院、青山高级中学、江南大学附属实验中学等资源辐射。

图|XDG-2024-14号地块规划图

XDG-2023-93号地块（大王基地块）

地块位置：滨湖区运河西路与梁溪路交叉口西南侧

出让面积：32482.3㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.8

起拍楼面价：17500元/㎡

起拍总价：102320万元

建筑限高：住宅建筑≤60米（≥11层，且≤18层）

地块配套：该地块位于河埒口板块，东面紧沿着京杭大运河，享一线运河景观视野，与梁溪区隔河相望，主城繁华近在咫尺。距离地铁2号线大王基站400米，步行可达，交通极为便利。

图|XDG-2023-93号地块规划图

XDG-2024-1号地块

地块位置：新吴区锡协路与飞凤路交叉口西北侧

出让面积：60605.9㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.4

起拍楼面价：9972元/㎡

起拍总价：84609万元

建筑限高：住宅建筑≤40米（4-11层）

地块配套：地块位于鸿山板块，周边有中国吴文化博览园等。

图|XDG-2024-1号地块规划图

土地价值点评

从出让的地块条件看，“低密”“限高”成为2024年首场土拍地块的关键词。其中，谈渡桥地块位于“一级高品质住区”，民主街地块及锡协路与飞凤路交叉口西北侧地块位于“二级高品质住区”。四幅地块除民主街地块以外，其余地块容积率在1.2-1.8之间，最高限高60米。

谈渡桥地块住宅建筑限高24米，层高4-6层，整体产品基本可定位为低密叠墅，这与地块的整体价值也较为相符。目前，该地块周边直面竞品为安居仁恒夹城里项目，是目前梁溪区的首个高品质住宅项目。未来，谈渡桥地块的入市将再次拉高主城板块的品质。

民主街地块包含部分商业体量，整体容积率相对最高，从建筑限高上看，基本以洋房、小高层产品为主，辅以控制区内小体量低密产品。

大王基地块是本次四幅地块中，限高最高的地块，建筑限高60米，层高限制为11-18层，从限高来推测，该地块产品以小高层为主。

新吴区鸿山板块地块限高40米，层高限制在4-11层，基本以叠墅+洋房的低密产品为主。

事实上，随着市场的变化及客户需求的转换，“改善”“高端”需求占比逐渐提升。直观的看，代表“刚需”的高层产品需求下降明显，从2017年占比80%下降至2023年的36%，而代表“改善”的小高层、洋房产品成交逐步提升，其中，小高层占比上升15%，而洋房产品的占比更是提升了21%。结合本次出让的地块看，未来定位也基本以小高层、洋房、叠墅产品为主。

值得注意的是，本次出让的谈渡桥地块未来规划基本为低密别墅产品，楼板价更是顶着梁溪区土地楼板价天花板21000元/㎡出让。从产品价值和地块地段来说，该幅地块或成为2024年首场土拍中最具关注性的地块。

总结

2024年以来，政策端利好接二连三，房贷利率更是降至历史新低。从宏观大环境看，对于楼市的提振力度已调至最大。结合近期全国典型城市首场土拍结果看，城市核心热门板块的土地仍是众多拿地房企争抢的重心。

作为无锡2024年的首场土拍，四幅地块中，3幅地块都位于城市重点核心板块内，其出让诚意显而易见。那么，土拍结果将是如何，让我们一起期待4月24日的土拍结果。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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