大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

炸裂！一开年，就来了个“房地产超级月”！

昨天，广州发布重磅新政，核心区变相放开限购，一片哗然！

这个月，央行、住建局等部门纷纷发力，连出几大政策，不得不说为了2024年的经济指标数据更好看些，ZF真拼了！

我能猜到2024年ZF会出手，只是没想到第一个月政策就这么猛。

顶层要振奋楼市的决心已经非常明显，这番动作，是要翻天覆地！

赶紧！抄底就是现在！！！

记住一点，房地产是支柱产业，是很多人家庭资产的沉淀，ZF维护房产行业的安定，是必然。

刚出的2023年GDP数据，广州险胜重庆，而房地产占了广州GDP的大头，广州要保住前四的地位，必须要维护楼市，必须要保证销售。

最近楼市连出了三件大事，信号悉出，认真讲讲背后逻辑。

1、放开限购

核心，释放更多买房机会。

消息非常重磅，但这是大势所趋！

昨天的新政主要有三点：

1）120㎡以上不限购了。

2）本地居民房子出租备案/挂牌后，不算持有套数了（注意，这是重点）。

3）商业公寓不限定转让对象了。

重点看前两点。

第一，核心区放开是广州的滔天利好也是翻身的机会。

放开限购，那全国的有钱人必定优先选择广州。

对比起北京上海深圳，核心区动辄总价过千万乃至上亿的房产，广州核心区的门槛就显得平易近人的多了。

加上广州核心区目前在售的，很多都是最好、最优质的地块，势必引发抢夺，导入更多外地购买力。

第二，房子出租备案/挂牌后，等于不再查册，不再限制名额，相当于彻底解限！！

假如说之前置换会被名额限制住，那现在只要你有闲置的房子，有想卖的房子，不需要等出手，现在直接可以买。

不管你在限购区拥有的房子是120㎡以上还是小户型产品，只要你把房源挂牌或出租，则依然按首套执行。

对于目前核心区的小户型而言也非常友好，假如你考虑购置核心区小户型投资或资产配置，交楼后挂一个较高的价格，则这套房源不再占用名额，懂的都懂。

对于很多手上有资金但是被名额套牢的人群，非常利好，进一步释放广州本地的购买力。

这波放开限购从基本面上做了全面的击打，囊括了外地名额和本地购买名额，是全方位的解限，对于广州目前的楼市，强势增加了很多机会。

2、房票。

核心，释放购买力，有钱买房。

房票和旧改相关，新年伊始，房票重磅落地。

直白一点说，在一手市场里，房票=钱，房票落地相当于，直接这部分资金将直接进入楼市。

因为一手房的价格，本质上是由供求关系决定的，村民拿着房票，在有限期内要兑换成住宅，这一招能大大加快一手房的去化速度，流速加快，开发商有了利润才有涨价的根本。

反馈到市场大环境下，激发购买力和楼市信心是并存的，就像那句印证了无数轮的话：大家都是买涨，有人愿意买，大市都会跟着买。

3、降准。

核心，滔天大放水，要倒进楼市。

1月24日，央行行长在会议上宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，此次降准将向市场提供长期流动性约1万亿元。

去年两次降准，总共也才0.5个百分点，而这才是2024年的第一个月，直接放了大招，ZF要救市的意图非常明显。

紧接着的1月25日，国家金融监管总局发布消息，将进一步优化首付比例、利率等个人住房贷款政策。

明眼人都能看明白，今年降息、降首付、降贷款门槛肯定是主旋律了，2024年是大搞经济的一年，刺激经济的野心已经呼之欲出。

中国历次放水，最终资金终将流入楼市，可以拭目以待。

三个重磅政策，总结起来就是：解决解决名额、消费动力、解决钱。

而楼市能不能起来，正是对应三个要素。

一个是人，也就是名额，足够的潜在买家。

一个是钱，这些买家都有钱买。

一个是信心，有人有钱，还要敢买，愿意买。

刚好一一符合，所以我说，这波政策正是广州要狠抓楼市的组合拳，拥有最好政策的现在，就是最好机会。

历经周期后，群众学精了，不再瞎买。

暴涨的时代过去，买入满足自住+保值的安全牌，放在未来，价值也能打败60%的资产。

安全牌怎么选？

一是地段；二是品牌；三是产品力。

1、地段

先看一组数据。

去年外围区域成交惨不忍睹，但核心区房子逆势而上。

近三年广州各区的成交占比，也从外围区域向核心区转移。

春江水暖鸭先知，高净值人群对经济变化方向的敏感度更高，去年市场迷离，但人们依然坚定用钱投票出来的区域，这类资产必然是最安全的。

加上广州放开限购，核心区必然爆火，记住，热度在哪里，未来的方向就在哪里。

2、品牌

前两年，市场把购房者教育得透透的，小型开发商暴雷的不计其数，很多人掏空六个钱包却遭遇烂尾。

现在的市场，值得相信的开发商名单里，绝对有港企的一席之地。

因为港企的开发模式和大陆的开发商不太一样，他们资金雄厚，注重品牌影响力，保交付、保兑现的能力更强（呈现的交标所见即所得，不会减配），以高品质的产品和服务脱颖而出、赢得市场，具有更强的品牌溢价能力。

选择项目，优先选择靠谱的开发商，非常重要。

3、产品力

2023年一手房的销售同比上涨，但二手房却不好卖，多项政策出台后，广州二手房的挂牌量剧增，去化周期长、成交价格持续拉低。

核心是，二手房的产品落后，受到一手产品的强势冲击！

你想，同样100㎡，二手房只有三个房，但一手房能有四个房，你会选择哪个？

可以得出结论，只有好的产品才能穿越周期，使用率高、布局合理的房子，即使放在二手市场，依然能打。

满足这两个点的产品，在现在与未来的市场上，会更加安全。

2024年过去接近一个月，手握资金的客户也逐渐出来看房，新政发布后，市场更是火热，如今市面上爆火的项目，也几乎满足强地段+优品牌+好产品这三个点。

以白鹅潭CBD实力红盘新世界·天馥为例，简单类比阐述下。

新世界·天馥自面市以来，在广州一直非常热；而受新政的触动，核心区解限，项目这两天更是人头攒动，非常火爆。

鸟叔的粉丝、来自深圳的L先生，在获悉广州新政后，马上驱车来看房，在我的陪同下，他看遍了广州中心四区的几大网红新盘，最终买入了新世界·天馥的126㎡。

他当年在低位买入前海，踩中了潜力区域的发展点，对核心概念区的感触很深，天河海珠越秀价格高、他认为已经提前透支了，已非最佳买入节点。

而白鹅潭CBD依然在兑现，未来还有无限潜力。在对比后，他对均好性强的新世界·天馥非常心水，未来白鹅潭规划、产业完全落地后，新世界·天馥的强产品、强配套必然是最先跑出的。

这也说明，新政发布后，真正的好项目，反应更加明显，客流量也相对更多。

1、地段强势

白鹅潭CBD是广州传统中轴的扛把子，也是广州未来的西部CBD，更是广州五个世界级地标商圈之一。（来源：广州荔湾发布）

拥有万象城、双太古的强势配置，地标配套三馆合一加持，是广州高端配套的第一梯队。

从地理位置来看，白鹅潭CBD是广州前航道的桥头堡，将兼顾起广州西部城市更新和珠江沿岸高质量发展两大引擎作用。

如今的白鹅潭，有总部区、有人文地、有高端住宅区，是一个蓄势待发的CAZ中央活力区。

新世界在白鹅潭CBD已经扎根20年，如今片区已经拥有地铁线路1号线、5号线、11号线、22号线、28号线（在建中）。

学校有西关培正小学等三所省一级，初中派位广州四中、广雅中学高中部。

地铁、学校、商业全部都是现成的配套，可以说，在地段上，新世界·天馥几乎没有短板。

2、品牌力强

假如地段决定一个项目的下限，那品牌力就决定项目的上限。

新世界在广州已经扎根多年，港企背景、资金雄厚，交付和圈层都非常突出，代表项目凯旋新世界、东塔K11、岭南新世界等都是当区域的标杆。

而强品牌力，对于项目的价值拔升有着决定性作用。

打个比方，在珠江新城东区项目不少，当年一手开售时，凯旋新世界卖8千/㎡，旁边恒大金碧华府卖6千/㎡，但十年后的现在，凯旋新世界早已突破30万/㎡，但恒大只卖12万/㎡，其区别正是品质感与业主。

靓丽的外立面、业主的素质、业主的身份地位直接影响项目的价值。

凯旋新世界

3、产品用心

均衡空间与生活智慧的产品+新世界的超强品质感，是新世界·天馥的大杀器。

建面约70-140㎡3-4房产品，能够做到厅房全南向的，在广州极少，而且新世界·天馥把产品落到细节，这种户型在二手市场更能站稳长线价值。

以两个突出户型为例。

约126㎡4房2卫，做到五开间朝南，这个户型在整个广州都非常罕见。

即使大家现在都在卷产品，但为了核心筒的排布，总避免不了有一两个房间朝北，但新世界追求极致，还是把房间全部排列在南面。

南向功能区多，采光面就足够长，约16.7米的南向采光面，对标200㎡大平层。

如今广州核心区120㎡以上住宅不限购，新世界·天馥126㎡空间均衡性和好用度都在线 ，在限购后极可能受到热销，是可以重点关注的户型。

约89㎡4房2卫，做到四开间朝南，三个房间全部朝南，双阳台的设计能够满足生活需求的细节。

这个户型是具有成长性的，中间两个卧室打通，能做成一个大卧室，一边做休息区，一边放置小孩的乐高、乐器，假如需要更多空间，也可以把墙砌回来，提供更多功能区。

整体而言，新世界·天馥极致又好用的户型，是能稳抓客户嗨点的重要因素。

加上新世界·天馥的装标也很能打，可以说非常感人，褒义词的感人，配备了豪宅才有的中央空调、新风系统、直饮水等，而且全部用的是松下、东芝开利、博世等世界一线品牌，能从细节感受到开发商给予客户的尊重感。

约138㎡户型样板间实景图

据鸟叔了解，已经有不少外地的有钱人打算趁过年坐飞机来广州看房，购置核心区资产了。

新世界·天馥实景图

限购放开之后，广州的市场热度的确高了很多，有感知力的人已经下场了，抓紧机会，就是现在！

广州底牌已出，楼市见底，秒定核心区域，优选安全牌，不会错。

新世界·天馥实景图

最后要提醒大家的是，新世界·天馥最近推出新春钜惠，趁现在赶紧出来看看，等外地壕客到了，项目热度继续上涨，说不准到时候就很难抢了！