”整个市场今年还是持续筑底的过程，美的置业首要策略是保证现金流安全，把规模往后放，因此2024年的年度预算销售目标预估为550亿元左右。“

3月28日，在美的置业控股有限公司（03990.HK，以下简称“美的置业”）举行的2023年度业绩新闻发布会上，美的置业执行董事兼副总裁王全辉给出了美的置业2024年的规划。

据美的置业2023年业绩报告显示，截至2023年12月31日，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为658.5亿元。

降低销售目标，牢守安全底线，这是站在房地产市场关键“十字路口”上，美的置业的选择。

降负债降杠杆，畅通融资渠道

根据业绩报告，2023年，美的置业营业收入735.6亿元，核心净利润22.6亿元。截至报告期末，美的置业净负债率为35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”均保持在绿档。

“三道红线”是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

美的置业自2022年以来降负债效果显著，2022年底”三道红线“首次达到绿档，并在2023年维持不变。美的置业管理层在业绩会上强调，美的置业一直以来注重管控债务结构，有序降负债、降杠杆，增厚安全垫，强化抗风险能力。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，“我们的目标是确保企业在负债、融资的新流入以及存量融资的偿还上不出任何问题。”

一方面是杠杆水平有序下降，债务结构不断优化。在现金流可支撑的情况下，2021年底至今稳步降低有息负债182.5亿元，截至2023年底，有息负债人民币380.7亿元，同比下降21.4%。

另一方面，2022年至今，公开市场融资金额124亿元，融资渠道保持通畅且实现净融资额的正增长。2023年，美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设的信用风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈透露，2024年美的置业到期公司债务共62.5亿元，截至2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。美的置业已经给未来要兑付的资金作好了预留和充分准备。

调整土储结构，聚焦高潜城市

美的置业管理层指出，为打好攻坚持久战，公司近年来积极调整土储结构，同时对旗下合作项目进行梳理，退出了部分弱线城市。

自2019年提出“换仓策略”至今，美的置业基本停止在低量级城市新增拿地。自2021年至今，公司持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归边项目45个，其中，收购21个项目，新增权益货值98.4亿元；退出24个项目，减少权益货值32.7亿元。于报告期末，美的置业已基本退出云南大理，广西柳州，广东中山，浙江舟山、台州，河北石家庄，江苏泰州等城市。

美的置业围绕”聚焦深耕，战略升级“路径，保持投资定力，聚焦一二线高潜城市，加快城市演化路径。2023年，公司在广州、长沙、佛山等城市先后获取5幅地块，新增货值约70.0亿元。2023年，公司新增土储面积66万平方米，其中新增核心城市核心区域土储面积占比81%。值得关注的是，2023年美的置业全年交付140个项目，超9万套，交付平稳高质。