文/《清华金融评论》内容总监丁开艳

今日起存量首套住房贷款利率调整正式实施，此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款，九成借款人可第一时间享受政策红利。对首套存量房贷，多家银行此前公告将主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。本轮调整叠加各地认房不认贷、取消限购等利好消息，客观上房地产市场的积极乐观情绪迹象增加，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。

下调幅度有多大？

正式下调存量房贷利率前，多家银行已经提前出台实施细则，对常见问题进行释疑。例如，9月7日，工、农、中、建四大国有商业银行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答。总体来看，调整分为两类情形：存量首套房和二套转首套。从减负效应来看，本次下调存量房贷下调幅度有多大？

整体来看，对于存量首套房贷的调整，从各家银行公布细则来看，调整幅度主要根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。中金公司测算，全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

易居研究院的测算显示，以一线城市为例，一套房购置成本平均需要500万，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元；三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低50个基点左右，月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。

从调研个体数据来看，具体减负效应与贷款发放时间、发放时在城市首套房贷利率政策下限有关。如，有业主在成都购房，贷款起始日是2020年1月，调整前利率水平为LPR+108基点，调整前利率为5.38%，发放时属于首套房贷，现在调整后利率为LPR+0基点，即4.3%；有广州业主表示，调整前房贷利率为LPR+120BP，调整后按LPR+0=4.3%执行，每月节省1000多元。

上述案例并非个案，中国人民银行数据显示，截至二季度末个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

调整细则有哪些？

从操作细则来看，对于首套房贷利率调整，借款人不需要任何操作，银行将主动批量调整，“二套转首套”则需要借款人主动向银行提出申请。

对首套房贷利率调整，多家银行都在手机银行上线了“存量房贷利率调整”功能，并且提供查询服务，通过各银行手机应用程序（Application，简称App），借款人可在相关栏目中查询到个人住房贷款的放款日期、合同金额、贷款期限、已还本金、执行利率等信息，并可实时关注办理进度。

对于“二套转首套”的情况，则需要借款人主动向银行提出申请，比如，中国银行就明确，对于符合条件存量二套房及以上贷款，由客户向主动申请利率调整，并提供佐证材料，经我行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。

借款人、银行分别有哪些影响？

对于下调存量住房贷款利率的必要性，央行指出，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

对借款人来说，存量住房贷款利率的下降，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。中金公司报告指出，降存量房贷利率和二套利率下限，测算可为居民年化增收2250亿元，但考虑到存款利率下调和早偿缓解，居民年收入可能一定程度上低于这个估算。要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况可能更为复杂。财信国际经济研究院的预测数据显示，消费方面，预计存量房贷利率下降可拉动消费增速约提高0.2—0.3个百分点。

对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响，同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患，此前，有不少上市银行作出回应表示已经做好积极准备。比如，建设银行、中信银行、华夏银行、招商银行等都在存量房贷利率调整前对此进行表态。其中，中信银行表示该行有按揭贷款规模大概9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的规模占6000亿元，所以这些按揭每降低10个BP，将会影响该行贷款收益约6亿元，影响净息差0.8个BP，中信银行表示将积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。整体来看，存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

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