中房报记者 付珊珊 上海报道

最近几年，由于房地产行业持续深度调整，资本市场对地产行业和企业的信心也持续下跌，房企市值一降再降。

今年一季度，上市房企股价和市值延续走弱，低位运行。

在此背景下，中国房地产报记者采访了广开首席产业研究院资深研究员马泓，对当前房企市值以及未来走势作了分析和预测。

中国房地产报：当下来看，造成上市房企市值普遍低谷的因素有哪些？

马泓：通常而言，股价与企业经营状况、市值管理能力相关。过去一段时间房企股价持续走低，与房地产市场总体下行的关联度关系密切。

一是营收减少。自疫情过后，居民购房需求释放节奏放缓导致房企经营性收入持续下降，包括预收款、定金和个人按揭贷款，根据已经披露的财报和测算来看，上市A股房企年化营业收入规模在2.5万亿元至2.6万亿元，相当于回到了2020年四季度末的水平。

二是净利润下降或者亏损企业增多。当下大部分房企都面临资产减值损失的问题，据统计，2023年A股上市房企资产减值损失累计首度超过千亿元。随着房企存量资产减值、计提累计的增加，可供其抵押的存量资产（信用）难以维系，因此不少公司被信用评级公司调降资信评级或展望评级，对投资者信心产生负面影响。

三是房企投资回报率的持续下降。到2023年末，预计内地A股市场上市的房企加权投入资本回报率（WROIC）可能回落至1%附近，低于同期金融机构人民币贷款加权平均利率水平，同时也处于历史最低水平，投资回报率的持续下降导致房企投资信心受挫。

中国房地产报：目前，房企可以利用哪些手段进行市值管理，提振股价？

马泓：鉴于上述问题，由于商品房销售持续放缓、银行新增开发贷增速有限以及部分房企信用评级的持续调降，房企市值走低主要是基于市场对房企风险的担忧，房企流动性风险是房地产市场最需要关注的问题，房企现金流问题在过去一段时间内并未得到根本解决。根据已经披露的上市房企财报来看，超过四成公司现金短债比不到1，排名前10的公司中占比达到一半。

因此，如何提振房企市值或者说股价，关键看房企自身流动性状况能否得以改观，特别是短期房地产市场仍然处于下行阶段中，如何更好地应对经营性收入持续下降带来的影响。流动性改观不仅需要削减不必要的存量资产和缓释短期债务风险，还要利用好各种支持房企流动性的政策工具，包括银行信贷、债券发行、商业地产抵押支持债券CMBS、类REITs、公募REITs等，合适的情况下合理引入股权战略投资者，改善房企流动性。

作为上市公司，需要做好信息披露。在过去两到三年里，有些公司尽管面临诸多困难，但仍然坚持做好信息披露工作，与投资者建立了良好的互信关系，减少了二级市场不必要的、“恐慌式”抛售行为的出现，这对做好市值管理也是非常重要的。

中国房地产报：地产股今年走势将如何？哪些房企市值有望率先恢复？

马泓：预计2024年房地产市场可能边际改善，下半年下行风险相对减弱。

房地产市场销售跌幅收窄，房企现房交付能力进一步提升，房企债务到期规模较2023年明显减少，部分城市土地市场在2024年有望复苏，房地产开发投资跌幅小幅收敛。上述房地产市场运行变化，可能会对二级市场房企市值管理提供更有利的环境，但仍然不能低估一些资质相对较弱的房企可能会存在风险释放的问题。

从结构上来看，实力相对较强、经营更为稳健的、现金流储备更充裕的央企、国企、大型民营房地产开发商，其市值出现阶段性修复的概率更大。

截至2024年一季度末，部分实力较强的房企增加银行信贷和债券发行规模，并入围了地方融资协调机制“白名单”，逐步降低融资成本，积极参与大城市土地拍卖市场，保持较好的发展势头。

未来，随着房地产支持政策可能进一步推出落地见效，这一批市盈率水平相对较低的（PE在5倍至8倍）、实力较强的房企可能会吸引部分投资者的青睐，其股票和债券等金融资产价格存在修复的可能。