根据央行的要求下周一（9月25日）首套房存量房贷利率将迎来下调，不少人每月可以少还好几百元甚至上千元的房贷。存量房贷利率即将下调之际有几个问题需要和大家明确。

1.和我之前预料的一样本次首套住房存量房贷利率下调是自动完成的，不需要大家去和银行“对线”，各大商业银行会直接给到政策规定的最大降幅。

只有一类人不是自动调整的，那就是当年不知怎么想的选择了固定利率的朋友。如果想要参与这次调整必须先向银行申请把固定利率转换成基于LPR的浮动利率，之后才能和大伙一样自动下调。

为何要主动申请呢？因为林子大了什么鸟都有，还是会有人宁愿不下调房贷利率也要抱着固定利率模式不放，得尊重这部分人的选择，不能全部自动调整转换。

2.纯公积金贷款不要凑热闹了，你的利率已经很低很低了，不在本次调整范围之内。

大部分地区当下的首套房贷款利率低于4.2%没有下调的空间，未来想要下调得看每月公布的五年期LPR能够给大家再次带来惊喜。少部分地区高于4.2%的也没有下调空间，如上海2021年7月以后买首套房，现在的贷款利率为4.55%，本次没有无法下调。

3.到底是下调至4.2%还是4.3%呢？两种讲法都对，关键看你的贷款是哪个月份办理的。

这次的存量贷款利率调整的是固定加点数，不是调五年期LPR，调整完毕后大部分原本的高利率房贷会变为五年期LPR+0个基点，之前的利率可能是五年期LPR+60、70甚至100多个基点，这次统统让固定加点数归零。

房贷利率每年重新定价一次，根据当时的五年期LPR调整，现在的五年期LPR为4.2%，从今年6月开始便是这个数字，2023年5月（含）之前的很长一段时间里是4.3%，这让一部分房贷利率暂时只能下降到4.3%。

比如，张三当年办理贷款的月份为11月，固定加点数为70个基点。最近一次重新调整日为2022年11月，五年期LPR为4.3%，下次调整日要到2023年11月。

9月25日存量贷款利率自动下调后张三的房贷利率从五年期LPR+70个基点下调至五年期LPR+0个基点，2022年11月至2023年10月期间用的五年期LPR为4.3%，所以张三的房贷利率从5%下降至4.3%。

2023年11月到了每年重新定价日，根据最新的五年期LPR利率调整房贷，如果那时的利率与现在一样（4.2%），那么两个月后张三的房贷利率再下降0.1%，变成4.2%；如果那时五年期LPR利率又下跌了15个BP至4.05%，那么张三的房贷利率从4.3%下降至4.05%。总之，就是和那时的五年期LPR水平一样。

最后夸自己一下。央行8月31日发布了降低存量房贷利率的通知，当天晚上我就写了解读内容，告诉大家这次调的是固定加点数，与LPR无关。而网上不少大V、小V错误地将当时办理贷款时的五年期LPR作为调整的下限并得出根本没有多少利率可以下降的谬论。

营销号最大的问题是对政策的解读能力差强人意，往往看了个半懂就开始“科普”，往往误导了观众。所以大家不应该只是通过粉丝量判断博主的水平，要看到底有没有真材实料。

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