张宁29+8+4山西1-1广厦 原帅28分朱俊龙伤退
2024-04-14
更新时间:2024-04-14 16:15:28作者:无忧百科
太原楼评☞| 业内视角
535篇/文999字/阅读15分
导读
前期定位,是否有预判性?解题能否“不谋而合”?赏鉴格盟用地沟通稿!
察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君!
二年前,太原格盟用地控规调整,除了华润,仍有一些潜在的房企关注此宗地块。2022年9月,楼评君与地块意向房企初步做了一轮地块定位思考沟通稿。
后服务近三个月,不断修缮论证相关开发各类问题,对项目完成了前期策划和概念设计工作,虽未能助力意向房企竞得地块,目前华润瑞府的入市兑现也是颇有欣慰!
楼市下行|豪宅有序
任何房企面对开发的三大问题:卖多钱?卖多久?卖给谁?
其中卖多少钱会比根据市场运行的评估,产品禀赋,房企属性,竞争力的塑造,拿地成本测算,以及市场预期,目标产品段的供需压力等多方面修正得到的一个波动值。
卖多久?也可以理解为怎么卖,也就是营销策略,市适应市场流速挤占份额,还是另辟赛道,建立专属的流速通道,项目货值,流速,建设分期等相应问题的融合。
卖给谁,客户研究是房地产必须面对的课题,什么样的客户买什么样的产品,什么样的产品对应什么样的客群,如果匹配度高,则可实现事半功倍的成效!
NO. 1|格盟地块理解!
NO. 2|市场洞察观瞻!
NO. 3|定位发展思考!
回顾思考|用地硬伤
太原格盟地块看起来绝好的地段,实际用起来并不好用的双条形地块!
汾河景观有加持,但滨河路两侧大部分用地都不是很好用,条形用地不能像星河湾那种用地,有广阔的空间。商业用地也是快速路,人流车流动线并不理想。
汾河沿线,在景观上处置的典型的项目,比如华润中海幸福里的栋座排布—小碟形,东侧为南北排布,西侧为东西排布,兼顾了景观获取,削减了户型朝向。
豪宅户型基本锁定,L型边厅的产品导向。方位不能大调变,栋座错位排布,有不协调性;平行排布,景观获取占比量较低;参考万科翡翠公园长进深,竞争力折损...
另外30%商业,地块难以具备商业街区的可能性,商务写字楼市场在华润大厦超高货量下拉低了分类市场预期,货值和流速效益偏弱,除非实力雄厚承接资产持有!
咨询顾问,专注趋势!
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