城市发展正从增量扩张转向存量优化。在此背景下，如何转变传统商办的开发定位和设计思路？如何通过产业空间的更新迭代为城市带来活力？德国FTA建筑设计创始合伙人、执行董事施道红，既是一名建筑师，也是产业地产行业的观察者，曾主持了1000多个产业园区的设计，他认为，传统的高层商务办公空置率在不断升高，而“科创型办公空间”则越来越受欢迎。要从注重开发走向注重运营，从重规模增长走向精细化经营，以终为始，减少不必要的空置，并通过城市更新盘活存量资产。

德国FTA建筑设计创始合伙人、执行董事施道红

科创型办公破局存量时代

戴德梁行的数据显示，2023年上海甲级写字楼全年净吸纳量为39万平方米，同比下降38%，低于过去十年市场的年均72万平方米的净吸纳量水平。不少企业正离开市中心商务楼，到园区寻求租金更低的办公场所。

除了租金的原因，传统商办空间也渐渐难以适应未来办公需求。在施道红看来，这个变化主要就是产业的变化，他指出，金融和地产等传统行业在缩水，而科技、媒体和信息等新兴产业在强势崛起，导致办公空间需求的巨大转移。从产品角度来看，传统商办的平面布局往往更强调效率和功能性，倾向于满足基本的商务需求，整体上更有利于企业内部的沟通而不是外向性联系。所以，以互联网企业为代表的新兴力量都选择自建总部，不再依赖传统商办空间。而对于生物医药这类“含博率”极高的行业来说，对办公场景的特殊需求更是与传统商办空间格格不入。

对此，从2003年开始，FTA专注研究设计城市创新园区，迄今已成为中国产业园区领域，设计实践数量最多的设计机构之一，并成立了TOP创新区研究院，有着充足的城市更新、片区改造项目操作经验。FTA的设计师通过对创新型企业、高知识型人群工作方式的理解,提供适应其创新发展的产业生态、灵活的产品及丰富生动的使用场景，为园区建筑注入活力和情感。

他表示，当下，科创已成为全球主流城市发展不可或缺的推动力。2015年，上海提出建设“科创中心”，多年来涌现了大批高新技术企业。“科创企业科创办公突破了‘上班’的行为界限，将目光从标准化移开，不仅着眼于白领，还有科学家，养小白鼠的实验员，软件工程师，设计师，游戏从业者......我们就是要为一个个鲜活个体提供他们需要的空间。”

老建筑空间资源再利用

除了设计研究城市创新园区，如何进行老建筑改造，盘活存量资产，也是施道红和FTA关注的命题。

以FTA设计的上海静安国际科创社区为例，项目的前身是创立于上世纪50年代的彭浦机器厂，被打造为一个新旧交融、活力多元的混合社区，并无限接近7×24小时全开放的理想空间。场地内现存的四座工业老厂房，是上海近代工业的缩影。FTA面临的挑战之一，就是如何在开发高密度创新社区项目的同时，妥善留存工业遗址。

上海静安国际科创社区

在设计中，四栋老建筑最大限度地保留原建筑特色组建和建材，在恢复原有红砖立面的同时，局部立面将采用玻璃幕墙等现代展示手法，并尝试利用部分老厂房结构为基底，与新建筑进行结合复建，老厂房被赋予了不同的未来使命——智造博物馆、会展中心、社区服务中心、工业咖啡馆，采用不同的更新策略，重塑新的城市空间。

“在办公空间的设计中，我们打造可以激发企业活力的‘垂直社区’，通过可拆卸楼板、多层中庭，突破垂直交通模式的限制，使上下层之间的联系更为便捷、多样。多元化的产品类型适合企业的研发特性，如双层挑空的共享空间，屋顶花园，每层设置IT机房，提供丰富的展陈空间；结合屋顶景观庭院在顶部营造了‘CEO-BOX’，使建筑的顶层成为城市里的亮眼空间和交往场所。”

他强调，当城市更新上升为国家战略，在此背景下，工业遗存作为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的特色城市空间资源，是城市更新不可分割的有机组成部分。

社群改变工作方式

事实上，如今的办公空间，已经从过去关注面积延伸到现在关注空间。施道红提出，在关注空间的同时，未来工作环境还会更关注社群、关注情绪价值，这是城市更新的另一层含义。他说：“科创园区的社群营造，一方面是优秀人才和企业的聚集，另一方面是产业的聚集。”

麻省理工一项研究表明，“全球80%的建设性创新来自于非正式的交流”，网络上的交流无法完全取代面对面的带有社群情感的交流，这也是创新的基础。可见，未来随着工作方式逐渐灵活多元，越来越多的人会选择居家办公和在第三空间办公，但社群交流的空间仍然非常重要。

施道红强调，他们提出在科创园区内营造“社群”正是基于这一趋势，希望通过工作环境的营造来倡导企业内部的不同部门、不同圈层间的融合。他们看重的是人与人之间的连接,一个互联的城市才是有温度的城市,才是一个真正健康的城市,它不仅是美好生活的保证,更是产业永续发展的前提。

“城市更新的空间改造，不仅是硬件或形态上的焕新，更要根植于城市的文化与价值观，营造活力与多元的氛围，将传统的工作方式转变为一种生活方式，让工作者更有创造的可能性。”他表示。

Q&A

澎湃新闻：城市更新时代，您认为产业的办公建筑设计的出发点应该是什么？

施道红：从宏观层面来说，在存量时代，城市需要找到自身发展活力，产业仍是影响城市经济的关键部分。传统商办模式下的“地段、地段、还是地段”理念也将不再成为主宰产业办公领域的价值观。设计不仅仅着眼于塑造一处激动人心的新地标，更重要的是解决城市发展的活力。

从微观层面来说，中国的产业园区中，大约1/4到1/3的面积已经过剩。所以我们需要的不是面积，而是如何通过空间上的更新改造，创造能激发科研人员创新的场景和氛围。

办公建筑应该以人为本，除了采用绿色技术保证员工的舒适与健康，办公建筑内部的空间需要灵活性和可变性。灵活的空间，就像一块具有自然调节能力的“海绵体”。可以适应不同团队和工作流程的变化。可变性的设计可以帮助办公环境更好地适应未来的需求。

澎湃新闻：城市更新离不开大量空间改造，什么样的空间设计比较有利于孕育创新？

施道红：很多科技公司是从“车库”起家的。车库意味着灵活、自由、多元。为创业者、研究人员和使用者们创造一个持续交流和启发的平台，让他们的创造力在这里得以充分迸发，为科创社区注入持久的活力才是优秀的空间。

一个优秀的办公空间不应当仅仅作为“工作”去考虑。有利于孕育创新的空间通常具备以下特征，即高密度的混合、高频度的交流、高感性的场景、高层级的业态和高敏捷的体验五项原则。

澎湃新闻：未来办公的发展趋势是怎样的？

施道红：首先，随着技术的发展，人与工作的关系发生了本质的变化，再也不是一个“人=机器”的时代。而是一个“人=创造者”的智本时代。工作成了一种活法，一种生活方式，是人们创造力表达的方式，是人们成长的工具，是人们感受意义、创造价值的途径。 为了激发人们在智本时代发挥“人=创造者”的一面，需要用相应的物理空间去匹配。而产业社区强调人与人之间的链接，激发创新与合作，正符合了这一需求。

其次，城市进入存量时代，要从以往的建设思维转型到精细化的产业运营思维，面临设计市场的战略转型，我们思考的不仅仅是建筑设计，更是项目全生命周期的运营。