城中村改造再迎来大消息！

近日，据据21世纪经济报道，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。此外，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。

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据国金证券研报，2020年至2022年,全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下,我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

新一轮城中村改造主要聚焦于超大特大城市，项目周期长，资金至关重要。而城中村改造项目纳入专项债支持范围，意味着政府将提供更多资金推进该项目。

除了专项债资金支持，央行、国开行也接连表态支持城中村改造。其中，央行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

从“城中村改造项目纳入专项债支持范围”到多个金融机构表态支持，表明中央在资金方面会支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅。

监管拟设立城中村改造专项借款

今年以来，城中村改造成为市场关注的焦点之一。4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月24日召开的中央政治局会议再次提及相关内容。

今年7月21日召开的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

国务院副总理何立峰7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上指出，从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

一些市场机构预计，未来城中村改造每年拉动的投资规模在万亿左右，但资金来源仍是关键。在银行贷款方面，监管部门明确，设立城中村改造专项借款。据21世纪经济报道记者采访的多位地方投融资人士认为，城中村改造专项借款可能由政策性银行特别是国开行组建，但资金来源于政策性银行发债筹资还是央行结构性货币政策工具，还有待观察。

从历史上看，政策性银行曾大力度支持棚改业务。2013年7月国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》进一步加大了全国棚改的力度和范围。为了解决资金来源问题，央行于2014年创设抵押补充贷款（PSL）。核心逻辑是央行向政策性银行投放PSL资金，政策性银行发放棚改专项贷款定向用于拆迁安置、保障房建设等，地方政府拆迁完成后出让土地偿还贷款，形成资金“投放-应用-偿还”的链条。

央行数据显示，2014以来PSL余额稳步增长，至2019年4月末达到3.54万亿的峰值，此后规模有所回落，主要是前期投放的PSL到期，政策性银行归还了PSL。

对于商业性金融，监管鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。人民银行、金融监管总局、证监会8月18日联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议提出，要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。

市场化法治化的融资需要考虑到城中村改造项目的收益问题。城中村改造的项目收益主要来自于未来的卖地收入，但当前房地产市场及土地市场疲弱，城中村项目收益与融资的平衡更难。

此前，商业银行在城中村改造方面已有探索。如2020年某城商行曾推出城中村改造贷款产品，在贷款项目要求上，该行规定贷款需要满足以下条件：改造项目符合城市总体规划和产业发展规划的要求，纳入市（区）级城中村改造计划；拆迁补偿方案已经原村民大会依法表决通过；借款人与村委会（或改制后的经济实体）签订了城中村改造合作协议等。

中信证券的一份研报称，城中村改造将是一个较为长期的工程。同时，政策要求推进节奏上稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个，预计对于投资的拉动不会集中在前期。假设整个项目历时十年，且节奏均匀推进，那么每年对于信贷拉动的规模在1500亿元-5000亿元左右，对于整个信贷增速的拉动并不明显，但可持续性更强。

经济日报：国务院部署超大特大城市城中村改造，怎么改？补哪些短板？

今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。4月28日，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。近日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

超大特大城市的城中村为新市民、青年人等群体提供了低成本住房，但其在基础设施、公共服务、卫生安全等方面暴露出来的缺陷及隐患不容忽视。在超大特大城市改造城中村，不仅是满足人民对美好生活的期待，也将成为提振内需潜力的重要路径。

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500万至1000万）。“超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。从国际上看，此类城市也都面临着一些共性化挑战，如城市土地资源严重短缺、居住成本偏高等。城市内部发展不均衡，因为各种原因在相对中心的区域形成了‘城中村’。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示：“我国超大特大城市在快速城镇化进程中，为实现相对低成本的扩张经常采用‘蛙跳’模式，即跳开建成区适当距离进行投资形成新的发展区位，在这一过程中，一些城中村就成为‘被忽略的角落’。

从需求端来看，租金低廉的城中村满足了大量新市民、青年人和外来人口居住需求，但城中村在硬件条件和配套设施，尤其是消防安全、公共卫生、社会治安、灾害防控等方面存在不少隐患。

在此背景下，《指导意见》明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。吴璟表示：“这对于促进城市内部均衡发展、满足人民美好居住生活需求具有重要意义。城中村改造中还势必会引入高质量的公共配套设施和商业服务设施，对拉动内需也将发挥积极作用。”

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋认为，规范城中村住房的发展，有助于补齐基础设施和公共服务短板，发挥政府公共投资带动社会资本投资作用，提振新市民消费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“扩大内需的潜力群体主要是新市民、年轻人和外来人口，他们对融入城市、享受均等化的城市公共服务有强烈诉求。”让城中村和城市实现公共服务均等化、全覆盖，对改善民生和激发内需潜力有重要促进作用。

上图为2023年8月3日拍摄的改造后的合肥市瑶海区安拖东村及新庄城中村改造项目（无人机照片）；下图为2015年3月拍摄的未改造前的安拖东村及新庄城中村旧貌。

和此前的棚户区改造相比，本轮城中村改造在实施对象、建设模式、目标效果、政策背景等方面都有较大不同。棚户区改造主要针对城镇国有土地，原来的居民以货币化安置或者实物安置为主，而城中村改造主要针对的是集体土地，多元主体之间关系更复杂、改造难度更大，更依赖机制创新。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦说道：“本轮城中村改造是在新的城市更新行动理念和政策体系下开展的，未来在实施模式、实施强度、资金来源方面和棚改相较均会有所不同。本轮城中村改造的目标更加多元化，将兼顾住房保障需求、产业转型升级、城市功能补短板等。”从广州征求意见稿可以看出，未来城中村改造的目的是多元化的，现阶段要加强住房保障和人才安居、传统产业转型升级、加强历史文化保护等。

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近日，广州市住房和城乡建设局党组书记、局长王宏伟在活动上梳理了近年来广州城市更新的探索实践：

2009年-2014年，广州作为全国最早的“三旧”改造试点，大力推进琶洲村、杨箕村、林和村等城中村改造工作。2015年-2018年，广州在全国率先成立城市更新局，创新性提出“微改造”更新方式，启动了泮塘五约、旧南海县社区等微改造工程。2019年至今，广州持续深化城市更新工作，建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制，谋划老旧社区成片连片更新改造提升。

城市更新是广州实现高质量发展的必由之路，接下来路怎么走？王宏伟系统介绍了广州高质量发展新空间的“五大愿景”。

一是坚持以人民为中心的发展理念，突出公益性，既要充分发挥市场在资源配置中的作用，又要更好地发挥有为政府的作用；充分尊重群众意愿，保护利害人合法权益。

二是要提升城市的宜居性，城市更新要与生活品质同步提高，要消除隐患，完善短板。

“三是要充分尊重历史，作为岭南文化中心的广州，我们对一草一木一个历史建筑，都要在充分分析透彻的情况下改造。”王宏伟说，“四是产业方面要梯次转移，想清楚了再干，不能把孩子跟洗澡水一起倒掉，这是广州包容性的体现，关乎大量的就业和成熟的产业链。”

“五是结合城中村改造发展保障性租赁住房。城中村提供了低成本的居住空间，但是里边环境往往欠佳，未来的年轻人更希望住在有单间的公寓小房子里面，我们还需要继续完善。”王宏伟说，本月，广州新成立安居集团，就是要落实这一愿景。

城中村改造是广州城市更新工作的重中之重，也是亟须突破的难点问题，对于提升广州能极、增强城市综合竞争力有着重要作用。接下来， 广州将以罗冲围片区、环五山创新策源区、广州火车站片区、新中轴（海珠）片区等重点片区改造为引领，推动城市高质量发展。

广州城市更新数据

截至2023年8月，全市纳入改造计划的老旧小区共1048个，累计完成老旧小区改造899个，累计改造老旧建筑4826.00万平方米，“三线”整治2903.46千米，新增社区绿地和公共空间898个，惠及66.3万户家庭、212.16万居民；

累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里，规划新配建公建配套设施621万平方米，新建村民复建安置房31万套，进一步改善城乡人居环境，统筹城乡发展；

累计完成批复旧厂改造项目433个，面积约23平方公里，促进228家企业升级改造，有力地促进了城市产业升级改造。

来源：21世纪经济报道、经济日报、广州有咩事等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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