中国基金报记者 张燕北 孙晓辉

公募REITs市场再添重磅新品。

4月30日，中金印力REIT将正式上市交易。随着这只REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全部成功上市。

值得一提的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩单，一季度可分配金额基本达到预期，底层资产出租率维持较高水平。

第四只消费REIT明日上市

据深交所消息，中金印力消费REIT将于4月30日起在深交所上市交易，成为第四只上市的消费类基础设施公募REIT。

上市交易公告书显示，中金印力消费REIT基金份额总额达到10亿份，存续期设定为25年。在此前的发行阶段，中金印力消费REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分提前结束募集。

公告显示，中金印力消费REIT的募集资金总额为32.6亿元人民币，其投资目标主要是获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。基金的投资策略规定，投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，以确保投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在该基金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者的持有份额则为3.79%。前十名持有人中，包括了印力商用置业有限公司和深圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014年至2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全国53个城市，管理面积近1200万平方米，资产规模近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施REITs正式获批，今年一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT3只消费类REITs先后完成募集，并于3月中旬成功上市交易。

从3只已上市消费REITs表现来看，嘉实物美消费REIT表现最佳，上市一个多月以来涨超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨幅。

首批消费类REITs一季报符合预期

上市一个月后，我国首批上市的三只消费类基础设施公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本符合预期。

整体来看，嘉实物美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到预期，其中物美消费REIT可供分配金额达成率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配金额为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额的预测值为6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比重进行加权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华夏金茂商业REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润达到281.87万元，当期可供分配金额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最大的消费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日成立以来实现可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测值为3.41亿元，占比15%。

值得一提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显示，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项目公司股权。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元。

一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施项目是以超市为主力店的社区商业，包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租率为98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出租率为88.71%。

作为华夏华润商业REIT底层资产的青岛万象城，截至一季度末出租率为99.16%，较去年年中的98.49%进一步提升。华夏金茂REIT底层资产长沙览秀城一季度末出租率维持在98.26%。

值得一提的是，从整个公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租率排名较为居前。消费类REITs底层资产租户结构相对稳定、分散化程度较高的特点，相较产权类资产而言，集中退租风险更低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增收、提升品牌作为底层资产运营的核心方向。比如，华夏金茂REIT一季报称，长沙览秀城项目合理利用场内空间，通过多经业务和联营代销业务丰富消费场景并拓宽了收入来源。华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与装修改造，进一步提升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

编辑：舰长‍‍

审核：陈墨

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