昨天晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房贷利率均迎来调整。业内人士指出，本轮商业性个人住房贷款政策调整，一方面是引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，减轻居民首付负担。另一方面是化解存量房贷利率与新发放房贷利率的利差问题，减轻居民债务负担，减少居民提前还贷行为。

统一全国房贷最低首付款比例，调整二套房贷利率下限

两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国房贷最低首付款比例，调整二套房贷利率下限。具体来看：

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

通知规定，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

降低存量房贷利率

两部门在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

通知要求，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

协商变更后的贷款合同利率水平，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

按照通知规定，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

业内人士：几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降

人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人指出，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。同时，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将更好满足刚性和改善性住房需求。

降低存量房贷利率，无疑将直接降低借款人的房贷利息支出，修复居民的负债端，提振居民费意愿。对于商业银行，降低存量房贷利率亦可一定程度上减缓居民提前还贷情况。

业内人士指出，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，显著增加消费能力。

“此次降存量房贷利率的政策意义重大，是历史上非常罕见的极具创新的政策工具。”易居研究院研究总监严跃进表示，1994年中国建立了房贷制度，“按揭贷款”一词诞生。但这么多年购房按揭贷款市场中，从没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史的突破性，其和最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。所以这是政府和金融部门给予月供族的一个“大礼包”。

“此次政策鼓励银行给各客户降房贷利率，从实际操作看，一些利率明显偏高、房贷有违约风险的客户，或更可能争取到此类优惠政策。总之，近期银行在积极制定规则和推进服务，相关购房者要关注这项政策，因为其确实关系到千家万户居民家庭的钱袋子。”严跃进说。

对于降低首付比例和利率，严跃进指出，此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成。这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。其中首付比例为20%的规定，在很多地方已经执行。但是确实有很多城市由于限购的因素，直接规定二套房的首付最低比例为40%。所以此次最低首付的政策，其实就是督导各地积极作为，主动降低各种首付比例。“此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的作用。过去我们看到，降低首付的政策，比较强调首套房或刚需。而从此次政策看，二套房也有降低首付的空间。所以当前此类政策，充分说明对于各类合理住房消费需求提振的导向。”

严跃进还表示该政策的最大变化在于，二套房的利率下限从过去“加60个基点”变为“加20个基点”，相当于一次性降低了40个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策确实非常给力。换句话说，即便有部分购房者可能不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，即便是二套房，其房贷利率也明显下调了。此次政策体现了“一碗水端平”。因为既然要支持合理住房消费需求，那么首套房和二套房都应该有降息方面的支持。但过去比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了非常明确的降息，说明政策重视。总结起来，二套房和首套房一样，其购房成本在明显下降。

本报记者 杨硕