从中央到地方，房地产调控正在进入一个新的阶段。

五一节前后，房地产相关利好消息不断释放，全国多个重点城市也对房地产政策进行优化调整，更好地满足居民改善性住房需求，促房地产市场健康发展。

重新定调去库存

4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。作为重点关注的领域之一，房地产继续被纳入到“防范化解重点领域风险”框架内。

会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

这是继今年的全国两会之后，中央层面对房地产市场的最新定调。

值得注意的是，“消化存量房产”被提升至非常重要的地位，这也意味着当前房地产库存压力仍然较大，加快去库存将成为下阶段政策的发力点。

自然资源部也在4月29日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出要合理控制新增商品住宅用地供应，盘活存量商品住宅用地。

其中规定，对于商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

根据易居研究院发布的报告显示，3月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。其中三四线城市新建商品住宅去化周期高达33.1个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，且多为三四线城市。

业内分析认为，主管部门未来或将采取积极措施，统筹研究消化存量房产和优化增量住房，以避免系统性风险的发生，保障房地产市场稳定。

京津优化限购政策，上海推出“以旧换新”

实际上，本次中共中央政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，也是今年以来地方房地产政策调整的主要发力点。

在此次会议召开前，包括天津、成都、南京、长沙等热点城市持续优化房地产政策。

4月30日，天津市住建委等三部门印发通知，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。同时，对于满足指定条件的居民家庭，在认定住房套数时核减1套。

而在北京执行了13年的住房限购政策，也迎来了重大调整。北京市住建委同日发布通知，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍成年单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和成年单身人士，可在五环外新购买1套住房。

这也是北京今年以来第二次调整限购政策。早在3月27日，北京已经宣布废止“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的规定政策。

除限购政策调整外，商品住房“以旧换新”活动也在更多的城市落地。

继深圳4月下旬鼓励商品住房“以旧换新”后，上海成为第二个加入“以旧换新”行列的一线城市。

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，推出商品住房“以旧换新”活动，方便居民置换住房。据悉，首批参加倡议的房企有20余家，房地产经纪机构近10家、首批参加倡议的项目有30余个。

此外，同为一线城市的广州，也有望加入到“以旧换新”行列。根据媒体报道，有业内人士透露，当前有关部门正向开发企业参与意愿进行摸底，有望推出类似政策。

据不完全统计，目前至少有超过50个城市推出“以旧换新”相关活动，未来参与的城市数量仍会增加。以进一步促进一二手房联动，提高房地产市场活跃度。

二季度因城施策力度有望加大

核心城市先后对房地产政策进行优化调整，也预示着未来房地产政策将延续宽松基调，地方因城施策空间进一步打开。

据克而瑞不完全统计，2024年至今，全国至少127个省市出台253次宽松性政策，明显高于去年同期，尤其是刚刚过去的4月，松绑政策出台频次为2024年至今相对高位。

在部分业内人士看来，一线城市和强二线城市是破局的关键，只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。此次政治局会议之后，期待更多的利好政策出台。

《丁祖昱评楼市 》认为，整体来看，未来中央层面将持续推动房企融资和“三大工程”相关支持政策落地见效，并有望调整各类住房交易税费促进购房消费。地方层面，结合住建部部长“充分赋予城市调控自主权”表态以及北上广深杭陆续放宽限购的示范效应，二季度因城施策预期加强，一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。

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