近期多地密集出台楼市相关政策，天津、北京、成都相继放松限购，有机构称房地产板块仍具备较好的投资机会。

1、重磅会议召开，多地房地产优化调整政策密集落地

消息面上，中共中央政治局4月30日召开会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

此外，自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。

4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范围内住房交易不再审核购房资格。4月的最后一天，北京、天津也宣布优化住房限购政策，引发市场广泛关注。

除了住房限购政策调整，商品住房“以旧换新”也在更多一线城市落地。继深圳4月下旬宣布鼓励商品住房“以旧换新”之后，5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海发起商品住房“以旧换新”活动。

地方层面的房地产市场政策进入密集优化调整期，包括调整优化住房公积金举措、阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限、住房“以旧换新”、优化限购等。

2、全国楼市处筑底阶段，行业基本面筑底

国金证券表示，中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。在房地产行业过去20余年的发展中，中央与之类似的提法是在2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。

行业基本面筑底，改善需求是支撑。①全国土地成交面积回调至2007年水平，较高点下滑58%，商品房销售面积回调至2012年水平，较高点下滑38%；土地成交降幅大于住宅成交降幅，且2021-2023年城投拿地占比分别为24%、49%和40%，此部分成交较难形成有效供给，未来供求关系有望改善。②一线城市房价已回调至2019-2020年水平，重点50城租金回报率回升至1.95%（一线1.8%），若租金回报率回升至2%以上，对购房需求释放将有促进作用。③我国房地产开发投资从2017年高点到2023年的5年时间已回调25%，对标美国从2006年高点回调至2011年的低点，5年时间回调32%，我国房地产行业正处于筑底阶段，继续快速大幅下跌的空间较小。④据联合国人口展望报告，中国20-35岁的刚性购房群体在1995年已达峰值，在2020年以后快速下降；35-55岁的改善购房群体在2015年达到峰值，且在2040年以前将保持较高水平；据贝壳研究院展望，到2035年中国改善需求和拆迁需求合计占比高达9成。

3、地产股底部基本确立，板块仍具备较好的投资机会

国金证券认为，全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2021年下半年至今房地产行业深度回调，全国新开工和土地成交面积回调至2007年水平，销售额和开发投资额回调至2016-17年水平。2024年1-4月百强房企销售额同比下滑49%，4月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月。目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。

开源证券认为，目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

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