文|恒心

来源|博望财经

保利发展2023年财报的关键词，业绩承压。

据财报显示，尽管2023年保利发展竣工和结转规模带动收入增长，全年实现营业收入3468亿元，同比增长23.42%，但实现净利润却同比下降33.68%至178.99亿元，归母净利润同比下降34.13%至120.67亿元，全年结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点，利润下滑明显。

受此影响，中泰证券于4月29日发布研报称，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调保利发展2024年至2025年归母净利润至135亿、145亿（原预测数据为224亿、250亿），预计2026年归母净利润为153亿。

没有什么能比亮眼的业绩更能打动投资者，保利发展去年降逾三成的盈利表现自然也得不到资本市场认可，表现在二级市场上，股价延续下滑趋势，由年初的14.92元/股跌近四成至目前的8.98元/股，市值约1076亿元。

此外，今年保利发展还迎来重大人事变动。3月14日，保利置业发布公告称，委任胡在新为公司执行董事及董事总经理，以填补因王健辞任公司执行董事及董事总经理而产生的临时空缺，自2024年3月14日起生效。据悉，在此之前胡在新任保利发展党委副书记、董事，分管人力和品牌口。

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增收不增利，大额计提减值是罪魁祸首

据公开资料显示，保利发展的前身为广州保利房地产开发公司，是由保利集团的全资子公司保利南方（原名保利科技南方公司）于1992年9月在广州市注册成立的全民所有制企业，2002年8月由保利南方作为主发起人，联合华美国际投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利地产，2006年7月在上交所上市，后于2018年10月变更为现名。

目前，保利发展是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。

2023年，保利发展全年实现销售金额4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米；市场占有率不断提升，2023年达3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率同比提升0.7个百分点达6.8%，市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。同时，保利发展存量项目去化成效显著，加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。

受益于竣工和结转规模扩大，带动保利发展收入增长，2023年实现营业收入3468亿，同比增长23.42%。但保利发展利润却下滑明显，2023年实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点。

保利发展对此解释称，低毛利项目结转导致毛利率同比下降6pct至16%，税后毛利率同比下滑4.3pct 至13.1%，同时投资净收益同比减少47.3%至22.12 亿元，加之计提资产减值损失50.5 亿元，包括存货跌价准备43.6 亿（厦门、贵阳、杭州、天津、成都、九江、宁波等项目）和长期股权投资减值准备6.8 亿元。

简单来看，归结为两点，一是毛利率下滑，二是大额计提减值准备。

之所以计提如此大规模的减值准备，或许与整个大环境欠佳，房地产行业开发投资持续低迷有关。

从房地产行业开发投资指标来看，2023年房地产开发投资完成额11.09万亿元，同比下降9.6%，增速在低基数下继续走弱，连续两年处于负增长区间。其中，全国住宅土地成交总价3.21万亿元，同比下降23.0%；住宅土地成交规划建筑面积8.29亿平方米，低于2023年9.48亿平方米的商品住宅成交面积，7年内第二次出现供应面积少于成交面积。房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，企业开工意愿较低。

可以预见的是，短期内房地产行业景气度仍较差，保利发展的减值仍有一定不确定性。

02

逆势提高分红比例，旗下多个项目被投诉

尽管保利发展业绩表现不佳，但为了回馈投资者，不惜在利润跌势未能扭转之时，逆势提高了分红比例，可谓是“大手笔”。

就在财报发布的当日，保利发展发布了关于 2023 年度利润分配方案的公告，2023年拟向全体股东每10股派发现金红利4.10元（含税），以此计算合计拟派发现金红利48.65亿元（含税），占当年归母净利润的比例为40.31%。同时，保利发展还表示，其原则上每年进行一次现金分红，且2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。

在其他房企不分红或者少分红以储备现金“过冬”的当下，保利发展的“大手笔”显得十分难得。秉持“事出反常必有妖”的态度，市场对保利发展的发展潜力仍存疑：此前布局大肆扩张，这或许会带来去化以及存货等压力。

当然，对保利发展的质疑声还来自旗下项目被投诉。

去年，人民网领导留言板显示，有网友留言投诉称，南昌保利天汇一期外立面质量差，现在已施工的楼栋都存在外墙涂料脱落、起泡的现象，我们业主集体要求保利天汇将已施工的外立面全部铲掉，重新刷涂料。据了解，南昌市青云谱区的保利天汇项目由南昌保云置业有限公司开发，该公司的上属股东保利（江西）房地产开发有限公司由保利发展全资持股。

随后江西省委民声通道工作室回复表示，已约谈建设、设计、施工、监理单位相关责任人，书面要求该项目有关责任单位切实落实质量职责，开展全面排查，及时查明存在的问题及原因，制定详细的整改方案，并严格按方案进行施工处理。

无独有偶，位于重庆市南岸区保利堂悦的业主也在人民网领导留言板投诉称，自己入住保利堂悦已1年多了，发现诸多房屋及各方面的问题。重庆市南岸区住房和城乡建设委员会对此也做出了整改处理的结论。据公开资料显示，重庆保利堂悦项目的开发商保利（重庆）投资实业有限公司、保利（通化）房地产开发有限公司均由大股东保利发展终极控股。

03

高层重大变动，张方斌接棒

就在今年，保利发展三号领导也走了。

3月14日，保利发展发布公告称，胡在新由于工作调整的原因，辞去了他在保利发展的董事职务。与此同时，保利置业发布公告称，委任胡在新为公司执行董事及董事总经理，以填补因王健辞任公司执行董事及董事总经理而产生的临时空缺，自2024年3月14日起生效。

据了解，胡在新55岁，持有中山大学管理学院商业经济专业硕士研究生及中国传媒大学传媒经济学专业博士研究生，在房地产市场及物业管理领域拥有丰富的工作经验，现任广州市人大代表及中国物业管理协会副会长。

从胡在新的履历来看，其从1998年加入保利发展至今，已经有26年，是从基层岗位一路走到董事高管的位置，同时兼有保利发展、保利物业的“双重”背景经验，担任过销售部业务经理、业务主管、策划研究中心负责人、营销中心负责人等职务。2002年9月，胡在新调任至保利发展控股任职，分别先后出任保利发展控股策划研究中心副经理、营销中心总经理、总经理助理、品牌管理中心总经理、营销总监、副总经理、党委副书记等要职；2021年10月，胡在新获委任为保利发展控股董事及董事会审计委员会成员。与此同时，胡在新于2009年4月至2018年6月期间担任保利物业董事长，并于2019年5月起调任为非执行董事。2024年3月13日，胡在新辞任保利发展控股及保利物业的所有职务。

不难看出，胡在新此前在保利发展中担任重要角色，他的离职可能会对公司的管理层构成和未来的战略决策产生一定的影响。但从张方斌的背景资料来看，同样拥有坚实的组织管理和战略规划能力。

据悉，张方斌拥有丰富的工作经验和深厚的专业知识，在加入保利系统之前，曾在海军东海舰队、海军司令部、海军后勤学院、海军论证中心和海军装备研究院等多个军事单位中任职，2011年9月转业进入保利系统，历任多个重要职务，包括保利置业党群工作部的副总监、总监，以及工会副主席和团委书记等职位。此外，他还在中国保利集团有限公司的人力资源管理中心担任过薪酬管理部部长、中心副主任和主任等职，从中积累了丰富的经验。

内忧外患下，保利发展面临比较大的经营压力，张方斌如何破局尚需市场给出答案，我们拭目以待。