当学区房不再意味着买后即涨，也无法完全保证能上想上的学校，它开始变得值得衡量，甚至是被怀疑——到底是一个充满了不确定性的学位更重要？还是保住手里的资产不流失更重要？

如今，买学区房的人大多是年轻的新兴中产父母，在多年打拼后手握些许资产，想要让后代上更心仪的学校，却也难以接受投资失败等现实风险。这两年买学区房的人，大概率要在摇摆中入场。

文｜邬宇琛

编辑｜楚明

摇摆中入场

那是北京德胜学区的一套学区房，还是带院子能停车的小区——房子在5楼，开放式厨房，不是暗厅，南北朝向。为此，34岁的王莉和丈夫决定坐上谈判桌。

业主出价比他们预期的高了50万元，王莉和业主都没松口。「不是不行，但不值。」王莉心想。两边沉默许久，中介把业主约走。「走了就走吧。」王莉以为业主「有诈」。那之后业主再也没回来，等中介回来，他告诉王莉夫妇：「这套房子已经成交了。」

决定买学区房以来，那是王莉最接近交易的一次谈判。「早知道松口了。」她有点后悔，但很快又回过神来，或许能够看上更好的呢？这对夫妇谨慎地在学区房市场徘徊。

「迷茫了，一定要买学区房吗？」今年3月，住在北京的孙悦欢第一次在买学区房这件事上动摇。她今年35岁，本是坚定的学区房购买者，但从去年开始看房到现在，她发现北京的学区房越来越难下手。

买学区房在过去近十年的中国楼市里不算什么值得稀奇的事。房子的价值因为附带的教育资源而多了一种变量。不夸张地说，在楼市红利期，买学区房某种意义上算是一种可靠的投资，大多数情况下无需犹豫。

30岁出头的李小芬仍记得，大概是2013年，自己还在读大学时，北京的著名「神盘」华清嘉园单价一度逼近10万元。这座建于2000年的小区本身平平无奇，却因为学区对口中关村二小，靠近清华大学，房价在20年内实现了约20倍的增长。那对她是一个「学区房的启蒙」，至今印象深刻。

或许放在那时，她的买房之路不至于这么曲折。十多年过去，学区房在此时受到关注，是因为光环的褪去。同样是华清嘉园，目前有房源单价下跌了2万多元。在海淀万柳，曾经的「学区房神话」蜂鸟家园在这轮下行中仍未止跌，有的房子相比2020年高点甚至跌去一半。

楼市正在下行已是共识，而教育环境也在发生变化。一是新增学龄人口数量在下降，学区房的整体需求被很多人预期会降低；而政策确实在几年间发生过变动，比如「多校划片」，又比如「教育集团化」，以及学区内学校之间教师轮岗流动，试图让教育资源变得更均衡。这些政策和趋势让学区房的价值在很多人心中也大打折扣。

许多个内心纠结的夜晚，王莉都在脑海闪过那个念头，「要不放弃在北京买学区房，让孩子回长沙上学算了」。她很快又说服自己，再坚持一下。

当下，买学区房比任何时候都更值得衡量，甚至是被怀疑——到底是一个充满了不确定性的学位更重要？还是保住手里的资产不流失更重要？想买学区房的人无法忽视风险。他们大多是年轻的新兴中产父母，在多年打拼后手握些许资产，想要让后代上他们更心仪的学校，同时抗风险能力又不强。

这一两年，想买学区房的人，大概率要在摇摆中入场。

分歧

学区房比想象中更难下手。

大门直对着马路，没有院子，只有许多栋楼房。要看的房子在7楼，王莉坐电梯先到了5楼，从一个大平台出来，再通过楼梯向上爬2层楼，才到7楼——映入眼帘的是一条漫长的连廊，破损发黄的白墙，上面还贴满了小广告。连廊有一股难闻的说不上来的气味，房子们就在这条连廊的其中一侧。

「到了。」中介说，用钥匙扭动锁头，发出刺耳的噪音。推开门，正对着的是厕所，狭小的客厅里没有阳光。这套房子报价700万元。

「这种户型我不看了」，王莉有些不满地告诉中介。但很快，她发现700-800万元的预算，在东西城只能看到这样的户型。

去年10月，王莉和丈夫专门付费约了一名房产博主咨询学区房的购买事宜，他们的小孩2岁半，希望在幼儿园前就能够把学区房搞定。王莉的购房需求不算复杂：她希望孩子未来上的是顶尖学区，并且在购买后尽可能保值——这个要求看似简单，但在当下的市场环境里，又显得很难。

在那之前，这名年轻的母亲对北京学区房几乎没有任何概念。咨询桌上，这位博主告诉她，「学区就看东西海」。「东西海」是北京传统的三个教育「强区」，即东城、西城、海淀。囊括了北京所谓最「顶尖」的几个学区，和数不尽的老小区。王莉按照推荐，把目光放在了东西城的几个顶级学区，东城有和平里和安交学区，西城有俗称的「金德月」，也就是金融街、德胜和月坛学区。

这些学区的对口学校都是知名的「牛小」「牛中」，但等到真正看房时，王莉要面对绝大多数买学区房的人都会面对的难题：居住体验普遍不佳，除非预算很充足才可能买到兼顾学区和居住的房子。在她的待看列表里，最老的房子建成于1975年，最新的也要追溯到1996年。「大部分的小区环境差，小区内有停车的院子都是一种奢侈」，而好不容易有环境比较好的小区，楼龄又比较老。

李小芬至今还记得在海淀看到的一套56平米的二手房，推开门客厅只有4平米，只能放得下一张桌子。她问中介，「这价格是多少来着？」「530万元」，她苦笑，转身走了。之后，李小芬和丈夫拿着500万预算在万寿路看了几套六七十平方米的房子，都不太满意。他们的海淀看房之旅陷入停滞。

如今，学区房增值甚至保值都不保的情况下，不佳的居住感受，无疑让家长心中的犹疑又增加一重。过去，买一套低总价的「占坑房」，既能上学，还相当于买个「理财」，是很多人的选择。但现在，正因为占坑房的居住属性较低，在这轮行情里跌得也最厉害。

孙悦欢一开始是奔着顶级学区去的。「顶级」可能让人甘愿承受风险，她把预算设置在800万元，兴冲冲到德胜看房，但马上被丈夫叫停，「买不起，迟早会掉价」。

开始看房以来，丈夫说过最多的话就是这句「买不起」。为了拉动丈夫买房，孙悦欢事先就把房子看好，把未来月供的数额计算好给丈夫看，「这套房首付比较低，180万元，咱们手里的公积金全拿上，再找爸妈借个一二十万，这180万就凑够了」。丈夫口头上答应，很快又会提出反对意见，觉得没能力承担风险。最近看的一套西城的学区房，50平米带电梯的商品房，报价580万元，他们在现场都很满意。丈夫终于说要约谈，结果临近谈判，又改口说：「太亏了，至少得560万元。」

孙悦欢差点就想开口吵架了，但她还是忍住了。因为看房，她甚至开始怀疑这段婚姻，「我嫁给他之前是什么样儿的？我嫁给他之后好像变得更差了。」

她把预算调整到500万元，去看东城的和平里学区。但和王莉一样，她发现和平里的老小区环境普遍也不好，空间还小，让她觉得不值这么多钱。「我嫌和平里破，和平里嫌我穷。」她调侃道。

王莉曾和丈夫硬着头皮看了西城月坛的一套房，挂牌价1180万元，房子在顶楼，面积不大，76平米，但户型比较方正，小区环境和学校环境都让他们很心动，但同样看房的有另外两组客户，而且预算确实超出太多，他们放弃了——多月之后，王莉发现这套房子跌去300万才成交，她心有余悸。

李小芬也深刻记得，4年前西城区实行「多校划片」，市场上有学区房一夜暴跌百万元。购买者都不免怀疑，政策会变，人口数量也在下降，未来学区房的需求还会如此旺盛吗？没有人希望此时买学区房后也跌落如此。

父母曾托一个对北京楼市有研究的朋友来「指导」王莉买房，对方在微信里发了一段很长的语音，语重心长地告诉王莉：「不推荐你们现在买学区房，经济下行，风险很大。」

长辈们的担忧不无现实考量。两年前，丈夫所在的业务线直接被裁撤。那天还是丈夫的生日，王莉记得家庭群里都在祝福丈夫「事业有成，工作顺利」，但丈夫却发消息告知王莉，「我失业了。」那时，夫妻俩还相信，以丈夫的能力很快就可以找到新的工作，不久后丈夫果不其然被一家外企录用。外企氛围好，工作节奏比大厂要慢得多，丈夫和王莉都很满意。但入职半年后，公司突然宣布撤出中国，丈夫二次失业。

这次失业的打击要比第一次大得多，王莉和丈夫真正感受到，「这是来自外部的原因」。就在这时，丈夫33岁。眼看着离35岁越来越近，这对夫妻逐渐感觉危机四伏，丈夫还是回到互联网公司。如今，尽管工作暂时稳定，但他们都担心下一次失业什么时候会再来。

丈夫还是支持王莉买学区房，只是希望买个小点的房子，贷款压力小一些。「就买个总价低一点的，过几年再换。」

王莉是湖南人，也想过放弃在北京的所有生活，回长沙买一套好学区房，但在网上一查，在长沙买房还要先缴一年社保（注：今年4月，长沙已放开限购）。争论过后，她的心绪又落回北京。

「不得不买」

人们都知道此时入场意味着什么，但对一些中产父母们来说，学区房像是不得不买的一张入场券。对他们来说，增值的信仰或许已经动摇，但「学区信仰」依然还在。这才让这份纠结变得如此深重。

王莉和丈夫在孩子2岁半这年就开始打算买学区房。尽管距离读小学还有4年，但第二年小孩就要开始读幼儿园，这对程序员夫妇想让孩子早点进入优质公办教育的路线里，到初中也少为择校发愁。而且公立校的学费要更便宜——他们的小孩一年前开始上民办托班，一个月费用要8000元。

买房显然是更贵的事情，在北京，好的学区房千万都不算多。如果算一笔账，整个义务教育阶段就算都读民办学校，也未必有买房这么贵。李小芬想过这个问题，到网上去查了关于民办学校的帖子，「骑马呀、出国留学呀、攀比父母的车呀」，她害怕自己的孩子会在对父母财富的比较中产生落差感，决定还是买房上公立校。

2017年，王莉曾在杭州买过一套400万元的房子当作婚房，也当作投资——房子曾在2022年涨到630万元，但当时没卖，很快就迎来了楼市下行，跌去20%。她跟丈夫商量后一致同意把杭州的房子赶紧出手，置换北京一套好的学区房。王莉说，着急买房还有一层原因，是她害怕把钱握在手里花掉——那是家里七八年的积蓄，她要赶紧安顿好自己的资产。

而对李小芬来说，很长一段时间里，她都不太相信自己能在北京买房，更不会是一套学区房。十多年前，她还在上大学时兼职做家教，走进东城区一栋老房子里，推开门看到学生一家生活在50平方米左右大小的一居室里，辅导作业还得在客厅。这个从四川来的女生，当时完全不能理解，「小孩怎么能够在这样逼仄的环境里学习和成长呢？」

人至中年，有了孩子之后，学区房还是成为一种无法割舍的寄托。尽管拥有它并不意味着美好的未来，但没有它，又好像比别人缺少了一种资本。当邻居说他们一家准备在东城买一套学区房时，李小芬心里一紧。她一个有两套房的朋友，在去年添置了一套海淀的学区房，这又让她内心产生波动。受到身边人的影响，李小芬觉得，「要成为一个称职的母亲，自己不能什么都不做」。

一旦开始考虑学区房，家长们就会产生一种自发的紧迫感。不同区域对学位资格获得的要求不同，比如有的城市要求提前一年就落户在学区房内，有的区域一套房产6年内只提供一个学位等等。为了应对未来区域政策的变化，很多人想更早地搞定学区房，主观地认为这样可以避免升学出现差错。

同时，算法也在一轮轮地推送博主们的房产信息，各种学区房的帖子也在刺激着家长们——要抓紧时间看房。

孙悦欢借住在亲戚家的房子里，买房一直是她的心结。现在住的房子光线稀缺，空间狭小，当她看见年幼的女儿在地上玩玩具，就暗下决心，「一定要买一套学区房，穷尽自己的努力让孩子好一点」。尽管女儿2029年才入学，她还是经常在社交平台上搜索诸如「西城区TOP50」，房产博主的表格比比皆是。她知道，那就是目标。

赌局

王莉决定「死磕」学区房。

为了尽可能降低贬值的风险，她反复分析学区的优劣。她认为，要找更均衡、短板更少的学区，「所谓好的学区，是兜底的学校不能太差」。最终，她更倾向德胜学区。「跌了两年，泡沫相对比较小。」她主观地推测，未来人口减少，德胜学区摇号无法入学的概率会变低，「到时候说不定不会跌还会涨」。

想象很美好，但现实就是要面临巨大的风险，棋子仍然未落。她还发现，无论是700万元、800万元还是900万元的房子，都离「满意」甚远，同时满足学区和居住的房子显然更贵。看上去，想要在顶级学区上学就要增加赌注，好像只有足够大的赌注才能够触碰到足够好的砝码。

每增加一笔赌注，成本和风险也变得越来越大。王莉和丈夫开始频繁计算每个月要还多少贷款——最早这个数字是3万元左右，到了后面，上升到5万元左右。

她不断把预算往上抬高，期望再加100万就能够看到好房子出现。她做了个表格，记录下看过的房子：765万的房子不到70平，做不成三居室，850万的房子客厅是一个「L型」，到了900万，一套76平的房子「味道很大」……预算一路破千万——一套1100万，80平的房子，「户型和手枪腿一样」。

孙悦欢也在卖力地看房。她放弃午休，抽出一个多小时打车去东西海的学区爬楼看房，又急匆匆回朝阳的公司。为了买房，她一刻也停不下来，周末去兼职摄影，赚钱补贴家用。

她说服丈夫增加预算。去年12月，北京首套个人住宅首付比例下调至30%，她增加100万预算到600万，去看了西城的广内学区和陶白学区。丈夫依然犹豫，看过的一套房被买走。她埋怨丈夫迟迟不做决定，终于没忍住和他发生争吵。

丈夫也急了：「要不是你给我亏了钱，这房子早买了。」2年前，夫妻经历过一次投资失败，亏损100万，尽管夫妻约定不再提这件事，但丈夫还是在情绪激动时重提。他或许不想再「赌」输了。

买学区房此时已然是一个不定的赌局，不仅是赌这套学区房能不能上那个学校，未来能不能保值，更像是在赌一个家庭的未来。

购房家庭都有着对未来的担忧。李小芬也是互联网公司的员工，她的不安并不比王莉少。只是丈夫在体制内，似乎分摊了一些风险。孙悦欢的抗风险能力也不强。她和丈夫都在建筑设计院上班，房地产行业不好，设计院的效益也不高。过去几年裁员降薪时有发生，她早已从恐慌到平静。她说能够给自己买房后的生活作保障的办法，是留40万元的现金在手里。

自洽

王莉终于还是买了学区房。

去年10月，她准备出发杭州去卖房，中介突然打电话告诉她，那套没谈下来的房源楼下，有一套同户型的房子，有好几个客户在谈，「你们现在第一顺位，要不要买？」她仍在犹豫。直到第二天一大早中介再次打来电话，「只有3个小时了」。她有些慌了，让母亲到现场看，发现确实有人在和业主谈价格。

冲动最终还是击碎了谨慎。她和丈夫决定买下这套房子，不再折腾，通过电话远程和业主谈判，最终把价格谈在1100万元左右成交。

王莉舒了一口气，但并不欢喜。她终于收获了一套学区房，却背上了这个赌注，要赌未来工作稳定、事业顺利，甚至是家庭健康平安。

李小芬也买下学区房。她放弃了房型不好价格也贵的海淀，降低预算回到朝阳。她觉得「多校划片」并不保险，况且这一区域内的学校属于海淀的「第三梯队」，而且她也没有做好充足准备去成为一个海淀父母。像很多人一样，她对各个学校的了解基本来自网上看到的消息，像有的说朝阳区「没那么卷，氛围也比较自由」，房价相比之下要低，还有人说「单校划片、九年一贯，学位有保障（注：入学具体政策应依据相关部门的解释）。」

在北三环附近，她看中一套有电梯的房子，户型方正、采光好，还带个大阳台，总共80平左右，两居室，觉得这才像个房子。她和业主开启了持续一个月的谈判，这套房子终于以586万元的价格成交。

孙悦欢还在犹疑。父亲劝她，「学校没那么重要，有学上就行」。但各种房产博主发布的新信息都会让她内心迎来一次动荡，「我每天看的信息太多了」。她把自己看房的历程写成帖子，底下有评论说：「还好你老公劝你没买德胜，跌成什么样了。」但她依然坚定地认为，自己迟早会买学区房。

买了房的人试图不再看小区的房价，让自己的内心获得平静。丈夫有一天嘀咕：「周边的小区又跌了。」李小芬回应：「又不卖，看它干嘛。」

他们只能等待时间的答案。不确定的事情依然有很多，排除了那些复杂的考量，回到最原本的问题，买了学区房以后，就真的意味着能够上好学校吗？上所谓的好学校就是给孩子提供了最好的教育吗？或者这个问题很难回答，但每个人都会给出自己的解释。「从结果导向上看，我们即使是TOP2毕业，也深知自己和别人没多大区别。每个灵魂都是不一样的，我希望他更有趣，更有见识，体验更好，以后有更多选择。」王莉说。

王莉落户后就打电话给幼儿园询问招生事宜，对方告诉她：「我们的招生政策是出生即落户。」放下电话，王莉无言。事到如今，她只能继续赌，明年倘若学位有余，或许政策会变化。

她告诉自己，这一路都是这么「赌」过来的，「读小学都赌了，读幼儿园接着赌一把吧」。

（应受访者要求，文中王莉、李小芬、孙悦欢为化名）