深圳特区报记者5月14日从深圳市规划和自然资源局获悉，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率……

如果单纯的直接取消公摊，有一个很简单的办法，就是商品房按套内面积的单价销售，这种模式在重庆已经实行了很多年。但这显然也不是老百姓想要的答案，对于购房者来说，希望的是按套内面积X建筑面积的单价，达到降低房价的目的。

重庆某项目公示牌中包含建面、套内和公摊等面积指标

首先我们要明确，公摊是一个建筑设计中的面积统计指标，这些面积通常是指的楼梯间、电梯间、电梯前室、强弱电井……等公共区域，而这些功能区域是在建筑设计的相关规范中，必须要设置，主要是消防上的要求，比如楼梯间的疏散宽度，电梯前室的面积、避难层的要求等。开句玩笑话，在没有发明空间折跃技术前，公摊面积的部位从物理上取消不了，毕竟你不能刚进入楼栋大门就闪现到你家户门。

而大家说取消公摊，不是指的取消这些具有消防疏散功能的区域，而是指的在商品房计价中不计容这部分面积。那么这就是业内常讲的，取消以建筑面积计算单价，改为按套内面积计算。重庆这边售房会公示建筑面积和套内面积，并且都有相应的单价。但说实话，这种模式并没有给购房者带来实际的利益。

因为开发商的定价原则是考虑的总成本，总成本中就包含了建造成本，也就是几包含了套内又包含了公摊的部分，至于最后销售的单价是按建筑面积还是套内面积，其实这是一个“朝三暮四”的统计口径的问题。也就是说，对于销售定价来说，套内单价X套内面积=建筑单价X建筑面积，殊途同归而已。

而深圳市发布即将发布的2024版《深圳市建筑设计规则》中提到了，关于减少住宅公摊面积，有效提高得房率的内容，但具体的事实细则还没有出台，所以我们无法量化的分析具体那些公摊面积减少了？到底能够提高多少得房率？

但有一点很重要，就是这次修改的规则中，关于功能区域的面积会不会对计容的规则产生影响？

一块土地出让，其规划条件中有一个重要的指标就是容积率，容积率的重要作用就是算出这块土地的计容面积，而这个计容面积说实话比什么建筑面积和套内面积都重要，可以说它绝大程度上决定了这块土地货值上限。

由于篇幅有限，我这里就不去解释计容面积，也不去比较计容面积和建筑面积、套内面积等指标的差异。大家只需要知道，一块土地不是开发商想修多少就可以修多少——在绝大多数情况下开发商多修一平米的公摊，就必须减少一平米的套内，就是因为有计容面积这个指标的上限卡着的。

那么对于土建成本而言，一平米公摊和一平米套内，都是一样的，而总的面积不变的情况下，把套内换成公摊，开发商套利的利润点在哪？而且这样做反而会带来很大的坏处，在和竞品楼盘对比的时候，由于公摊多，得房率少，必然会面临要么吗降价，要么滞销的风险。

上诉结论不是我临时臆想出来的，十几年的从业经验，户型研发设计的时候我们的目标从来都是尽量的提高得房率，减少公摊（特殊项目例外），多做公摊无论对于开发商还是购房者而言，从来都是弊大于利的事情。

其实开发商做户型平面的研发设计的时候，每一种面积指标都计算得清清楚楚的，然而到了销售阶段，要么是销售顾问的专业知识不到位，要么是有意模糊隐瞒，输出给消费者的信息是不完整的，而这种信息上的确实也造成了消费者在购房的时候，总觉得开发商有欺骗和隐瞒的行为。

另外，简答把公摊的问题归咎于开发商头上，并不是问题的根源，要知道最终销售时公示的各种面积指标都是由政府指定的房屋测绘公司进行图纸测绘的，且最终验收前也会进行实地实际的测绘，并且这些数据也又规划和房管局等部门背书认可的，并不是开发商想怎么输出面积，就可以输出的。

当然，我觉得利用这次机会吧商品房面积的问题公开化，透明化是行业的一种进步，毕竟几百上千万的东西，还购房者还弄得不明不白，有失市场公允价值。但公摊这个东西，它确实是一个统计口径的问题，减少或者取消影响的也仅仅是计价的方式。