5月17日，多部门出台了楼市新政，其中与央行有关的最多。当天央行官网发布了5条新闻，其中4条与房地产有关，包括降低公积金贷款利率、取消住房商业贷款利率下限、调整住房首付比例等。此前的几天里央行每天推送的新闻只有1-2条。

有媒体表示这次的救市堪称核弹级别。在这个语不惊人死不休的时代到处都是夸张的表述，在我看来如果这都能算核弹级的政策的话只能说明核弹的威力太小了，真正的大招还没有使出来，而且也不会轻易使出来。王牌留在手里才是王牌，打出来以后一旦没有达到预期效果意味着事情盖棺定论、再也没有回旋的余地了。

当然，几条新政确实给波澜不惊的房地产市场带来了扰动，从资本市场的表现就能看出。5月17日多家A股上市房企涨停，港股那边没有涨跌停限制，融创、龙湖等内房港股股价均涨破10%，最夸张的还是晚上开盘的美股，一家名为房多多的互联网中介平台居然涨了321%。

资本的嗅觉向来是最敏锐的，难道中国房地产市场的这轮调整就要结束了？恐怕没有那么简单，别看政策出的很多但真正能够享受到的人其实没有想象得那么多。

比如，公积金贷款利率下调0.25%可以减轻购房人的还贷压力，100万元贷款30年，累计少还4.8万元利息。可并不是所有人都缴纳公积金，民企员工、灵活就业人员、农民大概率是没有公积金的，利率下调得再多也和他们没有关系。

又比如，首套房最低首付比例从20%下降至15%，只要拥有15万元就可以购买价值100万元的房子了。“上车”的门槛看似降低了但有多少人是挨着最低首付买房的呢？至少我自己以及周边不存在这样的人，为了减轻月供压力至少首付3、4成，有的首付在5成以上，1.5成的最低首付影响不了他们。

经过分析大家是不是觉得将救市政策形容成核弹级有点夸张了？基于此我认为房价中短期内不会有太大的变化甚至还会再跌上一小段时间，毕竟市场底向来是要晚于政策底出现的。

说了那么多好像偏离了主题，回到本文标题提到的问题上来，谈谈北上广深一线城市的房价。

一线城市向来具有坐标意义，只有一线城市的房价稳了、交易量回来了，全国楼市才能看到企稳反弹的希望，这样的趋势显然还未出现。2024年4月北京、上海、广州、深圳四城二手房均价分别同比下跌8%、7.5%、10.2%和8.5%。

什么时候四大一线城市的二手房价格不再下跌了就说明托底楼市的政策开始产生效果了，我的预测是3-6个月之后。

话说回来哪怕一线城市的房价已经跌了不少且未来几个月里还会有所下降可中心城区动辄7、8万元甚至10多万元一平方米的价格依然高高在上，年轻人想靠自己买房几乎是不可能的事情。这种情况正常吗？我的答案可能会让大家失望，太正常不过了，如果都买得起反倒出大问题了。

世界上任何一个国家，不论是G7这样的经济高度发达国家还是印度、俄罗斯、越南等新兴经济体都有共同点，那就是核心区域的房价严重偏离当地民众的平均收入。

北上广深核心城区的房子是为谁准备的？是为全国14.1亿人里的精英阶层准备的，刚工作几年的年轻人哪怕具备成为精英的可能，显然也不是立马就能跻身精英阶层的。

谁都想待在全国资源最集中的地方。有人说不想去，只能说明实力不够，在核心城市买房与在郊区拥有住房并不冲突，完全可以两边都买，工作时待在核心城市、休假时跑到郊区或三、四线城市享受慢节奏的田园生活。

因此，如果大家都买得起一线城市的房子，那么北上广深的常住人口绝不是现在的1、2千万，而是1、2个亿。这样不仅会挤爆一线城市的承载能力还会让全国绝大部分地区空心化、成为“无人区”。

随着户籍制度的改革，全国99%的城市将不再有户籍限制，想往哪迁就往哪迁，再过数十年可能连户籍的概念都不存在了，住在哪里就是哪里人，享受当地的公共资源。这个时候就要靠其它东西限制一座城市的人口总数，不至于超过承载极限，重任自动落在了房价身上。

从某种程度上来说房价是一种筛选机制，让有能力、有家庭经济支撑、能够为社会创造更多财富的人留在最好的、资源最集中的地方，自动“过滤”达不到标准的人。看着很残酷却很合理，符合规律，哪怕是在自然界也是实力最雄厚的个体或族群占着位置最佳的领地。

有人可能会说出生在北上广深的本地人家里有房，用不着经历这套筛选机制的洗礼。并非如此，大家可能不知道不少本地人已经从核心城区搬至郊区居住，因为现在拆迁给的钱根本无法在原来的位置买到好的房子，想要住得大一点、舒适一些只能买郊区的住房。

这就是一种外迁。以后中国还会开征房地产税，有房子却可能养不起，不得不卖掉多余的住房，几代过后照样离开核心城市。

综上所述，不要妄想未来人人都买得起一线城区的住房，分化只会越来越严重，尤其是在户籍制度取消后房价分化会更严重，因为房子将承担起户籍的职能、让一座城市保持合理的常住人口数。不信咱们走着瞧吧！

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