扒遍广州热门板块!为什么有些地方,就是不跌?

更新时间:2024-05-20 02:41:03作者:无忧百科

扒遍广州热门板块!为什么有些地方,就是不跌?


央行出手! 一天甩出3个“王炸”:降首付、降公积金利率、官方回购商品房。

如此高规格、大力度、高频次的救市政策,几乎是史无前例。

更重要的是,官方这次坚决地展示了救市 决心,要明明白白地告诉市场:楼市拐点来了!


|珠江新城航拍

这次出台的几个大招,针对性非常强——降低上车成本。

原来够不着的房子,现在够得着了!怕房贷压力大?官方把贷款成本也降下来了!


利好来袭,买哪里足够坚挺?

强而有力的政策,信心恢复只是时间问题。

但对广州买家来说,仍然有一个问题不能忽略:要买房,究竟要买哪里才足够坚挺?

毕竟,过去一年,广州80%以上的板块都进行了价格调整。像天河东、海珠西这样的中心区板块,也出现个别标杆盘的价格,直接降了20%以上。

不可否认,往往是这个时候,才能反映出一个区域、一个板块的实际价值。

统计不同板块的房价涨势,我们发现有部分板块,似乎有着自己特立独行的“小气候”。


如上所示,有一些板块看似风光,但挤完水分后,不过尔尔。

也有一些核心板块,就好比白酒中的茅台,在市场波动时主打一个抗跌。

尤其是科学城、琶洲这样的核心板块,在过去一年中不仅抗住了波动,还跑赢了全区。


|科学城航拍

|广州楼市发布摄

为什么呢?买股票的朋友都知道,龙头股的试错成本低,确定性强,而且成长性好,大资金会倾向于头部企业。

买房也一样,城市的经济资源是有限的,区域间很难均衡发展,不同板块也有所侧重。

表现在楼市上,购买力也会倾向于头部板块、头部项目。


在广州,谁是真正的“龙头股”?

到底什么板块,才是真正的龙头呢?

一座城市的发展,就好比一个长跑比赛,不同的区域、板块,就好比一个个运动员。

要取得胜利,既要求有体能,又要讲求营养供给、发展可持续性。

如果以这个视角,看广州各个板块,实力也许会刷新你的认知。

有足够强的“心脏”供血

评判区域经济,最明显的指标就是GDP。

2023年,天河、黄埔、越秀依然以绝对优势霸榜前三,GDP总量加起来占了全市近半。

虽然都是第一梯队,但每个区的发力的方向,是明显不一样的。

这一点,我们从各区收入构成,就能窥见一二。


拎数据出来看, 黄埔以167.8亿的税收收入遥遥领先。

除了番禺80多亿、增城70多亿,其他各区的税收还没黄埔的零头多。

这里面,黄埔的卖地收入占比又是最低的,财政 主要依靠产业驱动。

土地依赖度低这一点,是包括天河在内的其他区,暂时都很难达到的,这也决定了黄埔发展的坚实基础。

得到高度集中的资源支持

当然,虽然有强劲的产业动能,但484平方公里的黄埔,均衡发展并不现实。

广州11个区中,有9个区的发展重心都是区府所在地,黄埔也是如此。

十多年来,黄埔把最优质的资源,都给了区府所在的科学城核心区,从而向外辐射。

打开产业地图可以发现,像南方电网总部、广州农商行总部、日立IT等;黄埔区80%以上的上市公司、60%以上的科技公司,都以科学城核心区向外辐射分布。


从商业分布来看,科学城核心区汇聚了黄埔最集中的大型购物商场,比如万达广场、萝岗奥园广场、大壮明日广场等等。

可以说,无论是商务、政务,还是交通、医疗、文化这些中心,都位于以区府为核心的圈子。

黄埔能有这样的经济地位,科学城核心区无疑扮演着定海神针的角色。

比起传统CBD,更年轻、更有后劲

同样是龙头,相比天河珠江新城,科学城核心区有着明显的后发优势。

大家知道,30年前珠江新城的建设,有一个重要的目的是为地铁融资,当时边规划边实施,地块的出让比较零碎。

这就导致两个缺憾,一方面是住宅占比过多,另一方面是建筑群内部的协调性不够好。

这方面,“后辈”科学城更具备可塑性。

如今,这里除了涵盖黄埔80%以上的上市企业外,还有羊城新八景之一的“科城锦绣”,产业与生态地标交相辉映。


|科学城航拍

|广州楼市发布摄

广州十四五规划中,官方对科学城提出“建成国际一流的中国智造中心”,重点创新指标要位居国家级高新区前列。

正因为占位高、理念先进,科学城的人气指数在同类产城中,首屈一指。

数据显示,20多年前广州科学城刚起步时,仅有约5500人。到2020年,科学城5个街道常住人口已达到约55.1万人,翻了100倍!


热门板块普跌,为什么有盘逆势上涨?

既有产业、又有人口,体现在楼市上,即便近两年科学城供货减少,人气居高不下。

尤其是进入富人法眼的房子,价格非常坚挺。

比如区府核心的大壮名城,在近两年广州热门板块均价普遍下跌的情况下,它的成交价能达到5.8万-5.9万/平。

它不仅制胜科学城,乃至整个黄埔,还跑赢全市大部分板块。


有人就会问:广州一手项目数百个,为什么偏偏是大壮名城?

大家知道,在东部这个市场中,最不缺规划,不缺故事,缺的是确定性、稀缺性。

而这一点,就是大壮名城独有的。

翻开地图你会看到,大壮名城周边就是最密集的交通、教育、医疗、三地铁交汇,距黄埔人民政府仅2公里。


从交通布局看,大壮名城直线距离1公里内,就分布着21号线苏元站、7号线二期科丰路站、6号线暹岗站3个地铁站。

放眼全广州,拥有三地铁交通矩阵区位优势的,屈指可数。这里可以一线直达天河、荔湾、越秀,联通各大重点板块与商圈极点。

某种程度上,大壮名城掌握了东部主要的经济动脉。

还有改善客群最看重的教育,大壮名城配以优质的华师附教育资源,5公里内汇聚超20所学校,涵盖市二中、玉岩中学等老牌学校。

这样的学校密度,不论在黄埔乃至老城区,都是少见的。


目前,华南师范大学附属黄埔实验学校已开学,具有确定性的一站式优质教育,就在家门口。 (注:以教育局公示信息为准)

这样的九年一贯制学校,到底有多珍贵性呢?我们可以看一组数据。

全市近400个在售新盘中,已经明确引入九年一贯制学校的项目,有26个,占比仅6%。

也就是说,广州近几年虽在加码教育,但九年一贯制,依然是稀缺物种。


|广州楼市发布 制

熟悉科学城的都知道,商业配套是区府板块的一张明牌,也是其他板块一直梦寐以求的。

除了已有的万达广场、科学城商业广场、至泰广场外,大壮国际广场A/B地块还规划打造为广州第二家超五星级购物中心,对标太古汇!

可以期待的是,区府片区的商业密度,未来将堪比天河路商圈。


这样 的成熟生活圈,可以说把不确定性降到最低,所见即所得。

另一方面,对高端买家来说,大壮名城解决了科学城一个无可避免的置换矛盾:

好的产品都不在核心地段,核心地段里缺乏好的产品。

今年,黄埔准备上新的5个全新盘,他们或将带来新规后的产品,却没有一个位于区府板块。

而区府板块呢,不仅没有一宗宅地新增,上一次供应宅地,已经是6年前了。(来源:中指院)

最近两年,整个科学城板块新增的可售房源,只有区区1000套。

如果把时间拉长到7年,大壮名城是科学城区府,唯一有200方以上改善户型的楼盘,是真正的百里挑一。


这种稀缺性,就决定了它在市场上可以独木成林、自成一派,不受大环境的影响。

今年,大壮名城在最好的地段,即将带来最新一代的产品。

由此,核心地段、一流产品终于能在一个项目中并存,科学城出现最值得置换的优质门票。


二期组团登场,聚合高阶资源

与科学城其他项目不同,大壮名城即将推出的二期——大壮名城·名门,并不是一个简单的住宅项目。

它将作为一期的补充与升级版,将聚合更高阶的资源,带来更高的规划视野。

无论是社区规划、公区,还是立面、产品设计,它都更贴近塔尖圈层的改善需求。


|大壮名城二期效果图

极具隐奢感的社区布局

首先,大壮名城二期就位于一期西北侧,距离主干道更远,也更安静。

业主通过二期旁边的揽月路,就可通往揽月广场,算是闹中取静。


而且,二期在社区规划上,也明显做了优化。

项目特地减少了楼栋数量,采用了市面上比较热门的蝶形楼+围合式布局,并形成了藏风聚气的社区格局。

这个设计有什么好处呢?

一方面,它保证了景观的整体性,楼栋间采光通风得以最大化。


|大壮名城二期效果图

另一方面,无论是大户型还是小户型,都做到无遮挡的视野、更均衡的私密性。

与普通蝶状楼不同,大壮名城这次的做法,从主阳台朝向,到采光面,每一户都跟其他户型完全错开。


各个户型的光照区域,不仅不会遮挡,视线上也不会重叠。

这样一来,不仅采光效果最大化,论私密性,也完全是大平层豪宅级别。

豪宅级的人文度假园林

纵观目前的科学城核心区,绝大部分住宅已进入二手市场,但你几乎找不到能匹配富人所需的公共配套。

洞悉这一点,大壮名城带来了第二份惊喜:

大壮名城二期打造了2.5万方园林,相当于三个国际足球场的大小,补齐了塔尖圈层最需要的品质社交空间。

而且,大壮名城还邀请了知名的设计团队。他们巧妙融合岭南文化,规划四进仪式归家动线,锻造出了一个惊艳的“3D立体度假园林”。


|园林效果图

其不仅在绿植美的基础上,将岭南元素化繁为简,糅合到景观、结构、装饰的细节中。

比如,项目会所就保留了一颗历经风霜的百年古榕。他是这片土地的“原住民”,亦是整座园林的灵感之源。


|园林效果图

当然,保留榕树的意义,绝不只是留下人文记忆,更在于兼容并包的精神延续。

所以,项目针对不同年龄段的业主,都开辟了一片“专属天地”。

儿童游乐区,专门设置了儿童游乐天地,氛围启蒙区、探索区、互动区,让不同年龄段的孩子,都能自由探险。


|园林效果图

康体颐养空间,长辈们可在林下休闲空间对坐慢酌,在运动健身空间挥洒汗水,或在棋牌互动空间消磨时光,结交更多的朋友。

酌一杯清茶,听一首曲艺,悟一段人生,这里是他们文化层次与性格爱好的“精致生活场”。


|园林效果图

住在这里,不只是选择一套房子,更是选择一种“都市微度假”的生活方式。

媲美20万+豪宅的立面打造

除了内在生活的打造,大壮名城更是科学城未来的全新门面。

我们仔细去看 大壮名城二期,六栋住宅高低错落的飘檐,如天鹅展翅的群集, 构成了科学城住宅群的高光一笔。


|大壮名城二期效果图

它用“升标”的方式,在立面上采用了大面积的金属铝板+LOW-E玻璃幕墙+270°弧形转角,成为科学城的“高光一笔”。

当玻璃幕墙已成为市面上10万+主流豪宅的顶配,大壮名城对立面选材的考量更是执着。

其运用的金属铝板立面造价昂贵,比普通材料贵3倍左右。 纵观全国顶级豪宅, 只有在单价20万+/平的项目才会看到。


|大壮名城二期外立面效果图

铝板幕墙之所以独特,还在于无论是工艺还是安全性能,都远高于传统玻璃幕墙。

一方面,这种材质可以防水耐蚀,经得起时间推敲,为科学城带来历久弥新的焦点。

另一方面,铝板幕墙重量轻,钢性好、强度高,有远高于普通立面的抗风抗震能力。

这种立面视觉 ,既呼应了云山珠水,又与生机蓬勃的科学城相互映衬。


|大壮名城二期外立面效果图

在豪宅广泛运用玻璃幕墙的当下,大壮名城二期选择了铝板幕墙,确实有超越市场的眼光。

“全方位升级”的新一代产品

最后来说说产品,楼市君打听到,大壮名城二期首推建面约88-143平三至四房。

这个项目是建筑新规颁布之后,科学城的首批新品,得房率近100%,是突破极限之举。

普通住宅的层高一般不到3米,但大壮名城将标准层层高拉伸至约3.05米,空间感大大提升。

和以往的产品相比,堪称“全方位升级”。

具体来说,比如建面约105平户型,最大的亮点是,这个户型的阳台居然做到了6.1米。


约6.1米阳台是什么概念?

市面上同面积段的产品,阳台能做到5米已经极限,这个开间足足比常规产品多了1.1米。

在广州主城区,部分豪宅项目的140平以上的顶豪产品,才有可能达到这个尺度。


|105平示意图

至于主卧,那更是王炸了,不仅带主套与衣帽间,还有一个270°观景飘窗。

这种配置,一般只能在180平以上的户型才能看到,在大壮名城,105平就帮你圆梦了。

想象一下,当夜幕降临、华灯初上,你站在窗前眺望远方,一股的豪迈感油然而生。

另一个建面约122平三房户型,就更加是“六边形战士”了!


入户前设置了一个玄关,瞬间提升了房子的私密感与尊贵感。

当然,更让人惊艳的是它的客餐厅,采用了LDKB一体化设计,产生大平层的霸气感。

这个大宽厅,可以根据业主的需求实现百变:

比如隔出一个儿童区,放置一些绘本和玩具;也可以摆放一组双向沙发,看江、看电视、与家人互动......各种场景自由切换。


|122平示意图

当然,生活动线的规划升级,只是一部分;二期所有户型都配上了一线国际大牌。

对黄埔而言,大壮名城带来的居住体验是前所未有的,未来很难出现这样的生活圈。

随着新政出台,楼市的链条加速转动,像大壮名城这样核心区的核心楼盘,会率先享受市场带来的利好。

目前,已经有不少圈层买家已经锁定大壮名城,并陆续进场。

感兴趣的朋友,可以移步现场,感受扑面而来的绿意、CBD的蓬勃向上,以及极致舒展的大平层!


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