国信证券:曙光已现,把握房地产基本面修复与政策共振行情

更新时间:2023-09-19 22:09:14作者:无忧百科

国信证券:曙光已现,把握房地产基本面修复与政策共振行情

乐居财经 李礼 9月19日,国信证券发布房地产行业2023年房地产四季度投资策略暨中报总结。

行业:9月销售略有恢复,四季度回暖可期。从统计局数据看,商品房销售降幅扩大延续弱势。2023年1-8月,商品房销售额为78158亿元,同比-3.2%,降幅较1-7月扩大了1.7个百分点;商品房销售面积为73949万㎡,同比-7.1%,降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月,商品房销售额7708亿元,环比+5%,同比-16%,降幅较7月收窄3个百分点;销售面积7386万㎡,环比+5%,同比-12%,降幅较7月收窄3个百分点;销售均价为10436元/㎡,环比持平,同比-4.8%。

  从日频跟踪来看,9月销售略有恢复。2023年9月17日,30城商品房7天移动平均成交面积同比-7%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%;一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日,30城商品房累计成交面积为9655万㎡,同比-6.6%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-7.1%、-9%、-3%、-9%;一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+4%、-9%、-11%。

  自8月底以来,重磅政策密集出台。广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”,反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”;而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间,后续一线城市放松政策有望进一步落地;多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购,充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛,增强居民购房意愿,政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。

  板块:本月跑输沪深300指数3.3个百分点。自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌8.0%,跑输沪深300指数3.3个百分点,在31个行业中排29名。根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2023年动态PE为10.4倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.6倍动态PE)高38.1%。

  中报总结:曙光已现。2023上半年板块营收同增4.3%,预计全年同比大致持平;毛利率持续下滑至25.5%,预计全年将企稳;归母净利润下降8.3%,基于对营收规模持平、毛利率企稳、减值规模大幅下降的前提判断,预计全年板块业绩将小幅回正。

  投资策略:在政策利好的刺激下,9月销售略有恢复,往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度,四季度回暖可期。国信证券看好四季度在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复,重点推荐布局一线城市的龙头房企:贝壳-W、越秀地产、金地集团。

  风险提示:政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。

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