21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

风声鹤唳的房地产行业，任何一个信号都可能引发信心的波动，这种趋势已经冲击到了财务稳健的龙头房企。

近期，龙头房企万科因为美元债券价格异动而被市场关注。2023年10月31日，万科针对近期债券出现波动的情况在投资者交流的互动易平台上进行回复。

万科表示，其基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关万科的不实猜测，导致美元债价格在上周尾出现大幅波动。万科同时强调，其财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。

这是一轮让业界和部分投资者均感到意外的“精准狙击”。万科背靠国资，且经营向来稳健，此外销售也具有比较优势，市场对之的信任度向来较高。饶是如此，在信心如此脆弱的当下，万科还是被“误伤”了。

倾轧

万科被质疑以及债券下跌是谁在先，这是鸡生蛋和蛋生鸡的问题。

可见的事实是，据DM查债通，今年8月上旬以来，万科多只美元债收益率开始突破10%，而10月下旬以来，债券收益率开始大幅度上升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。

其中，万科一笔于2024年到期、利率为4.2%美元债券每1美元面值下跌7.3美分，至77.2美分，这是近期较为明显的波动。2023年10月31日，万科旗下”21万科02”跌超17%，“22万科01”涨超6%。

通常而言，美元债价格的走低伴随收益率的走高，时常被市场认为是房企经营面出现问题的前兆。但是，从经营面来看，万科相对是稳健的。

在披露易的回复中，万科强调，“目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正。公司会密切关注市场变化，积极加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。”

一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者表示，“市场现在的悲观情绪蔓延，投资者也往往会被消息面上色风吹草动带进去并据此操作，债券的价格一波动就更容易引发市场的恐慌。”

从刚刚发布的三季报来看，万科虽然盈利能力有所下滑，但总体仍然稳健。

根据万科三季报，今年前三季度，万科累计实现营业收入2903.1 亿元，同比下降 14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降 20.3%。在市场整体承压房企盈利走低的背景下，这一利润水平仍然是行业上游。

销售方面，万科保持在第一梯队。今年前9个月，万科累计合同销售金额2806亿元，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。

据中指院发布的最新数据，今年前9个月，万科实现权益销售额2492.8亿元，排名仅次于保利。

现金流方面，万科已连续14年保持经营性现金流为正，前三季度覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至3季度末，万科在手资金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。

从容

情绪波及至万科，这多少出乎市场的意料。

从国际评级机构对万科的评级来看，万科目前仍然维持在行业的最高水平。其中，穆迪给予万科“Baa1”评级，与中海地产、华润置地同一水平；惠誉则授予万科“BBB”评级，与保利同一评级；标普则给予万科“BBB+”评级。

而针对美元债的偿债问题，今年中期业绩会上，万科首席财务官韩慧华就已做过正面解答。

韩慧华指出，今年上半年，万科在境外完成了150亿再融资，主动提前进行了融资置换和短债归还，因此年内已无到期境外债务。

对于明年到期的3笔美元债，万科也已提前从三方面做好充分的准备：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。

从上述情况来看，万科早已未雨绸缪做好了规划和安排，因此完全没必要为万科的美元债感到担忧。

在业内人士看来，万科作为地产行业内最稳健和安全的代表，其债券价格的波动，明显是被市场的恐慌情绪所拖累，并非正常的价值反映。受近期房地产市场变化和新一轮房企违约风波影响，部分投资人对民企和混合所有制企业的信心持续下降，导致万科债券受到波及。他呼吁越是在这种时候，市场各方更应保持理性，避免被恐慌情绪带了节奏。

万科董事会主席郁亮在近期的一次公开分享中，也认为房地产行业仍有空间，不应过于悲观。

郁亮说，“根据七普数据，全国人均住房面积约38.6平方米，城市居民约36.5平方米，镇上居民约42.3平方米，城市居民被镇上居民平均了；一二线城市的人均住房面积约34.3平方米，深圳才21平方米，大城市又被小城市平均了。”

“38.6平方米是建筑面积，折算成使用面积仅仅相当于日本40年前的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。我相信随着中国经济长期的发展，随着老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。”

郁亮提到，对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。今年预计新开工不到7亿平方米，回到2006年的水平，距离中枢值有较大差距。

郁亮说，我觉得城市永远不会落幕，如果一个企业能够跟着客户需求发展，跟着城市发展，我觉得就有机会。