昨晚是楼市政策之夜，媒体上的报道很多，这里不细说了，主要政策要点给大家说一下：

1、全国统一，首套住房首付最低2成，二套住房首付最低3成。

2、二套房房贷利率下限调整为：不低于当期5年期LPR+20BP

3、各大城市可以根据自己的需求，在不低于下限的条件下因城施策！

4. 存量房贷利率可以下调

我们的大号今天早上发了一篇政策解读的文章，主要从政策宏观层面给大家分析，如果大家还没有看过可以点击看一下。

我写这一篇主要是想分析一下深圳，大家看完政策之后可能会很兴奋、可能也会怀疑具体的效果，先别急，先看看我对接下来深圳走势的分析。

1.首套2成、二套3成，在深圳推进基本上是板上钉钉。

首先，如今很多城市已经在执行首套2成的政策，就大湾区而言，佛山、东莞、中山这些城市都在执行了，这个政策推出来对它们没有什么意义。

因此，即便上面没有明说，但是下调首付比例政策出台的目的和指向，肯定不是所有城市，你甚至可以理解为这就是直接针对一线城市、针对北上广深的政策。

从前两天认房不认贷深圳迅速跟进的速度来看，现在深圳的政策自主性很强了，上面大体不会做太多干预。

所以，我认为深圳首套2成、二套3成，只是时间问题，从紧迫性上看，这几天可能就会有政策出来。

2.存量房贷利率调整，到底能降多少？

存量房贷利率调整，大家下意识都觉得是利好，但是对深圳而言具体利好多少？其实很多人不清楚！

因为老实说政策语言有点绕，很多人没看明白，尤其是“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”这一句话，确实有点难理解。

我给大家举个例子：

如果你是2017年办理的贷款，当时还没有出台LPR，房贷利率是基准利率4.9%+120个基点，那就是6.1%

这个基准利率，其实很可能就是文件中提到的“原贷款发放时的利率政策下限”

如果你一直没有转LPR，那么你的利率现在就可以从6.1%转为4.9%；

如果你已经转为LPR利率，当下的利率是LPR4.3%+120个基点也就是5.5%，那么你的贷款利率就可以从5.5%转为4.9%。

因此，无论是转了LPR还是没有转LPR的客户，调整之后利率下降幅度都是挺大的，除非你是最近几年才买房的存量贷款，调整幅度可能就会小一些。

当然，这个政策刚出来，银行自己也会做解读和具体动作调整，每个银行的具体调整方案可能会不一样，以上分析只是一个参考。

我们团队的老师掌握深圳各大银行的资源，也有银行的内部消息，

具体每个银行现在的调整方案是怎样的？

各个银行具体利率能减多少？

直接在原有合同上调整更好还是置换新的贷款合同更好？

我们接下来会马上开一场闭门直播，会具体讲讲深圳银行的最新政策动态，也会具体给大家解答有关存量房贷调整的相关专业问题，有需求的朋友建议来仔细听听直播，

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3.经营贷要被严格限制？

文件中还提到了经营贷，说是要“对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核”

经营贷利率现在也很低，只有2.8%，市场如果回暖之后，按照惯例经营贷一定是争相进入楼市的，这是深圳的“传统”。

所以适当对这个潜在的现象发出警告也很正常，我觉得深圳肯定不希望2020年经营贷过度进入楼市推高房价的现象重演，新批的经营贷加强审核是必然的。

但是这个事情在深圳的执行是紧还是松，从来都是“动态调整”，如果行情变好了，那就紧一点，如果行情还是没变化，那大概率就会很松。

我觉得接下来深圳的经营贷如果真收得紧，那绝对是一件好事，因为这侧面说明深圳行情是真的变好了。

4.深圳真正的终极大招，其实还是取消限购，

取消限购，是最为直接的刺激政策，比最近出台的所有政策力度都要更大，但是，不得不说这个动作的风险也很大。

其一，如果取消限购紧跟着认房不认贷、首付降低这些政策扎堆一起推出来的话，这力度实在太大，深圳楼市调控向来求稳，挤牙膏挤惯了，这么做不符合过去的基调。

其二，取消限购相当于是把过去三年的成绩否了，深圳自身没有大的权限和胆量做这件事，可能最后还是得中央先露个口风，深圳才敢有动作

5.房价什么走向？

大伙很关注接下来房价的走向，不过我认为房价接下来涨不涨，不是最重要的。

重要的是一波刺激之后，市场对经济的信心有没有恢复。

深圳手里有钱的人，不论是刚需还是改善群体，其实真的不少，大家不是没钱，只是没有信心害怕负债，不愿意拿钱出来负债买房。

一旦房地产在刺激之下重回正轨，房产的投资回报能够重新抵御通胀，大伙的信心有了，房价上涨是自然的事情。

老实说我觉得这一系列政策有没有效果其实也不重要，重要的是看到了调整的决心和态度，这是最难得的！

我认为最近这段时间大家需要多多关注市场的具体数据比如各个区域板块的成交量和房价变动，毕竟这直接体现了政策变动之后的效果，对大家的下一步决策很重要。

我们团队最近会组织一场闭门直播，会把政策发布后市场最新反映的成交量和价格变动情况收集起来给大家分析。

具体哪些楼盘开始涨价、哪些板块成交量有了变动？

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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