今天的朋友圈和短视频平台，一早就被“房贷利率”占领，网友们纷纷晒出下调后的自家房贷利率，有网友甚至在短视频中写道：成功上岸，感谢央妈！

9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

“此次存量房贷利率调降是房贷利率政策中非常重大的创新，落地的第一天就可以看到市场情绪积极高涨，大家对于这项惠民政策非常支持，对于房地产市场的信心也进一步增加。”易居研究院研究总监严跃进在接受采访时说。

每月省1000+，吃饭都变香了

根据此前各家银行发布的操作事项，此次存量房贷利率调降大致分为4类情形。

一是2019年10月8日（不含当日）前发放、且已转换LPR浮动利率的，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

比如，郑州的一位业主于2019年5月购房，7月开始办理贷款，当时按上浮20%的方式定价，此次调整前利率为LPR+108基点，目前短信通知利率下调为LPR+0基点，即按照4.3%执行。

另外，北京的一位业主于2019年前购房，当时的贷款利率为4.9%，在转换为LPR后，利率为为LPR+10基点，本年度的执行利率为4.4%（4.3%+10个基点），目前短信通知下调为4.3%，该贷款每年12月25日为重定价日。

二是2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

比如，北京的一位业主于2020年10月购房，调整前的房贷执行利率为LPR+55.1个基点，即4.851%。目前新的利率为LPR+55基点，即4.85%。

广州的一位业主于2021年购房，调整前的房贷执行利率为LPR+120BP，调整后为4.3%（LPR+0基点），该业主表示，“我每月省1000+，今天吃饭都变香了”。

三是2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

不过，第一财经目前暂未获悉这一情形下的相关案例。

四是贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。

比如，广州业主李先生于2014年买房，当时是基准利率95折，在转换为LPR后，调整为LPR-14.5个基点，目前房贷执行利率为4.155%，低于LPR，所以，此次房贷利率并未调整；浙江嘉善的一位业主于2015年购房，当时同样是基准利率95折，在转换为LPR后，调整为LPR-14.5个基点，低于LPR，所以也无需调整。

三类房贷执行利率的全新格局

严跃进表示，此次存量房贷利率调降后，市场上大致出现三类不同的房贷执行利率。

一是低于4.3%，这部分按揭贷款人普遍属于早年购房，且房贷利率已经打过折，所以目前的执行利率低于4.3%，不参与此次调整。

二是等于4.3%，也是本次调降以后最为普遍的，各地银行从便捷和统一操作来看，基本上都做到了4.3%的利率。一些按揭贷款人的房贷利率直接减少了100多个基点，减负效应非常明显。

三是高于4.3%，这部分按揭贷款人主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是下限是LPR+55基点，即4.85%。

另外，还有一部分按揭贷款人并未跟随批量自动下调，而是需要向银行申请，包括二套转首套、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户。

这部分按揭贷款，根据各家银行的规定，10月22日（含当日）前完成申请的，将于10月25日对审批通过的业务进行集中批量调整，批量调整后的新贷款利率于当日起执行；10月22日后，对于前期未调整的存量房贷，在满足相应条件、符合调整要求后，银行将逐笔进行审核，审批通过后新贷款利率于当日起执行。

同时，还有一部分按揭贷款人依旧保留着固定利率，其需要先转换为LPR，继而进行相应的调整。

比如，海南的一位按揭贷款人于2016年在海口买房，当时银行给了9折贷款利率优惠。由于该贷款人想保留该优惠，所以一直没有参与LPR的转换。这次发现银行没有主动下调，但在手机APP上多了一个按键“利率定价转换申请”。他点击以后，显示下调了存量房贷利率，定价公式为LPR+0基点，“拟调整后当前执行利率”为4.2%，即从上个月4.41%下降到4.2%。该按揭贷款人9月份的房贷为2423元，降为4.2%以后，“下月应还”栏目中显示10月份应还2370元，即减少了53元。

严跃进表示，总体来看，首套房的购房者大多享受到了政策红利。其中，2020年以前购房的群体一键步入LPR时代；2020年以后的购房者，由于部分城市房贷利率下限较高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0个基点。

“从城市分类来看，大城市的房贷利率总体较高、贷款金额也较高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更好的减负效应。而小城市由于基本执行了全国房贷利率的下限，所以此次利率下降的空间要更大。”他说。