鹰觅眼|这家国企地产商开始给民营项目贴牌了

更新时间:2023-09-25 10:36:24作者:无忧百科

鹰觅眼|这家国企地产商开始给民营项目贴牌了


上个月中旬的时候,地产调控政策日渐松弛,大尺度放开正箭在弦上,有家地产商却按捺不住了。在深圳宝中这一传统炒房战场,这家公司公然打出了“让宝中房价回到七年前”的口号。

当很多人以为这又是民营企业的作死之举时,答案揭晓,它却是老牌国企越秀地产。

这几年,民营房企连环暴雷倒下,越秀地产于此时开始加速狂飙,就像奔跑在一下子拔掉了很多大树的草原上。近三年,绝大多数房企都在缩表,越秀却涨势喜人。在最体现速度和规模的合同销售额上,今年上半年公司实现了836亿的业绩,逆势大增71%,让保利、中海、华润这些身经百战的央企宿将都望尘莫及。

这里面或许有厚积薄发的贡献,但常识也时刻提醒我们,不同寻常的事物背后总有不一般的事情发生。

逆势大增的奥秘

今年2月,杭州推出了第一批次共13宗涉宅地块,吸引了60家房企参与拍地,其中最贵的一块地当属余杭勾庄地块。这块地最终被杭州本地一家小而美公司浙江中豪全资收入囊中,总价30亿元,溢价率11.8%。

在强手如林的杭州,浙江中豪自身寂寂无名,但因其一直和滨江等名企捆绑的战术,使它在当地开发领域常有一席之地。如果按照开发角色划分,浙江中豪实际是一家专业投资商。

拿地之后,浙江中豪如期引来了滨江建造。在当下的舆论环境下,大概浙江中豪觉得滨江的民企身份依然不保险,随后又将越秀引入局中。这就形成了一个前所未有的奇怪局面——浙江中豪投资拿地,滨江建造,越秀贴牌。这个项目的名字叫:越秀滨江中豪翠宸里,越秀的大名打头阵。

越秀对自己的身份和优势心知肚明,公司在这个项目里没掏一分钱,但这一点没耽误它把这块地列入到自家的土地储备之中。越秀公开宣称,今年上半年公司一共拿了11块地,越秀滨江中豪翠宸里赫然在列。今年上半年,这个项目表现激进,一共开了三次盘,如越秀所期待的,它的合同销售额顺势算进了自己的总盘里。在新时代里,躺赢就是这么水到渠成。

贴牌虽然在创造销售额上很有用,但数量毕竟有限,而另外一种方式就高效多了。今年上半年,越秀逆势大增的盛况远超同行,但这一表现非常令人怀疑。

以公司大本营广州为例,越秀号称实现销售额402亿,如果按这一数据计算,它占到了上半年广州全市销售额的近30%。这个比例大致告诉我们,每卖出三套房,就有一套是越秀出品的。

戳穿谎言其实并不难,对照今年上半年某瑞的广州市所有在销项目榜单,鹰觅君加总了所有越秀控盘和参与的项目销售额,结果只有294亿。公司公开的数据,比榜单数据整整虚增了108亿的销售额。

其实关于那个榜单的含水量,行业内都心知肚明。如果考虑到这个因素,越秀真实的销售额还能再挤一挤。表内的合同负债(卖房预收款)增长率就能证明这一点。

从中报数据看,在和去年同期结转量相当的前提下,今年上半年公司合同负债仅同比增长了30%。这就是说,所有并表项目的销售额仅增长了30%而已。至于表外合联营项目如何带动总合同销售额一下增长了71%,则涉及到另一个让人佩服的故事。

近几年,越秀对合联营企业的投资规模快速提高,从2020年的190亿起步,到2022年底达到了290亿,这些星星点点的投资迅速撑大了公司的规模数据。当然,这一做法已是行业通用算法,但显然,越秀的胆子更大一些。

今年上半年,武汉有一个位列前20的红盘项目越秀汉阳星汇云锦,取得了11亿的销售业绩,当然这份业绩被纳入到了越秀的规模总盘里。很多人想不到的是,这个打着越秀名号的项目,却与越秀地产没有半毛钱的股权关系,还被认定为合联营项目。

真实情况是,在越秀地产众多的合联营公司里,充斥着一些和越秀地产没有任何股权关系的公司,而这些对应项目的销售额全都算进了销售总盘里。

2023年上半年的房地产市场不相信“神话”,越秀规模逆势增长71%的背后,就是真实销售、贴牌、虚增销售额和体外公司凑单的综合效应。过去,一些民营企业好大喜功、虚夸托大,恒大将这一习性玩到了山穷水尽。越秀当然很不一般,除了自带贵族气质,格局眼界都不同凡响。更何况,公司还背靠越秀集团这棵大树。

鹰觅君承认,研读越秀地产的财报是一件非常痛苦的事情,最难厘清的就是上市公司和越秀集团的经营关系——当你以为所看到的是上市公司行为时,它告诉你是集团的;当你扩大到集团的范畴来理解时,它告诉你是公司的。

后来在一团乱麻之中,鹰觅君发现了一个惊人的事实——越秀集团在没有整体上市的前提下,竟然多年来一直将属于集团的营业收入并入上市公司之中,而事实上集团只持有上市公司39.78%的股份。

这些年来,越秀集团对上市公司的扶持可谓360度无死角,不管是大股东的无息贷款、配股融资,还是协调集团内的资源倾斜、承接上市公司资产、提升利润表现,几乎都是不计成本的付出,但没想的是集团最后连自己的收入都奉献了。

如果越秀集团在资产没有注入上市公司前提下,只将收入注入上市公司,相比资本市场上受人唾弃的上市公司利益输出大股东行为,这种反向利益输送的动机更耐人寻味。

越秀这一做法在我们所研究的地产企业中是独一份,完全没法理解这样做的依据是什么。于是对于这个问题,鹰觅君通过各种渠道向上市公司投资者部咨询,但一直没收到回复。

然而,事情的另一面却让人困惑。有着大股东吐血加持的上市公司,净利润和收益率水平本应该出类拔萃才是,然而反常的是,越秀地产这些年的归母净利润一直徘徊在40亿上下,净资产收益率最好的年份也才刚到10%,这一比率低到别说和保利、华润这些大央企比了,甚至连华发都不如。

一家神秘公司

在越秀集团内,越秀地产被呵护得无微不至,但意外的是,有一家神秘公司却能够深入上市公司腹地,高度参与公司运营,并从中分食利益。

这家公司就是广州高亚经济信息咨询有限公司。高亚实控了近300家公司,这些公司如毛细血管般遍布于越秀地产之中。在越秀开发的所有红盘项目中,都有这家公司的影子。例如,广州2022年TOP1红盘越秀和樾府,当年实现了152亿的销售额,高亚在其中占股5%。

此外,在越秀地产声称的合联营公司里面,有的就是高亚与其他企业的合资公司。之前提到的武汉红盘越秀汉阳星汇云锦,其项目公司就是高亚和中建的合资公司。

高亚对上市公司的介入远不止以上层面。一般而言,房企拿地因为自身资金量有限,很多都会通过设立三四级子公司架构,引入外部融资机构或基金财团。越秀地产同样也有基金财团支持,但它是通过高亚来施行的。基金财团的LP大都是广州各大国有企业,GP则是高亚控制的子公司。这一架构表明了,基金的投资项目完全由高亚说了算。

今年上半年,在越秀实际新增的10块地中,其中三块都有高亚控制的基金财团参与,并且整体比例高达70%左右。

总体来看,高亚的势力已经完全渗透进了越秀地产的中枢神经系统,甚至在某种程度上拥有很高的主导权,但穿透现有股权关系显示,高亚无论是和越秀集团,还是和越秀地产,都没有任何权属关系。它的实控股东是一家注册在英属维尔京群岛上的、于2020年成立的公司。而意外又不那么不意外的是,这家遥远的实控公司的董事是罗睿东、王青、李晓蓓,他们全是越秀集团高管。

鉴于高亚对越秀的重要程度,对于高亚与越秀集团或越秀地产的真正关系,鹰觅君同样向上市公司投资者部咨询,还是一直没收到回复。

不管怎样都不会是好信息。如果高亚是大股东越秀集团的关联公司,那么就违反了港交所制订的禁止大股东同业竞争的规定。在这一设定之下,在大股东注入的收入与抽取的红利之间,真实的用意让人深思;如果高亚是越秀集团高管的影子公司,那么事情就变复杂了。

如今表面上的越秀地产是励志奋进的标杆,但收益率低下的问题估计会一直存在,公司的真实面目始终隐藏在迷雾之中。

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