刘元春:应对房地产深度调整要有充分预期,加强政策储备稳增长

更新时间:2023-09-28 19:25:21作者:无忧百科

刘元春:应对房地产深度调整要有充分预期,加强政策储备稳增长

21世纪经济报道记者 周潇枭 上海报道8月我国经济出现回暖迹象,包括工业、服务业、消费、出口、就业等指标均出现边际改善,经济在稳步恢复,积累的积极因素在增多。但是,外部不稳定不确定因素依然较多,国内需求仍显不足,经济恢复向好基础仍需巩固。

8月以来,多项稳增长政策持续推出,包括多项减税政策延续到2027年底、央行降准释放流动性扩大信贷投放、地方专项债加快发行使用等。

尤其是8月底以来,稳楼市政策密集发布,包括推动“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率等;进入9月份,多个重要城市相继放宽房地产市场的限制性政策,部分城市房地产交易数据有所改善。

如何看待当前经济恢复状况?稳楼市政策会带来什么积极效应?出口形势是否实质改善?稳增长政策是否有优化空间?带着这些问题,21世纪经济报道记者专访了上海财经大学校长刘元春。

刘元春指出,要对这一轮房地产深度调整有充分的预期,并对房地产调整路径和风险释放方式有足够的研判。地缘政治冲突这类非传统风险的上扬,会影响资源配置、资产定价,会抵消掉部分政策效果,对此要有充分的估算。8月经济边际改善释放积极信号,但也需要做好政策储备,适时加大稳增长力度。

经济仍在底部运行

《21世纪》:8月多项经济指标出现边际改善,如何看待当前经济恢复状况?

刘元春:8月经济出现边际改善,积极因素在增多,表明政策方向是对的,是好的迹象。但是,当前经济仍在底部运行,对此要有理性的判断,因为有些核心指标还在回落过程中,比如投资、外贸等数据,经济还没有明显触底回升。

8月社会消费品零售总额同比增长4.6%,增速在回升,这有去年低基数因素,而且消费还没有恢复到6%-7%左右的常态化水平,消费仍在恢复进程中。考虑到当前投资、外贸的增速仍在回落,经济依然面临着下行压力。

除了观察经济指标之外,也需要关注风险、信心、外部环境等因素。8月底以来出台了很多稳楼市的政策,从9月部分高频数据来看,房地产市场还没有企稳,这样宏观经济也难以稳住,相关风险仍在释放。外部环境复杂严峻,非传统风险没有明显减弱的迹象。当前民间投资负增长的态势,反映市场信心仍显不足。

因此,对于8月经济数据边际改善,不宜过于乐观。在9月底10月初,需要评估下政策效果,做好政策储备,适时加大政策力度。

三产投资恢复进程中

《21世纪》:1-8月份民间投资同比下降0.7%,民间投资连续四个月出现少见的负增长。这是否主要受房地产市场拖累?

刘元春:民间投资的主要组成部分,分别是房地产、第三产业、制造业投资等。其中,三产投资规模已经超过制造业投资。

当前民间投资负增长,有房地产拖累的因素,也跟三产投资还在恢复有关。今年以来,服务业在加快恢复,但是有些营业收入没恢复到2019年的水平,扩张型的发展还没有提上日程。疫情前三产投资较为活跃,像文旅、医疗、影视、教育等服务业投资增长较快。但是,疫情三年对这些服务业影响较大,当前一些连锁品牌还在缩减规模,三产投资的恢复需要时间。

对房地产深度调整要有充分预期

《21世纪》:8月底以来,稳楼市政策在持续推出。9月下旬,部分重点城市像广州、成都放开部分区域的限购政策。密集的稳楼市政策,活跃了部分市场交易。这些政策能推动房地产市场企稳吗?

刘元春:9月上旬部分高频数据显示,30个城市的房地产市场仍在底部运行,部分城市的房地产交易量没有明显改善,房价整体依然承压。当然,可以观察到北京等部分城市房地产交易更趋活跃,但是个别城市能否代表重点城市整体性变化,全国整体性的房地产市场是否趋稳,还需要进一步观察。

当前稳楼市的政策,包括给予房地产商以流动性支持、降低购房成本(降低首付比例、贷款利率、存量房贷利率)、放开限制性政策、推进保障房和城中村改造等。这些政策能否推动房价趋稳,以稳定房地产市场预期很关键。因为政策性地给予房地产商以流动性支持,包括加大保交楼支持力度,还不足以整体逆转房地产商资金链的紧张。当前房地产资金量还是负增长的状态,这意味着资产负债表没有根本改善,债务问题可能还会发酵,相关风险还在释放。只有稳住市场预期,房地产销售才能改善,企业的流动性才能好转,资产负债表才能逐渐修复,债务压力才能缓解,进而才有余力带动投资。

要对这次“超级房地产周期”有充分的预期,这次房地产市场调整比较剧烈,其调整深度、长度、难度可能不同于以往。要对房地产调整路径和风险释放方式有足够的研判。房地产企业面临的流动性冲击,可能发生好几次。房地产从原来高负债、高杠杆、高周转的发展模式,转移到适宜的杠杆、流转速度、盈利的新模式,需要时间调整。房地产调整的艰难性,会对地方财政收入、土地出让金、投融资模式等造成冲击,地方投融资模式和激励机制重构的过程是缓慢的,过程中由房地产引发的财政金融风险可能会不断释放。

因此,密集出台的稳楼市政策会发挥积极作用,但是对于房地产市场这次时代调整要有更长远的打算,不能寄希望于短时间内就出现明显逆转。预计到明年防风险依然是重要课题,三年疫情让我国政策空间有所压缩,但是明年积极财政政策的定位依然很重要,经济的稳步恢复需要政策加以呵护。

非传统风险上扬影响资产定价

《21世纪》:8月出口降幅有所收窄,刨除基数因素,外需是否有实质好转?怎么看待当前的外部风险?

刘元春:全球经济增长依然处于下行周期,主要经济体面临着衰退的压力。美国用三年超常规政策,并不能摆脱下行周期,只是延缓了衰退时间。全球经济面临的深层次问题是愈发严峻了,包括地缘政治冲突、大国博弈等。地缘政治冲突这类非传统风险的上扬,会左右未来资源配置,会抵消掉部分政策效果,也会导致资产定价发生大变异,外部这些压力也要有更充分的估算。

当然,我们要坚定信心,8月经济数据边际改善带来积极信号,中国经济在稳步恢复,应对风险挑战有丰富的政策工具。

评估政策效果加强政策储备

《21世纪》:当前稳增长防风险的政策在持续推出,后续相关政策还有可能继续加力?

刘元春:中央部委陆续推出一系列政策,当前稳增长政策还在持续落实的过程中,一些关键政策还没有完全出来。

比如,地方债一揽子化债方案,是针对地方政府的纾困政策,能促进地方经济更好恢复;8、9月份专项债发行已经在提速了,但是部分地方存在项目不足的问题,专项债资金还有待转化为实物工作量。

需要谨慎对待8月份边际改善的现状,这表明政策方向是对的,但是要判断经济是否实现触底回升、市场风险是否逐渐消退,还要进一步观察9月和10月经济参数。要意识到形势的严峻性,要不断进行政策储备,根据需要适时加大政策力度。

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