今天，对地产行业的利益攸关者喊话，输出信心，会是一件特别心累的事情。

原因大概有两个。

第一，地产行业对安全性的认知，已高度脸谱化。

以前，地产赛道上被各类风格的地产玩家填满。‍‍‍‍‍‍

现在，地产似乎只有两类公司，一类是暴雷的，另一类是未暴雷的。‍

在如此脸谱化的分类面前，评估一间公司成败、一个项目优劣的工具与标准，已经完全失焦，不再有效。

重建信心的诸多努力，都会被「大股东姓氏」这个终极问题所击败。市场信心已经萎缩成，只相信国企，不相信民企，就算你再优秀，再稳健，资产质量再有防御能力，你都无法抵挡信贷塌方与流动性危局。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这已经不是信心问题，这是信仰问题。‍‍‍‍‍‍‍‍

第二，地产利益攸关者的诉求，超级分化离散。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

供给侧，站着开发商，银行，地方当局，理财机构，投资人，供应链，员工等角色方。众所周知，他们的利益诉求非常分散。‍‍‍‍‍‍‍‍

需求侧，站着各种买家与卖家。

卖家与买家，角色经常互换。这一刻，他是卖家，下一刻，卖家变成了置换的买家。

买家与买家之间，也毫无忠诚度可言。这一刻，他是刚刚上岸的买家，下一秒，买家是立刻希望房价上涨的资产持有人。

角色的叛变，无时无刻不在发生。我们很难期望，这样两个买家能心平气和地坐下来谈谈房地产。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

更不用说，需求侧还站着无数吃瓜群众。

吃瓜群众并非无关紧要的一个群体。事实上，没有他们的众声喧哗，我们无法想象，过去几年楼市调控政策会被加入如此多的民意因素，深刻影响了地产调控的方向与力度，最终塑造出今天的市场格局。

今天我们输出信心如此难，其实跟这两个特征很有关系。一方面，大家对安全的认知非常单一脸谱化，另一方面，各个角色的利益诉求，高度离散，被各种情绪笼罩。‍‍

最终，透过社交媒体，以房地产为载具，这种认知与情绪大面积杀伤了房地产玩家。‍‍‍‍‍

我们举个例子，来照射一下这种极具杀伤力的情绪。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

远洋集团就很有代表性。‍‍‍

首先，它是最近的情绪主角。

过去两个月，远洋发起单笔债务谈判意向，完成兑付，4天前，又主动发起了境外债务重组谈判。动作密集、一气呵成。

其次，它身份很特殊。

它前两大股东，都毫无争议地是国资背景。由于险资对于地产公司的股权投资比例限制，它们的持股比例都被控制在了30%的一步之遥，但是穿透下来，国资控股60%，铁板钉钉。‍‍‍

但即使如此，它依然被抛向了资本市场的风口浪尖，被当做国资背景能否护佑其命运的代表样本，大家在透过它看行业其他公司的命运。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那么，远洋集团有没有可能把命运握在自己的手里？‍

回答之前，有必要确定四个事实。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1，远洋的国内债迄今并未实质违约。

7-8月，远洋集团的确发起了针对境内债「18远洋01」的展期谈判。在30天宽限期内，远洋成功拿到债权人的赞成票，这也说明债权人认可远洋接下来的经营计划和化债诚意。9月14日，远洋已经汇出这笔债务的首笔利息。这其实就是证明，公开市场展期也不是什么可怕的事情，只要展期后正常履约，依然是债权人认定的一条好汉。

2，远洋的境外债务谈判是主动发起。

远洋主动发起美元债重组谈判之际，最近一笔美元债是2024年7月到期。其他几笔，有2005年、2026年的，最晚2030年到期。

没有公开违约的事实，的确为境外债务重组谈判，创造了一个好环境。坦率说，不是所有投资者都会感到舒服，但是，相比于很多同行先卧倒几个月，然后才姗姗来迟坐到谈判桌前，远洋这个姿态，会让很多投资者觉得，枪并没有抵住自己的脑袋。

3，2022年至今，远洋集团公开市场累计还款近200亿元。

在新增融资断崖式下降的局面下，这个数字是非常不容易的。能看出的是，它在努力维持信用，并不打算放弃「保信用」，也不打算以躺平的姿态离开牌桌。

4，与所有同行的口径一致，所有可用资金优先用于项目交付，实现各类债务人平等一致。

这个口径，可能会得罪更有优先级的债权人，但是它的确是目前最大的政治正确，不仅远洋，也适用于其他公司。远洋的背后是两大国资股东，交付是一条绝不可触碰的底线。所以，在远洋各种官方资料中，一直是用「高品质交付」代替「保交付」。

那么，问题来了。这四个事实，能够拯救公司么？‍‍‍‍‍‍

我的回答是，答案取决于你是否相信。‍‍‍‍‍

第一，投资者是否相信，债务重组谈判可以为地产公司赢得时间，是包含自己在内的其他利益攸关者「利益最大化方案」的一个组成部分？

第二，消费者是否相信，一个展期的远洋的产品，一个当下的地产市场，是否仍然值得购买？

务实地说，我们今天讨论地产，已经不是温室里的谈论，而必须站在寒冷的户外，站在真实可触摸的市场中去讨论，议题需要符合市场真实的温度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从同行案例看，投资者基本是认可的，但消费者反而可能是输出信心最难的对象。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因为，不管是吃瓜群众，还是买房途中的上岸人，很多人很容易被标签化的认知左右，人们似乎更愿意相信，没有展期就没有风险，而不愿意轻易对展期成功的房企寄存信心，即便它背后站着两大国资股东。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

结果，信心的恢复，市场的重启，就变得相当艰难。

这个缺乏安全感的心理其实很有意思，它凭空在地产行业制造了一种特殊风险。

就算你没有实质违约，你也是有罪的。我把它称呼为躺平罪。

躺平不仅行为有毒，而且思想有罪。

人们会根据这些言行，来对你进行定价，打分，评估后事，然后据此决定自己的行为逻辑。‍

这好像也没有什么错，投资的本质就是对风险再定价。但是，令人担心的是，它推迟了复苏的到来，它甚至有循环自证、逻辑自洽的能力。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要让市场重启，就要破局这种无处不在的情绪。‍‍‍

解铃还须系铃人。

第一，打破这种病态的信仰。告诉行业，不是只有血统红利才是红利。管理有红利，资产也有红利。

其实好迹象已经出现。万科依然坚挺，出险房企融创的好房子依然热销，拥有优质底层资产的深圳房企的市值正在迅速反弹。

为此，监管层需要把工具箱开的再大再精准一些，必要的时候，向全行业展示，那些坚持到现在的企业也值得被拯救。

第二，让利益攸关者的离散情绪，适度向最大公约数靠拢。

今天，所有行业利益攸关者的最大公约数是，企业可持续经营。只有这样，购房者、投资人、合作方的利益才能最大程度上得到维护。

为此，我们必须释放出全方位的和解。‍‍‍‍‍

第三，让高品质交付成为助力市场回暖的一剂良药。

在心理映射上，「保交楼」这个词汇其实是吃亏的，因为消费者倾向于认为这种楼盘自带贬义。其实这是心理误区。出问题的是公司，而很多交付成功的楼盘其实是优质资产。

正像本文的封面图一样，$坠落了，才产生了痛苦。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

高品质的兑现与交付，能够有效缓解这种焦虑感，以每个楼盘为单位，对外扩散信心，能够让企业恢复正常销售和经营，从而让企业早日回到良性发展的轨道。与上一阶段不同的是，如今房企的债务处置意味着，更多有效资金被主动投入到项目建设之中，不但不会影响项目交付，反而有利于维护购房者的利益。

7月中旬，杰总写了一篇文字，现在来看，那篇文字其实是一个方法，而今天的文字才是前奏，它详细描绘了「为什么我们要和解」。

不好玩的情绪赶紧走开，市场比任何时候都更需要心理医生。‍‍‍‍‍‍‍‍

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