楼市开始有好转了

更新时间:2023-09-30 08:56:47作者:无忧百科

楼市开始有好转了

这段时间,地产行业很热闹,大新闻一个接一个。

其中最受关注的还是恒大了。前天,恒大集团发公告宣布“董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪,已被依法采取强制措施”。

该消息一出,整个行业炸锅了,有人欢呼有人焦虑。明源君认为,这对行业倒未必是坏事,可能会加速房地产行业出清,让行业早日回归正常。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

大家忙着吃瓜,可能没留意到,最近各地城市又新推了不少利好政策,大有一种“市场不回暖,利好不会停”的架势。

比如一线城市深圳降低房贷利率,宁波、长沙、成都等城市也陆续发布了购房新政,看点十足。‍‍‍‍‍

那么,现在各地发布的新政呈现什么样的趋势,各地新政发布后,市场反响到底如何?部分城市确实呈现了回暖迹象,下面明源君就详细来分析一下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


市场不回暖

救市措施不会停

之前,明源君在《》一文中提到,限购取消大潮来了,果不其然,这段时间越来越多城市加入了限购解绑的队伍。

据诸葛数据研究中心不完全统计,今年截止至9月26日,出台“认房不认贷”的省市有47个,出台放松/取消限购的省市有26个,出台放松/取消限售的省市有18个,出台下调首付比例的省市有52个。

从目前政策调整的走向来看,跟我们之前的预判基本一致,房地产市场不企稳回暖,政策还会不停加码。而且,认真看各地的救市措施,会发现各地政府挺听劝,救市思路越来越清晰,“脑洞”也越来越大了。

一是针对刚需客户,核心是降低门槛和房贷压力。

对于刚需客户,当前影响买房决策的一是购买门槛,另一个是未来还贷压力。不过,房贷利率下降对刚需购房者而言更是实实在在的利好,尤其是在房价高居不下的一二线城市。

据克而瑞调研,大部分购房者认为,存量房贷利率下调这一政策对购房决策影响最大。‍‍‍‍


所以,现在一线城市也开始进一步下调房贷利率。

9月28日,深圳就宣布从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。


调整之前,深圳购房首套 LPR+30个基点(4.5%),二套LPR+60个基点(4.8%)。

现在首套直接下调至LPR-10BP,相当于一次性下调了40个基点到4.1%,二套加点 降了30个基点到4.5%, 可以说调整力度非常大。

以首套房为例,等额本息30年还款,原来300万贷款月供14495.95元,现在每月减少了704.61元元左右,30年房贷共少25.37万。

一线城市的房贷利率一直比较高,比如北京首套还是加55个基点即4.55%,二套加105个基点,贷款成本挺高的。

二是针对改善客户,核心是降低门槛、解决“置换”痛点。

对于改善性需求客户,之前松绑“认房不认贷”政策,确实大大降低了换房客群的首付门槛和购房成本,很好地激活了改善需求。

比如宁波最近发布的新政中,就有一条:“2023年10月1日以后登记的房屋,一律取消限售;已登记继续限售,但可以通过“买新卖旧”的方式解除,即买进一套新房(网签为准),允许原售的房子解除限售(提出申请)”。

意思是新买的房子不限售,原来的房子继续限售,但只要买了新房就可以解除限售,目的也是鼓励置换,但同时避免了短期二手挂牌量激增。‍‍

虽然各地都在鼓励改善客户以旧换新,但置换客户基本都有一个痛点,那就是要把旧房卖掉才有钱去购买新房,这也是为什么这段时间各城市的二手房挂牌量激增的原因。

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此前,明源君报道过,淄博为了吸引卖一买一的客户尽快下手,政府相关部门发起“以旧换新”购房活动,牵线房企和中介机构进行三方合作。

这种措施虽然能帮开发商提前圈定客户,但如果客户的旧房没卖掉的话,还是买不了新房。而最近太仓推出的一个以旧换新的措施则可以说是真正的大招:

凡太仓市市域范围之内建筑面积<144㎡的存量普通商品住房,满足置换条件的可置换城发集团分批次推出的在售商品住房。

置换要求有三个:一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房,且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%,存量商品房应具有独立不动产权证,且产权清晰。

不得不说,这个措施相比之前其他城市推出的以旧换新的政策要有诚意得多了,直接以物换物,减轻了置换时的现金压力,就算客户卖不掉房子,还是能换新房,客户也不用担心卖便宜卖亏了。

当然,后续还要解决几个问题,比如旧房价格怎么评估、新房总价40%能不能按揭、新房能不能选中等等。

三是针对高端客户,彻底放开限制,鼓励多买。

要知道,今年虽然市场惨淡,但很多高端项目却走出了一波独立行情,这也说明高端客群的购买力依旧非常强劲。‍‍‍‍‍‍

为了鼓励高端置业人群,不少城市彻底放开了高端产品的购买限制。比如成都推出的新政,分为限购区和非限购区,核心区域还在限购,但取消了144平米户型的限购,即客户在成都购买的房子面积超过144平就可以直接买,不看购房资格。

这个新政能直接刺激成都和外部的高端购买人群,尤其拉动西部其他城市的客户,可以说对成都吸纳外部高端客群有很大帮助。

苏州同样取消了120平以上产品的限购,不管是不是苏州户籍,120平以下限购3套,120平以上不限购,随便买几套,其实逻辑也是一样的,鼓励高端人群多购买。

当然,除了需求端,供应端也在加大松绑力度。

比如宁波推出的新政中,面向房企的利好有几个:一是优化车库车位预售,同步申请,二是优化土拍房价,变限价为指导价;三是优化资金监管,可按批次监管;四是提升住房品质,对不同地段、区域的地块允许定位不同产品,包括容积率突破。五是加大房票安置力度;六是优化审批服务,交房即发证,换新购等。

可以看得出,现在大思路基本是让市场回归市场,解除各种限制,加大楼市流通性,促使房地产市场早日企稳。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但也有不少人质疑,这种挤牙膏式的救市思路还是过于保守,容易错过最佳救市时机。


利好不断

部分城市楼市有明显好转

那么,这些政策落地后,各地楼市表现到底怎么样?新政效果如何?从市场反馈和数据来看,部分城市房地产市场确实呈现了回暖迹象。

首先,需求端购买意愿有所提升。‍‍

据贝壳研究院调研,新政后居民购房信息改善明显,计划半年内购房客户比例在9月份出现明显回升,环比8月份增加30%,其中计划三个月内购房客户比例增加超过50%。客户置业信心出现积极信号,随着市场交易逐步稳定,观望客户也会择机入市,稳定局面得以持续。

客户预期房价乐观比例


资料来源:贝壳研究院调研

计划半年内购房比例变化


资料来源:贝壳研究院调研

不过,值得注意的是,虽然购房者购房意愿有所提升,但影响成交的因素依然存在:

不少购房者表示,置换需求确实有,但手上房产不出手,就没现金去置换新房。

也有购房者表示,当前政策还没到底,期待未来政策进一步放松,所以还要继续观望。‍

其次,部分一二线城市楼市出现回暖迹象。‍‍‍‍

据贝壳研究院数据,在政策实施后的三个周末,一二线城市二手房市场确实呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深,二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。

表2:本轮政策落地后市场效果


资料来源:贝壳研究院整理

据上海中原数据统计,新政后,上海(9.18-9.24)新房成交面积20.82万㎡,环比增加139.79%。二手房方面,成交量也明显增长,较“认房不认贷”政策前,日均成交量上浮约20%。

而在9月22日放开限购的长沙,市场回暖速度超预期。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而据克而瑞数据,9月22日长沙放开限购后,首个周末各大售楼处人气高涨。

具体来看,9月第3周(9.18-9.24日)长沙市项目单盘来访均值111组,环涨12.57%,认购7.1套,环涨7.51%,平均转化率6.43%。甚至有个别项目单周来访突破500组,前10项目均突破300组。

有房企营销负责人表示,最近项目来访量确实提高了不少,新政刺激作用明显。相比其他一二线城市,长沙库存不高,而且价格实惠,之前长沙周边的购房需求被压制,现在放开限购后,市场快速回暖完全是可能的。

第三,投资端热度明显提升。

除了销售端市场有所回暖,北京、杭州、南京等地土拍热度也有所提升,房企对行业信息有所恢复。

9月27日,北京、杭州、南京等多地进行了土地拍卖。

其中,北京成功出让两宗地,总成交金额82.9亿元。朝阳十八里店地块吸引了34家房企参与竞拍,昌平新城地块则有2家房企参与竞拍。

杭州出让的14宗地块中,8宗封顶摇号,1宗高溢价成交,4宗底价成交,1宗因故取消,最终13宗出让成功地块揽金232.8亿元,成交楼面均价24311元/平方米,平均溢价率9.7%,摇号地块占比达61.5%,土拍热度显著提升。

结 语

虽然这一波救市力度很大,引起了业内的欢呼。 但 不少地产人担忧这只是昙花一现,这波行情到底能不能持续,能否触底反弹,还要继续观察。

看得出现在大家都非常理性,正如金地集团董事长凌克在业绩发布会所言:

新房成交有望企稳,但市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。行业企稳修复前预计还会持续出台刺激政策。

期待市场早日企稳!‍‍‍‍‍‍

今天是黄金周开始第二天,大家项目都卖得怎么样? 欢迎大家在评论区来说一说。

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本文标签: 限购  楼市  新房  购房  商品住房  一线城市