快速导读

王炸终于出了！本周关于房地产市场的各种利好频繁上线，让人有目不暇给的感觉。别说跟你没有关系，当下社会除非你没有房贷，不打算买房，不计划卖房，否则都跟你有着直接和间接的关系，甚至曾经想都不敢想的“学位房”现在都有了突发奇想的冲动。看来，这一轮政策刺激楼市的效果可能真的会有。本期，我用最通俗易懂的解释给你直接输出关于新政策的内容解读。如有调整，以官方渠道公布为准。

首先，你要先分清楚你是属于哪一类人群

假如你是存量房贷客户。几乎所有国有大行和部分股份制银行都已经官宣了会针对存量房贷客户给予利率下调的操作。这一个政策可以说是这种王炸。但是这个政策具体实施的时间是9月25日，各大行现在还在内部讨论如何实施。这里有几个点是要提醒大家的：

1.必须是存量首套房贷。这个的判断估计要针对你买房时候银行对首、二套房的认定。如果你现在名下只有一套房，但是你买的时候你名下已经有一套房，属于二套房的，应该还是不能享受到这次的优惠。时间点卡在买房动作的时候，不是当下！当然，具体的细则银行还没有定论，坐等官宣。

2.貌似只是针对2019年后的存量房贷客户，因为本次下调的参照标准有一点是调整要参考按揭贷款当年所在区域的LPR加点最低下限作为调整依据（非常绕口）。

比如，2020年当时本地的LPR加点下限是+20bp，那么这一次调整也是调整到当前的LPR+20bp。这个操作其实就是变相让银行把当时的加价部分取消，不要再执行当时的“无序”加价。

这里有个历史因素，在2019-2022年的时候由于信贷供求紧张，普遍银行的按揭贷款都要加很高的点数（有的甚至加100+个点）才可以放款出来，那么这一次就等于让你回到当年申请按揭贷款时候地区的最优惠水平，这个属于典型的利好。

当然，这里有一个问题，假如你现在执行的利率比当时的还要低（因为8月公布的LPR比当年已经最起码低了45bp），那么你反过头来按照当年最低档次来调整，可能会增加利率，反而增加了月供，这就不划算了。

所以，这次的调整完全由客户自己提出，你不提出银行可能不会给你调整，毕竟有些人不差钱！或者调整之后的方案更糟糕，干脆就不调整了。借款人一定要跟银行保持沟通，了解自己的实际情况。

3.特别强调大家不要再用经营贷和消费贷去做“高低切”了。之前我们看到很多经营性贷款，或者信用消费贷款根本就没有流入实体经济，而是被拿去提前还高息房贷了。

这种情况在存量房贷利率下调之后就没有必要了，因为腾挪是要成本的，而且后续监管肯定会加大对此违规行为的打击力度，那么后面的经营贷和消费贷续期的问题就可能有难度，万一“断桥”就好悲催了。所以，很大一部分提前还贷的客户可能会改变主意，不再做“高低切”，也没有必要这样做。

4.改变主意的你会不会考虑配置理财呢？举例，假如买理财的预期收益是年化4%，你住房按揭贷款的年化利率是5%，那么你手头上的现金肯定是优先提前还房贷，否则就是倒挂收益了。但是现在调整之后你的房屋按揭贷款利率假如只有4%，那么即便是无限接近，我都建议你以保证现金流为妥。

因为后面的经济状况是如何发展没有人知道，我们现在最重要的是保证现金流。你要知道，即使你资不抵债，你都可以通过时间换空间来度日，只要你的现金流不断，就不会立即有麻烦事发生。慢慢转，让时间帮你消化贷款是一个很好的方案。所以，存量首套房贷利率一旦调整到位，是否提前还贷各位就要谨慎考虑了。

你是买房的朋友，那么你享受的福利更全面

北上广深最晚在9月1日全部宣布“认房不认贷”，这个是对你个人购房资格的一个认定标准。认定了之后，央妈的首套房首付比例不低于20%和二套房不低于30%就马上上场发挥效能。正确解读：

二套房首付比例的调整是一个非常大的利好消息。我第一时间想到了学位房问题。毕竟有很多家长还是对学位房还是很执着，认为必须要选择最好的学校，所以学位房就是标配。但问题是学位房普遍的价格都偏高，入手就必须要卖掉现在居住的房子才能凑够首付上车。

如果你采用二套房上车，6成的首付实在是吃不消。但是现在调整成3成首付，基本上就等于以前的首套房标准了。那么很多家长就会即时调整政策，选择不卖现在的房子，用二套房的资格来入手最小面积的学位房，已求得名校学位。

这下子二套房的需求一下子就被激活了。需知道，首套房从3成到2成首付实质上没太大的区别，但是二套房从6成到3成首付的转变，就是一次非常大的跨越，帮到了不少的家庭。

至于如何认定首套房和二套房的标准现在已经由各方官宣，后续银行对照执行就是，所以建议你如果有购房和置换需求的朋友重新考虑购房方案，只要杠杆够合理，同时拥有2套房的想法不再是梦！当然，要注意理性消费。

房价会否因此而涨呢？炒房客回来了吗？

首先，现在无论是一手还是二手，广州地区的存货实在太多了。短期之内能够快速上车的朋友应该不会很多，但是“金九银十”应该还会有戏码！3个月内还处于促销的阶段，尤其是好的标的后面降价出售的空间就不大了，因为可以上车的人多了，看房子的人也多起来，再没有必要贱卖！房价企稳是大概率的事情。

房住不炒已经是一个原则了，当然现在我们的房地产市场已经基本压缩了很大一部分的炒卖空间。经历了这一轮的“风声鹤唳”，现在很多购房者对炒房已经失去了信心，改善和投资保值成为主流的需求。所以，炒房客要等到下一次楼市再度过热的时候才有机会出现，但是估计这个时间会非常漫长。

至于楼价会不会涨起来？短期内不会，尤其是刚需供货盘，现在大家都希望出手、出货、出清，但是个别优质的盘源价格会更加坚挺。这里有一点提醒大家，现在北上广深放开购房政策，说明一线城市会吸引更多的资金入场，这会对二三四线城市的购房需求产生影响。小城市的房产还保不保值，可能真要谨慎观察了。

胜手金句

这次可以大胆加鸡腿了。

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