工商银行清远市清城支行在今年9月12日接到客户刘小姐关于个人按揭贷款提前还款的电话咨询。为减轻利息支出，刘小姐计划办理50万元的部分提前还款。

在了解到客户是为了减少利息支出的诉求后，银行客户经理向刘小姐介绍了当前存量首套个人住房贷款利率调整的政策细节。这一政策也让刘小姐在最后一刻改变了原本的提前还款计划。

根据8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明天起（9月25日），存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。不少购房者的存量房贷利率将迎来不同程度的下调。

市场分析认为，降低存量按揭利率有助于部分缓解按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长，同时也有助于减轻居民的债务负担。

打消提前还款念头

家住清远市的刘小姐目前经营着某品牌服饰专营店，2018年5月，她通过建设银行办理了一笔77万元、30年期限的按揭贷款。由于2018年市场利率水平普遍较高，该笔按揭贷款利率达5.77%，还款压力较大。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明天起（9月25日），降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

9月至今，多家银行发布存量房贷利率调整规则，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。针对购房时按首套执行的贷款，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率。

由于刘小姐原贷款发放时是执行首套房贷利率，按照本次存量房贷调整规则，9月25日，建设银行将集中统一批量为客户调整合同贷款利率。这意味着，届时刘小姐的利率将从现在的5.77%降至4.2%，利息支出将从现在的每月3442元降至2505元，每年共约减少利息支出1244元。

刘小姐也被告知，在利率调整后，建设银行将通过短信告知客户利率调整结果，并可在手机银行“存量房贷利率调整”栏目查询利率调整结果。

“我可以使用预留提前还款的资金，开拓品牌服饰专营店的规模和新的销售渠道，为新年旺季销售做准备。”听到客户经理的讲解后，刘小姐取消了提前还款计划。

德州市民王先生也是这轮房地产金融政策调整优化的受益者。去年以来，随着房贷利率的下降，王先生觉得自己的贷款利率太高了，而自己在理财、存款上的收益又不断下降，便萌生了提前结清贷款的念头，准备将到期的理财产品和手头的存款都用来提前偿还房贷。

王先生2019年在当地中梁金麟府购买了一套住房，在工商银行贷款59万元，贷款利率为5.685%（LPR+83.5BP）。第一财经记者了解到，截至今年6月底，王先生已提前偿还贷款本金近20万元，并想在近期把剩余的30多万元贷款全部结清。

自看到人民银行提出存量首套房利率可以下调后，王先生便时时关注，9月份该政策终于落地。经咨询，他的房贷利率可由目前执行的5.135%降至4.3%。

“本来还想给父母借点钱，现在不仅不用借了，自己到期的理财资金也用不着了，准备买一辆新能源汽车。”王先生高兴地说，这次利率一下调，剩余的贷款就不想再提前还了。

房地产金融政策的调整优化不仅让购房者节约了利息支出，也让不少金融知识匮乏的购房者避免了损失。

2018年9月，家住沈阳市的梁先生在出售原有住房后，在建设银行贷款115万元，购买了一套住房。客户选择固定利率贷款，利率5.39%，期限30年，按照等额本息方式还款，每月需还款6450元。梁先生经营了一家小微企业，受疫情影响，经营一度陷入困境，受益于国家优惠政策获得了低息普惠金融贷款。

近期，有不法中介建议梁先生利用国家对小微企业的优惠政策，借出利息较低的经营贷款，偿还利息较高的房贷，梁先生动心了。

存量房贷利率调整政策发布后，梁先生得知根据“认房不认贷”政策，自己的贷款可以按照首套住房申请调整为浮动利率，利率将降低为LPR，每个月将少还827元，剩余贷款年限内将节约利息支出23万元，这样的利率水平已经不高于普惠金融贷款。

“建行工作人员告诉我，小微企业普惠金融贷款只能用于生产经营，不能用于偿还房贷，一旦发现用途不符合规定，银行有权提前收回贷款。要是真的利用经营贷偿还房贷，一旦被银行要求提前偿还贷款，企业现金流很有可能断裂。”梁先生表示。

有助于减轻居民债务负担

2022年末，部分银行机构为了缓解按揭贷款早偿压力，阶段性暂停了线上预约申请，一下让提前还房贷现象成为社会关注的焦点。

央行数据显示，2023年上半年，按揭贷款累计投放达到3.5万亿元，但新增约-2000亿元，同比少增了7400亿元，6月末，按揭贷款余额同比增速为-0.7%，自有统计以来首次出现负增长。

光大证券金融业首席分析师王一峰测算，今年上半年月均早偿规模接近4000亿元。根据中国货币网按揭贷款条件早偿指数显示，上半年的平均早偿率为14%，去年下半年为11.6%，出现了明显提升。

王一峰表示，降低存量按揭利率有助于稳信贷、防风险。一方面，降低存量按揭利率有助于部分缓解按揭贷款早偿压力，稳定涉房类融资增长；另一方面，降低存量按揭利率有助于减轻居民债务负担，增强债务可持续性，并释放居民消费动能。

“在过去较长一段时间，个人住房贷款提前还款偏多，此外也存在借款人利用经营贷、消费贷违规置换存量房贷的现象，形成了风险隐患。”光大证券固收首席分析师张旭表示，这段时间以来，金融资产的收益率明显下行，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道，此外，居民存款的快速增长降低了举借个人房贷的需求。所以，相对较高的存量房贷利率使提前还款几成必然。此时降低存量房贷利率是减轻提前还贷压力、减少风险隐患的一个好办法。