10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称《专项规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。

南都记者从会上获悉，《专项规划》提出了城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），相当于广州总面积的4%。通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

《专项规划》顺利审议通过，标志着广州城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上新台阶，成为指导广州面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。

广州市城市更新落实城市发展战略规划实施策略图。

拟划分三类一级、五类二级更新区

城市更新、城中村改造专项规划是广州对存量空间的重构，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划，向上衔接《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》，落实城市战略目标、国土空间格局、规划分区、重大基础设施等，向下传导城市发展战略意图。

为实现对城市发展蓝图的有效传导，《专项规划》衔接“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、统筹山城湾海、贯通功能走廊、壮大合作腹地、强化湾区核心”的发展策略，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。

基于市域总体空间格局，《专项规划》划分一、二级城市更新区域，提出更新导向，持续优化城市结构。南都记者了解到，一级分区着重提功能定位，明确总体导向，而二级分区着重提更新引导。此次，广州拟在中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三类分区的基础上，划分历史文化保护区、城市化地区、类城市化地区、新规划功能区、其他地区五类分区，以科学统筹资源配置和服务供给，整体推动区域高品质发展。

广州市城市更新分区实施策略图。

结合规划重点管控要素，《专项规划》针对历史文化传承活化型、重点平台型、重大基础设施型、人居环境提升型、新城新产业区型、乡村整治提升型等不同类型更新项目，围绕促进生态修复、产业发展提质、人居环境提升、社会协同治理等目标导向，因地制宜明确更新模式与实施路径。

分步推进，明确正负面清单

为解决城市增量预留空间日益稀缺的问题，《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

分步推进城中村改造示意图。

《专项规划》明确了项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目，定时间表、路线图，按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

对于不符合“三区三线”、历史文化保护、城市环境总体规划等相关规划，或是大范围涉及生态廊道、可能导致“田中城”等情况的城市更新项目，原则上不列为全面改造项目。

全市城市更新规模分解示意图。

《专项规划》还明确，至2035年，广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中：旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。鼓励未纳入全面改造和混合改造的旧村庄（城中村）以及老旧城区推进微改造，鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

而聚焦不同类型区域，《专项规划》明确了如下安排：

聚焦中心城区核心区、中心城区及周边城区，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目267个（含城中村项目165个），提升城市核心功能。聚焦南沙新区，拟推进项目28个（含城中村项目5个），助力湾区合作发展。聚焦活力创新轴，拟推进项目127个（含城中村项目64个），强化科技转化能力。聚焦东部中心，拟推进项目63个（含城中村项目28个），支撑穗莞惠联动。聚焦北部增长极，拟推进项目39个（含城中村项目15个），促进北部门户建设。聚焦广佛同城，拟推进项目33个（含城中村项目27个），实现广佛高质量融合。聚焦市区重点功能片区，拟推进项目200个（含城中村项目138个），协同存量土地活化与产业层级跃升。聚焦区域交通设施和综合枢纽周边2公里范围，拟推进项目33个（含城中村项目28个）；轨道站点周边800米范围，拟推进项目152个（含城中村项目128个），支撑白云机场、广州南站等枢纽扩容升级，完善城市综合交通体系。

优化存量产业空间布局

为全面支撑“制造业立市”，《专项规划》注重通过优化产业布局来推动产业发展提质升级。

据了解，《专项规划》结合工业产业区块管理优化存量产业空间布局，推动存量工业用地集聚化、园区化发展。同时，鼓励低效产业用地、老旧厂房、村镇工业集聚区等存量资源更新改造，释放存量资源形成新空间供给，为新动能新产业留足空间，实现产业和空间“双转型”。

村镇工业集聚区作为全市存量用地的重要类型，其更新改造对于保障全市产业空间供给、推动产业转型升级具有重要意义。

对此，《专项规划》提出，至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。其中，采取政府收储约189公顷，单独改造约723公顷，纳入旧村改造约311公顷，微改造约565公顷，淘汰关停约10公顷。选取3-5批村镇工业集聚区试点项目，打造超过20个村镇工业集聚区试点园区，形成示范效应。

广州市2022年、2023年村镇工业集聚区试点项目分布图。

探索房票安置政策机制

为稳妥推动项目落地实施，《专项规划》提出，广州将建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制。用好用足城市更新土地政策，探索通过整合归宗、置换收购、储改结合等多种组合方式实施连片更新。

同时，强化国土空间规划用地管理，增存联动，以增量撬动存量，多途径解决城市更新中用地指标缺口问题。坚持有为政府、有效市场，切实发挥政府在改造中的主导作用，强化对土地开发一级市场的管理。

此外，广州提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

顺应市域山水格局开展更新

《专项规划》坚持历史文化保护优先，积极保护广州历史城区，延续城市传统中轴线和传统街巷风貌。

据了解，广州将以“绣花功夫”促进历史文化街区和历史风貌区保护及活化利用，加强历史文化名镇、名村和传统村落保护，保持建筑、村落以及周边环境的整体空间形态和内在关系，在风格、色彩、体量、高度和空间环境等方面实现新旧融合。同时，保护古树名木及其后续资源，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木。

广州市山水格局示意图。

《专项规划》坚持生态文明理念，提出城市更新要顺应市域山水格局，保护山体、水系等自然生态环境。据悉，广州将推进国土生态修复与环境治理，有序退出位于城市山体森林、水系湿地和耕地资源周边保护地区内的低效存量用地，因地制宜采用拆违建绿、留白增绿等方式，实现绿色生态发展，推动宜居生态环境改善。

强化公共基础设施供给

《专项规划》坚持人民城市人民建、人民城市为人民的思想理念，聚焦人民群众的生命安全、身体健康和“急难愁盼”等问题实施城市更新行动。

一方面，通过城市更新补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板，促进公共服务均等化，打造有温度的城市。另一方面，统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范保障性住房和人才公寓等政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力完善住房保障。

此外，广州将围绕海绵城市建设，开展洪涝安全评估，结合城市更新合理规划给排水、通信、燃气等市政基础设施。对于交通基础设施建设，要优先保障重大交通基础设施建设用地，支撑枢纽扩容，促进职住平衡。同时，引导轨道交通站点周边的存量资源以TOD模式开展城市更新，并强化人行、非机动车网络和空间规划建设，保障慢行空间。

南都广州新闻部出品

采写：南都记者 莫郅骅 通讯员 穗规资宣