严跃进:全国存量房贷利率正式下调,各地月供能少还多少?

更新时间:2023-09-25 15:00:20作者:无忧百科

严跃进:全国存量房贷利率正式下调,各地月供能少还多少?

  中新经纬9月25日电 题:全国存量房贷利率正式下调,各地月供能少还多少?

  作者 严跃进 易居研究院研究总监


  严跃进

  9月25日,全国存量房贷利率正式下调。此次下调是房贷利率政策中非常重大的创新。从政策落地第一天开始,可以看出市场情绪积极高涨,大家对于国家这项惠民政策非常支持,对于房地产市场的信心进一步增加了。

  根据我们调研的各个案例和实际反馈的情况,我们认为,此次存量房贷利率下调有几个重要的特点。第一,全国各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了存量房贷利率下调的利好政策,从手机短信、手机银行APP等方面都了解了此类政策。需要说明的是,一般情况下业主不需要操作什么,银行系统自动进行调整,10月份开始银行卡还款额就会减少。第二,从此次调整可以看出,大部分地区普遍都是按4.3%的利率进行的,即不是我们理解的4.2%的最新LPR(贷款市场报价利率)利率。这主要是因为银行重定价日的规定。一些贷款合同重定价日将在四季度或2024年按照4.2%进行。

  此次存量房贷利率政策落地后,实际上市场上出现了三种不同的月供利率。(1)低于4.3%的。这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣的,所以这次执行的是低于4.3%的利率,不参与此次调整。(2)等于4.3%的利率。这个是最普遍的,各地银行从便捷和统一操作考虑,基本上都做到了4.3%的利率。一些业主可能过去利率为5.3%,直接减少了100个基点,其减负效应非常明显。(3)高于4.3%的利率。这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体,此次也可以下调,但是底线是LPR+55基点,即4.85%。

  此次存量房贷利率政策的减负效应是比较明显的。我们初步针对三类城市做简单测算。

  1.一线城市。一线城市一套房购置成本平均需要500万,考虑到首付比例和中间涉及公积金,其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算,其利率最高可以降低100个基点左右,月供成本从11106元降低为9897元,减少1209元。

  2.二线城市。二线城市一套房购置成本平均需要300万,考虑到首付比例和中间涉及的公积金,其商业银行贷款本金大概为120万。按照30年等额本息的方式计算,其利率最高可以降低80个基点左右,月供成本从6515元降低为5938元,减少了577元。

  3.三四线城市。三四线城市一套房购置成本平均需要100万,考虑到首付比例和中间涉及的公积金,其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算,其利率最高可以降低50个基点左右,月供成本从2623元降低为2474元,减少了149元。

  另外,从购房者的不同城市、购房时间、贷款合同约定等分析,2020年以前购房的群体,明显可以比较容易进入到LPR的水平,即按LPR+0基点的低水平定价。而2020年以后购房的,当时一些城市房贷利率下限定得略高,所以即便下降,也不可能直接降低到LPR+0个基点。而因为各种原因买房时没有拿到折扣的购房者,现在恰可以较大地享受此次政策带来的利好。从城市分类来看,大城市房贷利率总体更高、贷款的总金额也更高,所以在统一下调的过程中,此类城市可以享受到更大的减负效应。

  我们认为,这一政策在后续还会发酵,因为等购房者开始还月供的时候,就会发现银行扣款的金额减少了。所以客观上提振了市场信心。叠加各地“认房不认贷”、取消限购等利好消息,房地产市场的积极乐观情绪迹象增加,这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。(中新经纬APP)

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