近日，多家龙头房企的展望评级被调整至“负面”引发市场关注。

日前，国际评级机构穆迪纷纷将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业（02202.HK）的评级列入下调观察名单。

世界三大评级机构（标普、穆迪、惠誉）均有评级展望，一般分为四个等级，即正面（可能被上调）、负面（可能被下调）、稳定（评级不变）、发展中（评级随着事件变化而变化），也就是说，评级展望被调整为“负面”，意味着未来一段时间内，上述房企的评级有被下调的可能。相比之下，被列入下调观察者名单，意味着与展望评级被调整为“负面”仅一步之差。

具体来看，穆迪确认万科企业(02202.HK)“Baa1”评级，华润置地(01109.HK)“Baa1”评级，深业集团“Baa1”评级，绿城中国(03900.HK)Ba3评级，保利发展（600048.SH）“Baa2”评级，中国海外宏洋(00081.HK)“Baa2”评级，越秀地产(00123.HK)“Baa3”评级。

在评级的说明中，穆迪先肯定了上述房企在我国房地产行业中的地位：保利发展是中国最大的住宅开发商之一，国有企业的背景使其有优越的融资渠道；绿城中国在长三角市场地位稳固，拥有良好的品牌声誉；越秀地产由广州市国资企业控股，在广州黄金地段拥有地标性综合项目的开发记录，在大湾区等地拥有优质土储；中国海外宏洋的大股东为中国海外发展，依托国企背景拥有良好的银行融资渠道。

对于房企活下去的关键因素——现金流，穆迪也几乎也给予了肯定的评价，即上述五家上市房企流动性良好或充足，非限制现金和运营现金流足以覆盖未来至少12个月的地价、股息，以及到期债务或再融资资金的支付。

不过，穆迪提及，保利发展的评级受到房地产业的周期性、监管风险，以及其相对较高的债务杠杆所制约；绿城中国的信用状况受到其较高的债务杠杆率，以及其对合资企业的重大敞口的限制；越秀地产在广东省业务相当集中，扩张意愿强烈，有持续的融资需求；万科销售额下滑，可能削弱其财务指标；华润置地正进行投资以扩大住宅开发和投资组合，将削弱其原本的融资运营协同等优势。

另外，对于上述六家房企的评级说明中，穆迪几乎都提到了房地产行业的根本性转变——销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。另外，国内房地产行业充满挑战，行业周期性和行业基本面疲弱将增加公司的运营波动性。

今年8月以来，四个一线城市率先发布“认房不认贷”的松绑政策，此后不少城市纷纷放开限购、限售政策，9月21日广州多个区放开限购，为一线城市限购放松撕开了一条口子。据中指研究院统计，截至9月11日，就已有超30城跟进落实“认房不认贷”政策，截至9月20日，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消了限购政策。

政策出台至今已半月有余，中指研究院研究统计的数据显示，9月第三周，楼市整体环比上涨9.81%，同比持续下跌，各线城市环比均上升，三四线城市环比涨幅最大，二线城市次之，一线城市环比小幅上涨。

中指研究院表示，预计“认房不认贷”政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

中信证券发布的研究报告显示，“认房不认贷”和调降首套首付比例政策边际影响明显，一二线城市市场开始出现见底迹象，政策工具箱内选择依然丰富，未来一段时间政策将继续快速落地，应出尽出，从而能够扭转房价持续下行状况。中信证券认为，房价不会持续单边下行，市场有望在年内走向复苏。与此同时，中信证券也提及风险因素，即房地产支持性政策出台节奏及力度不及预期，行业基本面持续下行。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，穆迪等信用评级机构将一家企业的展望调整为“负面”，意味着穆迪预计该企业的未来信用状况可能会恶化。这可能会导致企业的借款成本增加，因为企业风险提升需要更高的风险回报；也可能会导致投资者对企业的信心降低，企业融资难度增加；还可能导致失去消费者信任，从而导致销售下降和市场份额的损失；可能影响其与客户、合作伙伴和员工的信任关系。

柏文喜表示，穆迪作为一家专业信用评级机构，对房地产行业动态和各家企业的运营状况有深入的了解和专业的分析，不过即使是这样的机构，也难以准确预测未来的所有变化和可能的影响因素。上述企业具体情况和未来发展路径各不相同，因此穆迪的评级展望调整是否合理还需要结合具体情况进行分析。对于这些企业来说，应认真对待穆迪的评级调整，审视自身可能面临的风险，并采取相应的措施来应对挑战。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对第一财经表示，穆迪下调以上房企的展望评级，还是应该理性客观的看待，华润置地、保利发展等企业在房企阵营中属于相对稳健优质的房企，这些房企被下调评级，更多的可能还是被当前行业整体信心不足所牵累，鉴于房地产行业全面回暖仍具有不确定性，这些房企未来预期改善的不确定性也随之增强。房企的品质和发展潜力还是要综合其资产负债以及运营等状况来评估。