广州松限落地，大家读懂了吗？

社保年限放宽，中心城区重新洗牌，形成新的置业梯队线。

增值税5改2，加速置换进场，直接盘活整个需求端。

棋到这步，买家应该怎么走，也就清晰了。

｜广州天河航拍

|广州楼市发布 摄

重新定义“中心城区”

广州两大全新置业梯队出炉

这次政策是近10年广州楼市比较宽松的一次。

政策内容不赘述了，重点分析变化和影响。

｜图源：广州市官网

首先限购政策最大变化是黄埔、番禺放开，导致限购区的重新“洗牌”。

｜技术生成

限购区调整意味着什么？这也是大家讨论的焦点。官方给出了定义。

｜图源：官方解读文件

从官方解读原话不难发现，最新的限购区（南沙除外）被定义为“中心城区”。

这与原来大家熟知的“中心区”（主城区）最大的区别在于“范围收缩”，由原来的七区变成五区。（即天河、海珠、荔湾、越秀、白云（除北部四镇））

与广州原中央活力区的范畴比较接近，不同的是，这次部分板块榜外冲刺挤进了中心城区，比如广钢，得到官方的有力认证。

这轮调整也意味着广州价值进一步向核心区凝聚，置业梯队线的划分也要更新。

若参考房价、资源聚集程度、未来发展潜力等因素，中心城区值得入手的两个梯队可以这样划分。

｜技术生成

金珠琶依然是风向标，房价整体都在10万+/平，是公认的“超一线板块”，属于极少数人。

而房价集中在5-10万/平，具有极大想象空间的热门板块称为“一线板块”，比如广钢、海珠后航道、白云新城等。

一线板块是重要跳板，比如广钢在一线板块中资源密集，却处于价格洼地，更容易实现圈层跨越和财富增值。

假以时日，一线板块将成为广州新一批“富人区”，类似以前的环市东、二沙岛。

新一轮置换需求爆发

广钢凭“质价比”领跑一线板块

板块圈定的同时，增值税5改2也解放了需求端。

据了解，政策出台后，广州多区业主连夜挂牌，比如广钢不到半小时7个小区连续上架了近10套。

｜图源：贝壳找房

与此同时，市场的交投也变得十分活跃。

尤其遍地次新房的广钢，在众多一线板块中最受置换客青睐，近一个月房客比高达24.6，平均每套房子一个月就有超过24人看过。

｜图源：贝壳找房

从这趋势来看，广州大量的置换需求，已经涌入广钢。

明显偏爱的投票，无疑是对广钢作为中心城区一线板块价值与潜力的认可。

｜广钢航拍

|广州楼市发布 摄

2013年广钢开始集中开发，堪称造城奇迹。

广州大城规划不少，像广纸新城、牛奶厂、亚运城等都是同期开发。

但开辟在老三区、科学规划、连片开发、城市界面新净、配套资源丰富的大城，广钢是独一家。

高起点，大蓝图，10年前广钢就是被当作“六边形”全能战士来塑造的。

｜技术生成

2015年，“初代广钢业主”买入时最低2.8万/平，如今板块房价基本都在7万+/平，轻松翻了2.5倍不止。

从上世纪的钢铁旧厂区变成城央高品质住区，广钢当年画的饼也在一一兑现。

其中最具标志性的IP中央公园首期已经开放，二期已紧锣密鼓地建设中，预计2026年整体完工。

｜广钢公园航拍

｜广州楼市发布 摄

当初规划的32所学校，未来也是最有潜力超越越秀老东山的强教育区。

目前广钢已投用的学校共9所，而且基本都是“名校批发”，如省实一小、二小、华师附小等。

学校单拎出来对比白鹅潭、天河智慧城、白云新城等其他一线板块，都是碾压性的优势。

｜省实三小航拍图

｜广州楼市发布 摄

另外从增量来看，广钢还处于“价值上升通道”，交通及商业大有作为。

途经广钢的地铁线路多达5条，一个板块配置了4个地铁站，足以说明大手笔。

目前西朗站主体结构已封顶，双轨交汇的鹤洞东站建设已出地面，开通后都是上升动力。

｜技术生成

商业层面内外一体，广钢总部综合体预计明年建成，类似花城汇的地下商业、高端酒店等统统都有。

岭南V谷荔湾新天地，荔湾首家山姆会员商店也已投入建设。

｜岭南V谷荔湾新天地

｜广州楼市发布 摄

隔壁还有万象城、太古商业、广船滨江综合体、星河·COCOPark等大型商业。

未来的广钢更像是CLD+白鹅潭CBD双Buff加持的中央大城。

趁机加推给足诚意

中海保利朗阅是广钢最后的稀缺

中心城区收缩，广钢作为一线板块的价值被越来越多人看到。

开发10年，广钢目前唯一一个新盘——中海保利朗阅是最后的稀缺，也是抢占中心城区一线板块最后的机会。

面市以来中海保利朗阅一直是广州改善盘中罕有的抢手盘，卖到断货也是常有的事。

这次新政落地，项目趁势加推，迎合市场把压箱底的诚意拿出来了，总价低至550万。

错过这次，可能会像错过08年之后那波行情一样可惜。

约98-130平户型加推，献出压箱底诚意

据了解，中海保利朗阅预计加推10#04户型，望园林，楼下就是商业，素质较好。

｜项目规划图

项目近期主打建面约98-130平户型，户型做得好是业内公认的，刚亮相时就赚足了眼球。

1+X客厅、交互式厨房、LDK一体化、270°巨幕飘窗...任何一项都很能打，而这里一站式全部定制到位。

先说建面约98平户型，进门宽敞的入户玄关收纳好，每次归家和出门都自带仪式感。

交互式U型厨房，宽敞实用，还能实现情景交互。

厨房是夫妻默契烹饪的身影，抬头就能看到孩子们在客厅弹琴、嬉戏玩闹，每个日常都是幸福的写照。

｜建面约98平户型

超6米阳台是一大特色，同面积产品做到5米已是极限了。

阳台做得好等于有效拓宽生活边界。老人可以在此种花养鱼打发时光，年轻人打造Party Zone，中秋一家人欢聚赏月畅饮，别有一番风味。

｜约98平户型样板房

｜广州楼市发布 摄

豪华主卧超6米全景转角飘窗，是传统满墙飘窗、L型飘窗的3.0版，舒适性呈指数上升。

建面约130平的户型，发挥空间就更大了，进去就是144平以上超豪宅即视感。

｜建面约130平户型

豪宅流行的LDKB设计，客厅+多功能X空间面宽达到5.5米，再加上约8.4米全景舱阳台，整个公区就俩字：气派！

主卧的全景飘窗也升级了，采光面直接拓宽到整整2面墙。一边做女主的阳光梳妆台，一边做男主的全明办公区，主打两个字：尊享。

｜约130平户型样板房

｜广州楼市发布 摄

约3.8万方园林，仅次于广钢中央公园

除了户型，中海保利朗阅让业内竖大拇指的还有园林。

约3.8万方的规模仅次于中央公园，浑身透露着豪宅精奢的气质。

从项目构筑的“两轴一环”、“五大雅趣生活空间”，你能看到岭南四大园林之一的余荫山房的风骨。

据说光是园林这一块就耗资6千万，社区高端门楼水幕下的罗汉松就价值不菲，苍松迎客尽显大气。

｜项目门楼实景图

｜广州楼市发布 摄

再往里走，轻奢回廊、活力水景光影相映，无边泳池、林下书吧、国潮乐园、活力聚场等带来的视觉享受是直通心灵的。

一草一木都十分讲究，乌桕、宫粉紫荆等名贵的草木随处可见。

｜社区园林实景图

广州楼市发布 摄

可以说从规模，到用材，到功能区互动、到意境，中海保利朗阅成功为广州带来了一个豪宅该有的园林范本。

公园+省级学校，广钢的IP都占全了

这还只是社区内的，广钢中央公园一期开放后，中海保利朗阅还能享“内外双园”。

整个广钢公园占地37.7万方，目前开放的一期仅占7%，全部开放后，中海保利朗阅就是名副其实的“园中园”。

近几年广州地块出让普遍趋小，位置边缘化，可能小区连花园都没有。

保利朗阅内部园林高端，楼下又有大型市政公园可逛，这点未来会越来越吃香。

｜广钢公园一期实景图

|广州楼市发布 摄

广钢另一个大IP教育资源，中海保利朗阅也占全了。

项目距离省实三小直线距离仅约50米，连对口的春禾幼儿园都是华师背书。

｜广东实验中学荔湾学校实景图

｜广州楼市发布 摄

项目配建的36班省实荔湾学校初中部已开工；广钢高中部同样在建设，预计2025年竣工，2026年投入使用。

｜广钢高中航拍图

｜广州楼市发布 摄

作为广钢的收官之作，中海保利朗阅也扮演好了“压轴”的角色。

在广钢收获期面市，业主入住就有整洁的城市界面、逐渐成熟的配套以及浓郁的生活氛围。

未来，这里也不缺增量，在建的交通、商业、公园都是上升动力。

如今政策利好，市场热度回归，一线板块最具质价比的中海保利朗阅，千万别错过。

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