逆势增长 越秀地产的底气在哪里？

楼市低迷之下，上半年越秀地产交出了一份不俗成绩单。

8月25日，越秀地产召开2023年半年度业绩发布会，并公布上半年业绩数据。在这个行业缺乏“信心”的阶段，“信心”却成为越秀地产这场业绩会的关键词。

半年报显示，越秀地产实现营业收入约为人民币321.0亿元，同比上升2.6%；毛利率约为17.8%；权益持有人应占盈利21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%。各项指标均实现稳步增长。

与此同时，越秀地产也是上半年为数不多保持正向销售增长房企之一。

在销售规模方面，截至7月末，越秀地产2023年实现合同销售金额约为921.01亿元，同比上升约67.9%，销售额实现大幅增长；累计合同销售面积约为268.46万平方米，同比上升约34.7%。

深究越秀地产业绩亮眼背后的秘诀，精准投资、稳健财务等战略因素功不可没，这也成为支撑其屹立于行业的底气。

多元化拿地 深耕一二线高能城市

楼市下行期，“分化”成为房地产市场重要特征。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上亦分析，从行业角度看，总的来说，政策会加持，行业在筑底，市场存在分化的现象。

实际上，越秀地产销售业绩大增，逆势增长，离不开其预判行业“分化”趋势，执行合理区域布局，多元化拿地、深耕一二线高能级城市等战略举措。

半年报数据显示，在越秀地产上半年836亿元的销售中，大湾区实现合同销售金额约为人民币461.3亿元，同比上升45.3%，在华东地区实现合同销售金额约为人民币186.3亿元，同比上升151.4%。

“从我们上半年北上广深销售面积来看，广州是同比增长12%，深圳是同比增长18%，上海是同比增长38%，北京是同比增长31%左右。从这个角度其实房地产发展这么多年，我们也是一直选择城市发展的一种理念，还是力求城市的人口、产业、经济实力，经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强。”业绩会上，林昭远表示。

林昭远亦透露，一线城市也是越秀地产这几年重点发展的城市，“信心肯定有的，从我们今年投资的强度的铺排上，包括我们积极参与投资项目，我们对四大一线城市还是坚定信心。”

从半年报数据中可以发现，越秀地产秉持布局一线、强二线城市的策略，上半年拿地动作也基本围绕北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安等8个城市，新增11幅土地，总建筑面积约为217万平方米。其中，重点布局了北京，新增土地储备约43万平方米。

多元化的土地收购模式是越秀地产得以发展壮大的重要法宝。在上半年的新增土储中，TOD、产业勾地和国企合作等多元化增储模式分别占新增土地储备的22%、27%和14%。

此外，值得一提的是基于广州地铁二股东的优势，越秀地产在TOD上的布局成为其土储方面的亮点。截至2023年6月30日，越秀地产共拥有9个TOD项目，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。

具体来看，TOD业务方面，期内，越秀地产持续深化TOD业务全国化布局战略，于杭州收购了星桥TOD项目，增加TOD土地储备约48万平方米。杭州星桥TOD项目是越秀地产走出广州之外的第二个TOD项目，标志着越秀地产与杭州地铁在TOD项目合作的进一步深化。

新增TOD项目阵容的扩大也让其成为越秀地产业绩销售的越来越重要的贡献板块。据半年报数据显示，上半年合同销售金额约185.1亿元，同比上升53.3%。

稳健财务 提升企业发展信心

亮眼的业绩、精准的投资背后是越秀地产稳健且健康的财务状况。

半年报显示，越秀地产保持财务健康和流动性充足安全。截至2023年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币492.5亿元，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。三个指标均比2022年末时有所提升。

在负债方面，越秀地产截至期末有息负债998.21亿元，较去年末882.98亿元微升，不过从久期看，账龄得到改善。1年之内到期的短期债务录得117.13亿元，仅占总借贷的约12%。

与此同时，对应同比增加40.2%的现金及现金等价物及监控户存款余额492.5亿元，可以说，在债务偿付方面毫无压力。

受益于越秀地产稳健的财务数据，其强大融资途径及较低的融资成本成为其又一项“屹立”于行业的底气。

据悉，今年以来越秀地产已成功发行54亿元人民币的在岸债券，分五期发行，利息成本分别为3.63%（10年期债券）和2.98%（3+2年期债券），加权平均借贷年利率仅为3.37%。

“偿还短债是管理现金流日常操作，不用担心。目前公司有息负债为998亿元，其中一年内到期债务占比为12%。我们目前手头也有足够的直融和间融的额度在手。”越秀地产财务总监陈静对此称，接下来公司的融资计划是可以根据自身情况和管理层确定的投资强度，来适当安排。

房地产行业融资环境难言乐观。但从以上情况来看，越秀地产对下半年的融资则信心十足。

展望下半年的发展，林昭远表示，公司会利用市场贷款利率的下调去建立公司优势，确保“三道红线”保持绿档，公司管理层有信心完成年度销售各项经营指标，持续为股东创造价值。