进入2023年，相比复苏承压的地产企业，物业服务企业整体表现较为稳健。在稳步拓展业务、持续提高服务质量等推动下，上半年物企基本面向好，营业收入及在管规模持续攀升，盈利能力略微改善，头部效应显著。此外，随着城市更新、保障性住房建设等逐步推进，物管行业将会迎来新机遇。

9月19日，诸葛数据研究中心推出2023上半年物业服务企业经营指标排行榜，从营收、利润以及规模三个维度，展示物企业绩成色。

营收榜：超7成企业收入正增长，滨江服务增幅43%居首

01、物管行业收入稳步增长，头部效应显著

2023上半年，物管行业保持一贯的稳健发展趋势，收入规模持续攀升，头部效应显著。根据诸葛数据研究中心选取的58家重点物企，2023上半年总营业收入1337.4亿元，同比上涨8.9%。其中TOP10企业总收入为909.7亿元，同比上涨11%，赶超整体同比增速水平，同时，TOP10企业收入占58家物企的比重为68%，较去年同期上升1.3个百分点；TOP20企业占58家物企总收入的比重为82.6%，较去年同期上升0.4个百分点。整体来看，今年以来，物业服务企业营收表现稳中趋升，头部企业占比进一步上升且增速显著，行业集中度提升，“强者恒强”局面持续上演。

02、碧桂园服务、万物云位居收入一二，滨江服务涨幅43%领跑

各收入阵营物企数较去年同期变化甚微，碧桂园服务、万物云稳居百亿以上行列。具体来看，2023上半年营收百亿及以上的物企依然仅有碧桂园服务、万物云2家，其中，碧桂园服务以207.3亿元再夺榜首，期间，企业的物业管理服务继续发挥基石作用，占总收入的58.8%；万物云紧随其后，上半年营业收入160.2亿元。营业收入在50-100亿元的物企包括绿城服务、雅生活服务、中海物业、恒大物业等7家，其中，纵观恒大物业近两年的经营数据，收益持续改善，尤其是今年上半年核心业务增长稳定，基础服务及社区增值服务累计实现收入约61.03亿元，占总收入约99.3%。营业收入50亿元以下的物企共有49家，占比超8成。其中，由去年同期10亿元以下跻身今年10-30亿元阵营的2家物企分别为滨江服务、特发服务。

超7成企业营收同比增长，多数集中在0-20%涨幅以内，滨江服务、苏新服务涨超40%靠前。从企业情况来看，滨江服务、苏新服务分别以43.1%、40.4%位居同比涨幅一二，这也是今年上半年58家企业中涨幅唯二突破40%的两家企业。其中，滨江服务能实现较好的业绩成长和其关联方滨江集团是分不开的，同期有部分民营物企都明显受到关联地产方的拖累，而滨江集团由于财务和销售状况相对较好，仍能给予滨江服务各方面助力。同比涨幅在0-20%之间的企业共有30家，占比过半，而且头部企业及商管类物企几乎全部集中在这一增速梯队，如头部物企的碧桂园、万物云，上半年收入分别增长3.4%、12.5%，商管类企业如德商产投服务增长18%、星盛商业增长11.1%等。收入下滑企业共有16家，主要为中小企业及地产关联方出险的物企，其中，方圆生活服务降幅居首，达21.7%。

利润榜：半数以上企业净利润正增长，融创服务扭亏为盈

01、物管行业盈利能力微改善，毛利率持续下降

2023上半年物管行业盈利能力提升，但不及收入增速；毛利率持续下降，成本压力犹存。根据诸葛数据研究中心选取的58家重点物业企业，2023上半年净利润为127亿元，同比小幅增加1.3%；平均净利润率为9.5%，较去年同期下降0.7个百分点。平均毛利率为22%，同比下降1.6个百分点。可以看到，随着物管企业持续提高服务效率、优化收入结构等，行业盈利能力出现改善迹象，但增长势头仍然偏弱。随着城市更新、保障性住房建设等逐步推进，物管行业将会迎来新机遇，盈利水平仍然具有较为可观的上行空间。

02、32家企业净利润实现正增长，融创服务改善突出

超半数企业净利润实现正增长，融创服务扭亏为盈，涨势大幅领先。从各大物企的净利润来看，58家上市物企的平均净利润为2.2亿元，高于平均值的企业共有14家，其中，碧桂园服务当仁不让位居首位，2023上半年净利润为24.9亿元，近乎平均值的11.5倍；其次为华润万象生活，上半年净利润为14.1亿元；万物云以10.5亿元位居第三。另有方圆生活服务、佳兆业美好、时代邻里、建业新生活4家物企出现亏损局面，其中建业新生活亏损近3亿元，出现上市以来首次亏损，既不增收也不增利是建业新生活上半年业绩的特点之一，据建业新生活方解释称，由于 房地产 行业下行，导致房地产开发商的相关应收账款信用风险上升，基于审慎性原则，对账面的应收账款及金融资产等计提减值大幅增加。

从净利润增速来看，32家企业净利润实现正增长态势，占比过半，其余26家出现不同幅度的下滑态势。其中，融创服务今年上半年实现扭亏为盈，由去年上半年净亏损7.5亿元转变为盈利3.4亿元，同比大幅增长145%，对于净利润的增加，主要原因是今年上半年融创服务应收款项没有再增加并且在减少。此外，净利润下滑企业中不乏少数头部物企，如碧桂园服务、雅生活服务等。同时，也可以看到，今年上半年商管类物业盈利普遍承压，像卓越商企服务、德商产投服务、鲁商服务净利润均下滑超20%。

03、超7成企业毛利率下滑，宋都服务回落超10个百分点

35家企业毛利率水平高于全体平均值，商管属性突出的物企毛利率依旧处于较高水平；超7成企业毛利率下滑。数据显示，星盛商业以57.1%的毛利率位居榜首；祈福生活服务位居第二，2023上半年毛利率为48.6%；新希望服务、宝龙商业、中骏商管分别以37.7%、34.4%、34.2%的毛利率跻身前五。由此来看，相比于其他物企，商管属性突出的物企毛利率水平较高。同时，新大正、招商积余、特发服务、浦江中国的毛利率均低于15%。

从变化来看，毛利率下滑为行业普遍现象。2023上半年有15家物企毛利率上升，升幅均在4.5个百分点以内，其余43家物企毛利率呈下降态势，其中，宋都服务下滑显著，较去年同期下降10.2个百分点，主要是由于鼓励房地产开发商开发及销售精装房导致对毛坯房标准化装修装饰服务的需求下降，导致企业的社区增值服务毛利率显著回落。

规模榜：超9成企业规模增长，区域物企苏新服务涨超100%

01、物管行业拓展能力稳健，在管规模涨超10%

2023上半年物管行业在管规模稳步上升，头部企业占据主要份额，中低阵营企业扩储增速相对较快。从选取的48家上市物企来看，根据数据显示，2023上半年48家物企在管面积65.1亿㎡，同比上涨12.9%。其中，TOP10物企阵营占比由去年同期66.8%微升0.1个百分点至66.9%，占据主要份额；TOP11-20物企在管面积占比较去年同期下降0.5个百分点至18.5%；TOP21-48物企在管面积不仅占比份额上升0.4个百分点，同时扩储步伐也有所加快，在管面积较去年同期增加15.8%，赶超整体平均增速水平。整体来看，“行业整体拓展能力稳健、头部效应凸显、中小企业低位加快”是今年上半年物企规模层面的重要特征。

02、超9成企业拓展加速，区域物企苏新服务实现翻倍增长

从企业在管面积排行来看，碧桂园服务2023上半年在管面积为9.2亿㎡，稳居首位，保利物业、雅生活服务位居在管面积第二、三位，分别为6.5亿㎡、5.8亿㎡。宋都服务、德商产投、兴业物联在管面积均低于1000万㎡。从增速来看，48家物企中有45家在管面积较去年同期增加，2家增速超50%。其中，苏新服务凭借113.2%涨幅领跑，在管面积较去年同期翻倍，据了解，苏新服务深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商，今年以来，该企业对规模越发重视，实现显著突破，由此来看，区域物企快速扩张或将成为今年行业趋势亮点之一。其次为金茂服务，在管面积增速为56%，位居增速第二。与此同时，宋都服务、合景悠活和彩生活3家物企的在管面积呈现下滑态势，降幅均低10%。

03、“独立”水平中高位维稳，远洋服务占比上升近10个百分点

行业“独立性”水平中高位趋稳，上半年第三方在管面积占比超60%。从披露第三方在管规模的31家上市物企来看，2023上半年31家物企第三方在管面积占比为62.4%，与去年同期持平。从企业情况来看，合景悠活以87%的第三方在管面积占比位居第一，“独立性”领跑；和泓服务、雅生活服务、康桥悦生活、世茂服务、时代邻里第三方在管面积占比均在70%以上。从变化来看，有15家企业第三方在管面积占比较去年同期上升，另外16家均有所下降。其中，远洋服务在降低对母公司依赖度方面取得了较为显著的成效，占比由去年同期41.8%上升了近10个百分点至51.5%。