狼太多,肉太少——当前放松限购的本质!

更新时间:2023-09-02 21:35:30作者:无忧百科

狼太多,肉太少——当前放松限购的本质!

朋友圈被一条苦等了三年的消息刷屏。

这是一场属于卖方的欢呼,地产从业人与挂牌房源的业主们,都在欣然转发。



这其中有几分苦尽甘来的激动,更有几分示威般昭示:楼市风头变了!再不买可别说我没给你机会!

买方则是用静悄悄的集体沉默,来表达态度。

昨天发了关于解除限购的视频,有粉丝说,不买房不当韭菜。

我说你真多虑了,当韭菜也是有条件的,兜里要是没几十万一百万的现金,都不能算是韭菜,最多只能算是头上有点绿苗的草根。

救楼市,就是救城市?
解除限购,仅仅是政策起点。

比房企卖不出房子更重要的是:城市卖不出土地,拿不到房地产开发的税收。

相比发展制造业的三年见规模、发展服务业的五年见效果,现在不管是一二线城市,还是三四线城市,都更需要立竿见影的成效。房地产行业,又一次紧急上马。

所以广州、深圳对待解除限购的态度,急切而且明显。

其实这也表明,解除限购、限贷、降低首付和贷款基准利率,至少在今后两年内,将是楼市政策调整的起点,而绝不是终点!

未来有可能会出现,更进一步的鼓励性政策,或者补漏性的细则说明,但不会在出现翻覆的抑制型政策。

城市间的内卷往往更加残酷,几乎所有城市的楼市因城施策,都对外来人口购房寄予厚望,希望更多的外地客户落入购房。



政策已宽松,债务形势还严峻?
只活血未输血,房企仍需继续割肉。

扼死房企的是两支手,一只手是限购限贷,卡住的是房企销售端。提高购房门槛,限制购买力流入售楼处。

另一只手是融资三条红线,卡住的是房企借债路径,断了房企借新债还旧债的资金来源。

目前解除限购、放宽贷款,其实仅仅是松开了一只手。房企的销售流水增加、销售收入增加,窘迫的环境能得到一定程度的缓解。但距离满血复活还差的很远。

因为天津六成以上的楼盘,整盘利润在零线以下,也就是在亏本销售。这就是当前行业的残酷现实。

没有利润的销售,成交越多亏损越多。这样的销售不但对房企偿还债务没有贡献,反而成为饮鸩止渴的无奈之举。

过往两年里,房企的债务并没有被真实偿还,仅仅是得到了展期。用无利润的销售收入,对冲未来两年的展期债务,这个更像一场躺在病床上的临终等待。

可以说未来两年才是行业房企的真正分水岭。

有些房企借助形势,实现快速出货、技术性换仓、梳理资产配置,虽然伤筋动骨,但还是能挣脱困境。

而有些房企概算一下自家库存量,需要楼时间价格上涨200%才能浮出水面,对于这些房企,缓期的结果,依然是一声响。

政策为什么要剔除市内六区?
因为盘活近郊,天津楼市才有未来。

前段时间,天津土地出让,房企扎堆流向市区,这并不是一件值得夸耀的事情。

它恰恰说明了,各路房企对这座城市的未来发展,谨慎保守、犹疑观望。

近郊远郊土地,要么流拍,要么下架、要么内部消化。要有多少城投企业、渤化企业,能托得住那么多近郊远郊土地。

以今年上半年为例,中心六区的新房成交量,只占全市的15%左右,大约六分之一。

盘活环城四区、远郊、滨海楼市,天津楼市才能真正肉眼可见的回暖起来。市区之外的土地价值才能恢复认可和重视。

因城施策的再细分就是因区施策,从这个层面来说,环城与远郊需要进一步更好的鼓励性政策。

但是对于高*移民甚至中*移民,也需要打上合理的政策补丁。毕竟天津的顶层政策,要的是吸纳真正的人才落入。

政策效果何时显现?
撬动天津的楼市,只需要一千套房。

要撬动一个天津这样千万量级的城市,让楼市出现明显的变化,需要增加多少成交量?

只需要一个月,成交量只需要增加一千套。

以环城四区为例,只需要销售榜头部TOP10楼盘,当月成交量增加一成,由此产生1.2~1.5倍的到访量看房量加成,造成的连带效果,就能够形成明显的传递效应,达到有效传播,引起更多的购买关注。

楼市并不需要所有的房源都好卖,也不需要所有的房源都降价。

只需要最便宜的、性价比最高的塔尖部分房源,能够在短时间迅速出清,造成局部多抢一的效果。让更多的客户,不得不面对退而求其次的局面,购买自然就会跟进。

一千套房的增量成交,足够带动更多的客户走进楼市,鼓励更多的意向购房者下定决心。

很多时候,楼盘并非在涨价,而是最便宜的部分房源,被迅速的选走。给客户造成的局面就是,心仪的房源流失,只能从性价比次一等的房源中再挑选,形成涨价的错觉。

但这个时候,敢于高调官宣全线价格上调的楼盘,个人认为很不明智。

因为供需关系并没有倒转,客户的选择面依然宽泛。

个周期不一样,以往的周期是政策不许买,客户不想买。现在是想买没钱买,有钱有心买房的客户只有这么多,狼太多而肉太少。

不用往远处看,你就去问问这两年,就你们公司裁员的那些人,95%的人挣钱都不如从前多,你觉得他们会买房吗?你只要敢提价,客户就敢去别人家看房,你的房子卖给谁呢?



楼市周期,会不会重演?
一切交给市场,稳定的楼市众望所归。

今年是2023年,并非2009年,也并非2014年。不扯国际环境、金融环境。只说眼下。

楼市购买力不足的问题,没有能得到实际解决,只是把入市门槛一再降低,把闸口一再放宽。

购买力不足,但是需求方对品质的需求在增长,客户的胃口被一再拔高。

收入锚定房价,房价锚定地价,整个城市的楼市价值圈,正在被重新定义。

楼市周期起落的征兆,历来是量在价先,但是这一次成交量回升的过程,相比以往,可能要更漫长一些。

楼市不具备快速上涨的基础条件,经济环境也不需要再一次快速城市化进程。

持续稳定的楼市,才是房住不炒的实现目标,也是这一次调控真正想要的目的。

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